降稅降息降首付 中央救市下房市新動(dòng)向

　　利差倒掛 貸款買房也賺錢

　　房市入冬以來(lái)，各地政府都采取了一系列的救市政策。22日，央行推出刺激樓市的利好消息：金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20％。

　　首付、利息雙降，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，是一個(gè)利好消息。而隨后的29日央行再次降息。細(xì)心的人也許會(huì)發(fā)現(xiàn)，此次降息于10月9日的降息僅隔21天，而且如果之前的“7折”房貸落實(shí)到位的話，這次降息也就意味著存款利率和房貸將出現(xiàn)難得一見(jiàn)的“倒掛金鉤”。也就意味著，如果購(gòu)房者能申請(qǐng)到基準(zhǔn)利率0.7倍的房貸利率，按揭購(gòu)房不光能省錢，利用房貸利差倒掛，甚至可以找到新的生財(cái)之道。

　　按照央行新政，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率7.20％的0.7倍為5.04％，低于五年期存款（整存整取，下同）年利率5.13 ％。“如果真是落實(shí)的話，我把本來(lái)可以一次付清的房款存在銀行，向銀行貸款買房更為劃算，我絕對(duì)不會(huì)一次性付款買房?！痹诜渴袔捉|底的情況下，市民王先生準(zhǔn)備買房，而且是一次性付清，但是在得知央行的這一消息后，他又有了新的想法。他算了一筆賬，假設(shè)貸款30萬(wàn)元，年限為5年的等額本息還款，一共需要還利息40012元；而把30萬(wàn)元存定存，5年利息將達(dá)到73103元，也就是說(shuō)每年還能賺約6618元。

　　理論上確實(shí)可以計(jì)算，但是各大商業(yè)銀行的細(xì)則并沒(méi)有順應(yīng)貸款者的想法。據(jù)其他媒體報(bào)道，繼農(nóng)行上演房貸細(xì)則24小時(shí)內(nèi)“掛上——撤下——掛上”的一波三折后，光大銀行總行也于上周下發(fā)緊急通知，全面叫停于10月底試出臺(tái)的房貸實(shí)施細(xì)則。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人則認(rèn)為，因?yàn)檠胄械恼卟](méi)有強(qiáng)制規(guī)定執(zhí)行下限，銀行有制定政策的空間，這造成了各家銀行的博弈：既擔(dān)心新政影響盈利能力，又害怕不執(zhí)行優(yōu)惠政策造成業(yè)務(wù)流失?！安贿^(guò)，所有的銀行普遍執(zhí)行0.7倍基準(zhǔn)利率的情況很難出現(xiàn)?！?/P>

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　　11月10日晚上 23點(diǎn)，央行網(wǎng)站發(fā)布了一條消息《認(rèn)真落實(shí)適度寬松的貨幣政策，進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)》。該消息稱，中國(guó)人民銀行今日召開行長(zhǎng)辦公會(huì)，要求人民銀行系統(tǒng)要認(rèn)真學(xué)習(xí)、全面理解和準(zhǔn)確把握中央精神，進(jìn)一步把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到中央對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的分析判斷上來(lái)。而后面的要求中則提到：要確保金融體系流動(dòng)性充足，及時(shí)向金融機(jī)構(gòu)提供流動(dòng)性支持；保持貨幣信貸的合理增長(zhǎng)，加大銀行信貸對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持力度。取消對(duì)商業(yè)銀行信貸規(guī)模限制，合理擴(kuò)大信貸規(guī)模。

　　這則消息到底為何而出？能否帶來(lái)新的變動(dòng)呢？這是大家所關(guān)心的問(wèn)題，當(dāng)然我們更多的是拭目以待。

　　短暫“井噴” 新政能否幫助房市復(fù)蘇？

　　上周北京樓市成交量開始走出低迷態(tài)勢(shì)，出現(xiàn)了少有的反彈行情，商品房日均銷售面積8.24萬(wàn)平方米，環(huán)比前周4.21萬(wàn)平方米，上漲95.72％；商品房日均銷售套數(shù)791套，環(huán)比前周280套，上漲182.5％。

　　上海證券報(bào)也有類似的消息：房產(chǎn)新政出臺(tái)后的上海樓市成交呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。新政執(zhí)行當(dāng)周的成交量較前一周上漲35.24％，11月1日的成交量從10月31日的0.48萬(wàn)平方米躍升至2.06萬(wàn)平方米，漲了4倍之多。

　　這些消息是否意味著，一線城市的房市受新政影響，已經(jīng)逐步“復(fù)蘇”了呢？

　　兩家媒體在報(bào)道中稱：這并不能說(shuō)明樓市已經(jīng)走出低谷，七成左右的潛在購(gòu)房者仍在“邊緣”游走，近期的各類政策繼續(xù)出臺(tái)，樓市的進(jìn)一步走勢(shì)，還無(wú)法作出明確的判斷。新政能夠釋放剛性需求，并可能通過(guò)刺激二手房交易帶動(dòng)一手房交易。但是，在二套房限制政策未取消的情況下，救市效果難免會(huì)打折扣，目前由于觀望情緒仍在，市場(chǎng)要真正明朗需要時(shí)間消化政策，可能至少還需要3個(gè)月以上的調(diào)整期。

　　業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，在目前的市場(chǎng)格局下，二三線城市的房市會(huì)受到一線城市的影響，而一線城市會(huì)受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的影響。如果國(guó)際國(guó)內(nèi)大的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)沒(méi)有出現(xiàn)變動(dòng)的話，言房市復(fù)蘇仍然為時(shí)過(guò)早。

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　　效果折扣 救市錯(cuò)過(guò)了最佳時(shí)機(jī)？

　　數(shù)據(jù)顯示：北京目前的可售期房套數(shù)為11萬(wàn)套(可售住房面積逾1380萬(wàn)平方米)，今年1月1日，這個(gè)數(shù)字還曾經(jīng)是不足6.97萬(wàn)套。此外，未簽約現(xiàn)房的住宅套數(shù)為3.32萬(wàn)套(未簽約住宅面積475.76萬(wàn)平方米)。

　　不僅僅是北京，其它一線城市也存在同樣的問(wèn)題，上海市目前有約6萬(wàn)套住宅可售，面積約合789萬(wàn)平方米。一些機(jī)構(gòu)計(jì)算的結(jié)果是，若按今年的成交月均成交面積為74.11萬(wàn)平方米計(jì)算，新增住宅的存量需市場(chǎng)消化超過(guò)10個(gè)月。目前，深圳的住宅期房待售存量達(dá)到了約6.2萬(wàn)套。而該市今年月均住宅銷售為2900套左右，現(xiàn)有的新房存量足夠消化21個(gè)月。

　　由于早于其他城市經(jīng)歷成交量的萎縮，廣州開發(fā)商比其他三個(gè)城市更早地縮減開工量，但仍難改存量房居高不下的態(tài)勢(shì)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，該市住宅可售總面積為201.5萬(wàn)平方米。而2008年1到8月，全市一手住宅成交面積為363.55萬(wàn)平方米。按照面積計(jì)算，目前廣州的住宅存量為其今年銷售量的一半左右。

　　這些數(shù)據(jù)給我們透露了一個(gè)信息，如果在今后較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，房市銷量還是沒(méi)有起色的話，那么開發(fā)商將面臨更為嚴(yán)峻的資金壓力。

　　據(jù)媒體報(bào)道，潘石屹在與各家媒體網(wǎng)聊中提到：中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的救市政策已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了最佳時(shí)機(jī)。這就像一個(gè)人得病一樣，在得病的初期治療起來(lái)會(huì)比較容易。在今年的三、四月份出現(xiàn)房地產(chǎn)成交量急劇下滑的苗頭，政府如果在這時(shí)出臺(tái)救市的政策，力度不大，也可能可以迅速恢復(fù)市場(chǎng)的信心。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)的危機(jī)發(fā)展到了一部分企業(yè)關(guān)門，一些人下崗這種程度，再去救市就非常困難了,如果從信貸政策入手,直接給這些房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，這種貸款的風(fēng)險(xiǎn)也是巨大的。

　　一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)及其相關(guān)的行業(yè)都屬于勞動(dòng)力密集行業(yè)。每建一平方米房子需要16個(gè)工，同時(shí)每建一平方米房子需要120公斤鋼筋，需要300公斤水泥，需要0.65立方米混凝土，這些需求的背后都會(huì)提供許多就業(yè)機(jī)會(huì),帶動(dòng)許多相關(guān)行業(yè)的生產(chǎn)。今年以來(lái)，由于全國(guó)各地房屋銷售額的下降，許多房地產(chǎn)企業(yè)公開宣布大規(guī)模減少自己企業(yè)的開工面積，這對(duì)解決就業(yè)是非常不利的。