數(shù)據(jù)顯示鄭州房價開始向成本價靠攏
不論是開發(fā)商還是購房者,讓他們?nèi)魏我环秸劤杀举彿慷济獠涣藥в兄饔^色彩。而作為房地產(chǎn)營銷策劃機構,一頭連著開發(fā)商,一頭又牽著購房者,談起成本購房這個話題,就可以做到既置身其中,又超然世外。那么,營銷策劃機構是怎么看鄭州的房價與成本的呢?
大勢:告別暴利
王牌企業(yè)聯(lián)盟董事長上官同君直言,經(jīng)過一年多的調(diào)整,樓市的持續(xù)低迷,各種成本的增加,特別是融資成本的增加,和往年相比,開發(fā)商經(jīng)營艱難的同時利潤率也在不斷降低,目前鄭州房地產(chǎn)開發(fā)公司的利潤率一般在20%到30%之間,房地產(chǎn)市場正在逐步告別暴利時代。影響房子的成本主要是土地成本與建安成本,但2008年房地產(chǎn)商普遍面臨融資難的問題,因此融資成本比較高,已經(jīng)有開發(fā)商在使用月息7厘的拆借資金,資金使用成本是驚人的,這已成為2008年乃至持續(xù)到2009年影響房子成本構成的主要因素。
盛世房地產(chǎn)營銷策劃公司副總經(jīng)理欒繼強認為,去年以來市場上建設用鋼材價格上漲了35%到40%,混凝土價格上漲20%左右,房地產(chǎn)每平方米建設成本上漲15%左右。雖然今年下半年鋼材和水泥價格已開始大幅下降,地價也在不斷創(chuàng)新低,但是目前在售樓盤用的鋼材和水泥大部分還是以前買的,開發(fā)樓盤的地也都是以前拿的地。政府近期出臺的多項救市措施主要是降息,降低購買人需交納的契稅,沒有降低開發(fā)商向政府交納的各種稅費。面對房地產(chǎn)低迷的市場行情,多數(shù)房地產(chǎn)公司的開發(fā)資金鏈受到影響,對于目前樓盤開發(fā)商只能采取降價銷售,降低自己的利潤,所以目前開發(fā)商的利潤已經(jīng)很低。
英之杰房地產(chǎn)營銷策劃公司副總經(jīng)理毋曉枝說,通過政策指導性調(diào)整和宏觀市場的自發(fā)調(diào)整,不得不承認房地產(chǎn)行業(yè)確實已經(jīng)從當初的70%甚至100%的利潤回落到了目前的20%左右。另外通過市場的調(diào)整,地價從以前的地王價到現(xiàn)在的拍賣底價,土地成本降低了;房地產(chǎn)的幾大主材如鋼材從前兩年的翻倍漲到現(xiàn)在的翻倍降,材料成本也降低了,通過調(diào)整房價也回落了,房地產(chǎn)的銷售周期也因為市場的觀望因素拉長了……上述這些因素,會讓市場都變得理性,讓房價更接近于成本。
現(xiàn)狀:房價略高
欒繼強說,根據(jù)鄭州市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),2007年,鄭州市城區(qū)居民人均收入1.4萬元,以三口之家買一套100平方米的房子為例,目前市區(qū)內(nèi)房價基本在每平方米4000元到5000元,買一套房子則需要40多萬元。而按照國際上通行的收入房價比為6:1計算,在鄭州一套100平方米的房子賣20多萬元才合理?,F(xiàn)在,鄭州的房價與居民戶均收入比達到了12:1,說明鄭州目前的房價還是偏高。
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毋曉枝說,根據(jù)鄭州市統(tǒng)計部門公布的數(shù)字,今年上半年鄭州市城市居民家庭人均可支配收入為8224元,比去年同期增長14.3%。而鄭州市上半年商品房住宅的平均銷售價格為每平方米3957.3元,同比增長19.6%。可以看出房價的增長速度大大高出居民收入的增長速度,而這種態(tài)勢近幾年都體現(xiàn)得尤為明顯。
上官同君也認同鄭州房價收入比明顯偏高,他說目前鄭州市場上適合大眾的“白菜版”房子數(shù)量有限,而“魚翅版”的房子卻相對較多。
走勢:穩(wěn)中有降
欒繼強說,鄭州畢竟是二、三線城市,房價的下跌肯定不會像北京、上海、深圳等一線城市下跌的幅度那么大,因為現(xiàn)在各地方政府也在出臺政策“救市”,雖然政府嘴上說救市不是救房價,但是房價會在政府對市場的救援下竭力維系,因此房子價格的走勢會一波三折,但最終近期的表現(xiàn)會是穩(wěn)中有降。
上官同君說,鄭州近一年來的房價處于窄幅振蕩的格局,上漲乏力,卻也沒有明顯的下跌,開發(fā)商在花樣翻新的促銷背后,依然是在力挺房價,開發(fā)商不愿公開直面降價。但是樓盤銷售遇阻、工程款結算到期、銀行貸款追償本息、轉讓項目也沒著落……面臨年關的房地產(chǎn)資金鏈更加緊張,加上一年多“慘烈”的宏觀調(diào)控大潮,樓市銷量持續(xù)低迷,讓開發(fā)商感到今年的冬天特別寒冷,市場淘汰與洗牌正在資金的博弈中悄然進行,開發(fā)商們的資金緊張壓力卻是共同的,開發(fā)商群體的洗牌已經(jīng)開始。然而鄭州房地產(chǎn)市場本身泡沫不大,因此房價目前會略有降價,但幅度不會很大。
毋曉枝認為,雖然目前鄭州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格下降的現(xiàn)象,但是優(yōu)惠打折等作為促銷手段只是暫時的、局部的。鄭州的房價和一線城市比較,還是處于相對理性,不存在過多的泡沫,所以也不會出現(xiàn)大幅和長期的降價局面。鄭州的房價在明年上半年仍會持續(xù)寒冷期,在明年年底前后,宏觀經(jīng)濟的調(diào)整、國家救市政策的影響以及市場的供給關系等因素的影響,會讓觀望的剛性需求走出觀望期,房價會持平一段走勢,在未來的兩到三年內(nèi)有一個緩慢復蘇調(diào)整期,調(diào)整后會是更理性的市場,無論從開發(fā)商還是購房者都會理性看待房地產(chǎn)市場,盲目拿地、投機炒房的現(xiàn)象會越來越少。
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