王石：我如何在房地產(chǎn)行業(yè)縱橫30年

從永不行賄到贊成宏觀調(diào)控；從放棄個(gè)人股份到提出高于25%利潤不做。

述人簡歷

　　王石，1951年1月生于廣西柳州，蘭州鐵道學(xué)院給排水專業(yè)畢業(yè)。1983年到深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展公司工作，1984年組建深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心（“萬科企業(yè)股份有限公司”前身），任總經(jīng)理；1988年起任萬科企業(yè)股份有限公司董事長兼總經(jīng)理，1999年2月辭去公司總經(jīng)理一職，現(xiàn)任萬科公司董事會主席。

　　帶著兩條煙返回東門招待所。躺在床上腦海里浮現(xiàn)著姚主任的那張笑臉，是嫌兩條煙太少還是真想幫忙？輾轉(zhuǎn)反側(cè)，一宿難眠。翌日，順利辦下兩個(gè)計(jì)劃外車皮指標(biāo)。

　　通過這件事，我悟出一個(gè)道理：在商業(yè)社會里，金錢不是萬能的，金錢是買不來尊重和榮譽(yù)的。想通了，也清楚了經(jīng)營企業(yè)的底線：絕不行賄！

　　沒想到的是，太太還是卷入一場風(fēng)波，有一點(diǎn)我一直沒有說，太太在那之前在美國出了車禍，幾近癱瘓，一直住院治療，實(shí)際上根本沒有能力去炒股。她以前有個(gè)賬號，一直在做委托理財(cái)，有七八十萬一直放在證券經(jīng)理那里，后來新?lián)Q了一個(gè)操作員，可能是業(yè)務(wù)不熟悉才購進(jìn)成萬科的股票……

　　“我雙手叉腰仰望天空，感覺天空是那么的藍(lán)，云朵是那么的白。那種激動的時(shí)刻20年以后再也沒有過?！边@是王石經(jīng)歷一次大悲大喜后的感覺。

　　王石是30年風(fēng)云激蕩中屹立不倒的英雄，然而他挖掘“第一桶金”的時(shí)候卻差點(diǎn)破產(chǎn)，他以倒賣玉米起家，香港一種雞飼料發(fā)現(xiàn)致癌物質(zhì)的報(bào)道讓他倒賠70萬元，然而他卻逆流而行買下更多玉米，后來一個(gè)更正報(bào)道又讓我補(bǔ)回賠掉的錢，還賺了300多萬。

　　在萬科建筑研究中心的辦公室，王石向記者講述他個(gè)人以及萬科這幾十年的歷史，這種“逆流而行”幾乎一直伴隨著他。從永不行賄到贊成宏觀調(diào)控；從放棄個(gè)人股份到提出“高于25%利潤不做”……王石通過一個(gè)個(gè)的故事向記者解釋，“反?！钡谋澈笃鋵?shí)是基于更高更遠(yuǎn)的判斷，而萬科也并非他人生的全部，他的講述讓我們進(jìn)入一個(gè)色彩斑斕的世界，而這一切與改革開放所帶來的生產(chǎn)力和人的解放有關(guān)。

大悲大喜掘得“第一桶金”

　　我最早的生意是倒賣玉米，香港一種雞飼料發(fā)現(xiàn)致癌物質(zhì)的報(bào)道讓我倒賠70萬元，后來一個(gè)更正報(bào)道又讓我補(bǔ)回賠掉的錢，還賺了300多萬

　　改革開放30年中，建立特區(qū)對我個(gè)人而言是一次命運(yùn)的選擇。

　　1977年，我從蘭州鐵路學(xué)院給排水專業(yè)畢業(yè)后，被分配到廣州鐵路局工程五段做技術(shù)員，當(dāng)時(shí)的工資是每月42元。1983年5月7日，抱著想做點(diǎn)事的想法，我乘廣深列車抵達(dá)深圳，到深圳當(dāng)時(shí)最有影響力的公司———深圳市特區(qū)發(fā)展公司謀求發(fā)展，但做什么并不清楚。

　　當(dāng)時(shí)中央給深圳特區(qū)一些特殊政策，特區(qū)也在熱火朝天的建設(shè)中，機(jī)遇比較多。經(jīng)調(diào)查市場后我了解到，只要能解決運(yùn)輸工具，組織來的玉米不愁沒人要，我找到廣州海運(yùn)局，回答只要有貨源，隨時(shí)開通，就這樣開始了玉米的生意，做三四個(gè)月，賺了40萬元。

　　1983年8月，香港媒體的新聞報(bào)道說，雞飼料中發(fā)現(xiàn)致癌物質(zhì)。一夜間，香港人不再吃雞肉，改吃肉鴿，暢銷玉米成了滯銷貨，只得以30噸玉米1.2萬元的低價(jià)賣給魚塘佬養(yǎng)魚，相當(dāng)于每噸400塊。整個(gè)一役下來，賠了110萬，把白手起家賺的40萬搭進(jìn)去，還有負(fù)資產(chǎn)70萬。

　　足足睡了24小時(shí)，我起來打點(diǎn)行裝，踏上北去的火車，再從廣州搭上飛大連的航班，找到大連糧油進(jìn)出口公司，將所有1.5萬噸玉米全收了，第二站天津，第三站青島，把外貿(mào)庫存的玉米全買下來，總共3萬多噸。為什么還敢豪賭？當(dāng)時(shí)我已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)，不賭不行??？我也想好了，大不了失敗了移民國外做個(gè)二等公民。我不相信香港人今后永遠(yuǎn)不吃雞，但什么時(shí)候開始吃，這是個(gè)問題。如果玉米運(yùn)到深圳，香港人還沒有喚起吃雞的熱情，就會造成更大量的玉米積壓；如果玉米到了深圳100天后香港人仍然固執(zhí)地“以鴿代雞”，那我只有徹底認(rèn)輸。

　　還差兩天，7000噸船就要?？可呖诔酁炒a頭了，這時(shí)香港報(bào)紙刊登了一條消息：之前的報(bào)道有誤，飼料中不存在致癌物質(zhì)。這消息如同及時(shí)雨！兩家大飼料廠全向我訂貨，第二役，我不僅補(bǔ)回賠掉的錢，還賺了300多萬元。

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　　當(dāng)時(shí)，我來到赤灣港，站在一個(gè)高臺上，看著萬噸巨輪聳立眼前，載重翻斗車一輛輛向正大康地、遠(yuǎn)東駛?cè)?，掀起塵煙滾滾，我雙手叉腰仰望天空，感覺天空是那么的藍(lán)，云朵是那么的白。那種激動的時(shí)刻20年以后再也沒有過。

永不行賄源于一次未遂行賄

　　帶著兩條未能送出的三五煙返回東門招待所。躺在床上腦海里浮現(xiàn)著姚主任的那張笑臉，是嫌兩條煙太少還是真想幫忙？輾轉(zhuǎn)反側(cè)，一宿難眠。

　　萬科在企業(yè)經(jīng)營中，一開始就奠定一條底線：絕不行賄，最初的動因來自倒賣玉米那段時(shí)期的一段經(jīng)歷。

　　我的玉米暢銷時(shí)，從成本的角度考慮，超過200公里距離，通過鐵路運(yùn)輸較劃算，但特區(qū)內(nèi)的飼料產(chǎn)品并沒有納入鐵道部門的貨運(yùn)計(jì)劃，要想利用鐵路運(yùn)送成品飼料只有申請計(jì)劃外指標(biāo)。打聽下來，計(jì)劃外指標(biāo)卻很難申請到。

　　我了解到筍崗北站貨運(yùn)主任姓姚，抽煙，也得知了他的住處。怎么同姚主任套近乎呢？交代手下鄧奕權(quán)花了20元買兩條三五牌香煙給姚主任送去，“煙放下，什么也不要說就回來?！?

　　兩個(gè)小時(shí)后，小伙計(jì)提著香煙回來了，“主任不收?！?

　　“真沒用，兩條煙都送不出去！不會賺錢，還不會花錢？”

　　我決定親自出馬。騎自行車到了鐵路宿舍。敲門進(jìn)了屋，將兩條煙放到了桌子上，動作卻不大自然。為了獲得商業(yè)上的某種好處給對方送禮，我還是第一遭。

　　“要車皮的吧？”貨運(yùn)主任笑吟吟地問。這種開門見山的詢問，讓我反而不知該怎么回答。若說“是”，突兀了點(diǎn)；若說“不是”，我來干嗎？“能給批兩個(gè)計(jì)劃外車皮嗎？”

　　姚主任將兩條煙遞到我手上：“哪，煙你拿回去，明天你或小伙計(jì)直接去貨運(yùn)辦公室找我。別說兩個(gè)車皮，就是10個(gè)也批給你?！蔽毅蹲×?。

　　“我早注意到你了，你不知道吧？在貨場，?？吹揭粋€(gè)城市模樣的年輕人同民工一起卸玉米，不像是犯錯(cuò)誤的懲罰，也不像包工頭。我覺得這位年輕人想干一番事業(yè)，很想幫忙。但我能幫什么呢？我搞貨運(yùn)的，能提供幫助的就是計(jì)劃外車皮。沒想到你還找上門來了。你知道計(jì)劃外車皮的行情嗎？”

　　“什么行情？”我一頭霧水。

　　主任伸出兩個(gè)手指頭：“一個(gè)車皮紅包100元，兩條煙只是行情的1/10.”

　　帶著兩條煙返回東門招待所。躺在床上腦海里浮現(xiàn)著姚主任的那張笑臉，是嫌兩條煙太少還是真想幫忙？輾轉(zhuǎn)反側(cè)，一宿難眠。翌日，順利辦下兩個(gè)計(jì)劃外車皮指標(biāo)。

　　通過這件事，我悟出一個(gè)道理：在商業(yè)社會里，金錢不是萬能的，金錢是買不來尊重和榮譽(yù)的。想通了，也清楚了經(jīng)營企業(yè)的底線：絕不行賄！

　　在不規(guī)范的市場環(huán)境中，這或許在短期內(nèi)會遇到問題和麻煩。但從長期來看，市場一旦公平化，大家都是處于同一條起跑線時(shí)，我們就處于一個(gè)很主動的地位。如果說要回顧萬科20年的發(fā)展，最值得驕傲的事情是什么呢？那就是在行業(yè)還有待成熟的時(shí)候，我們守住了職業(yè)化的底線，無論碰上什么利益誘惑，我們一直堅(jiān)持著自己的價(jià)值觀：對人永遠(yuǎn)尊重、追求公平回報(bào)和開放透明的體制。

進(jìn)軍房地產(chǎn)被指“瞎胡鬧”

　　2000萬天價(jià)拍得威登別墅地塊，當(dāng)時(shí)的深圳市規(guī)劃局長劉佳勝望著我，劈頭就是一句：“怎么出這么高的價(jià)格？簡直是瞎胡鬧。不管怎么說，還是祝賀你們。”

　　萬科現(xiàn)在是一家專業(yè)住宅開發(fā)商，萬科進(jìn)入房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域也沒有什么特別講究，那時(shí)候什么賺錢做什么，因而進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)也不意外。

　　1988年的深圳，隨著國家修改法律，把禁止出租土地的“出租”二字刪去，規(guī)定“土地的使用權(quán)可以照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最根本的基石，就此奠定。

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　　那時(shí)開發(fā)房地產(chǎn)的門檻比現(xiàn)在還高，非建筑行業(yè)的企業(yè)要想進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)必須通過招投標(biāo)，拿到土地才批給單項(xiàng)開發(fā)權(quán)。

　　這年11月，萬科參加了威登別墅地塊的土地拍賣，以兩千萬的高價(jià)拍得地塊，買了一張進(jìn)入房地產(chǎn)市場的入場券。

　　按市場價(jià)，把附近的住宅樓買下來，拆掉再重新建的土地成本價(jià)都低于萬科獲得的這塊土地的價(jià)格。我代表公司上臺簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。當(dāng)時(shí)的深圳市規(guī)劃局長劉佳勝望著我，劈頭就是一句：“怎么出這么高的價(jià)格？簡直是瞎胡鬧。不管怎么說，還是祝賀你們?！?

　　一度，萬科團(tuán)隊(duì)的主流派視這張入場券為“燙手山芋”，建議毀約，“不執(zhí)行同國土局簽訂的合同，大不了交些罰金，否則高地價(jià)的經(jīng)營壓力太大。”我認(rèn)為：不僅不能毀約，還要繼續(xù)競標(biāo)拿第二塊地。

　　一個(gè)月之后，天景地塊推出，通過投標(biāo)，萬科再次奪得。深圳地產(chǎn)同行再也不敢輕視萬科這只不怕虎的牛犢。

　　萬科絕不行賄的底線，也讓萬科最初拿地非常困難，在深圳拿到的地是免稅公司的半邊工程，地基打下來，沒有錢做了，萬科接手后四六分成，再就是高價(jià)投標(biāo)拿地，拿到的地都很偏，郊區(qū)較多，價(jià)格也高，是人家都不看好的那種。

　　地價(jià)很貴，怎么辦？只有非常認(rèn)真研究市場。高地價(jià)帶來高建設(shè)成本，萬科地產(chǎn)只有堅(jiān)持“高來高走”的原則，即建高檔房、高售價(jià)，才能有利潤回報(bào)，使新拓展的房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)下去，并使公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的支撐下開展其他業(yè)務(wù)。與此同時(shí)，我們也希望以建造高檔次、高品位的物業(yè)，向社會奉獻(xiàn)高尚的居住空間為己任，在高起點(diǎn)上樹立萬科地產(chǎn)的企業(yè)形象。

　　萬科上海城市花園項(xiàng)目就是一例：1992年8月，萬科上海公司拿到一塊飛機(jī)航線下的地，主要考慮到?jīng)]有拆遷的麻煩，能最快將房子推向市場，搶占市場先機(jī)，結(jié)果推向市場后，反應(yīng)異?；鸨?，排隊(duì)的客戶兩次擠碎了售樓處的玻璃門，交款形成人潮。

　　促使這么多人忽略飛機(jī)影響選擇萬科城市花園是什么原因呢？一般人都會不假思索地回答：公司品牌和良好的物業(yè)管理。1992年底第一批交付使用，現(xiàn)在已經(jīng)過去16年了，小區(qū)還很好，繼續(xù)還在旁邊擴(kuò)建，500畝現(xiàn)在快擴(kuò)到800畝，飛機(jī)航線還是很頻繁，但已經(jīng)被接受。

　　高端路線也讓萬科發(fā)展迅速，在許多發(fā)展商艱難度日的宏觀調(diào)控期間，萬科地產(chǎn)的規(guī)模以平均70%的年均速度遞增，到1998年，萬科突然發(fā)現(xiàn)自己排在了滬深兩市上市房地產(chǎn)企業(yè)的第一名。

朱總理請我當(dāng)房地產(chǎn)顧問

　　“我聘請你為我的房地產(chǎn)顧問。不過，是沒有工資的顧問哦?！蔽耶?dāng)場臉漲得通紅，一點(diǎn)沒有思想準(zhǔn)備，說話有點(diǎn)結(jié)巴：“您不……給我發(fā)……工資，我也感到非常榮幸！”

　　中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷鄧小平南巡后的狂熱，國家宏觀調(diào)控泡沫破裂后，真正迎來發(fā)展高潮是1998年。

　　1997年11月的一個(gè)下午3點(diǎn)，我和深圳五家企業(yè)老總到深圳麒麟山莊，朱镕基總理要聽取企業(yè)匯報(bào)。在這次匯報(bào)中，我詳細(xì)對總理說了我對房地產(chǎn)的看法：“如何刺激明年的內(nèi)需消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)理論界認(rèn)為鋼鐵、汽車都不行，只有住宅，提出了‘把住宅當(dāng)作刺激內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展’。我認(rèn)為，2-3年內(nèi)，住宅行業(yè)成不了支柱產(chǎn)業(yè)，理由有四……”

　　朱總理沉吟。

　　我繼續(xù)發(fā)揮：“萬科就是奉公守法的發(fā)展商。1992年底，房地產(chǎn)正火熱，我提出‘超過25%的利潤不做’，其意是賺取公平利潤。1993年上半年建材價(jià)格翻番，萬科面臨經(jīng)營困境，6月份的宏觀調(diào)控，三大建材價(jià)格迅速降了下來，萬科出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。1993-1997年，萬科的住宅開發(fā)規(guī)模以平均70%的速度上升。對于宏觀調(diào)控，萬科100%舉手贊成。至今為止，我還沒聽到第二位企業(yè)家說‘贊成宏觀調(diào)控’?！?

　　朱總理：“絕無僅有！”

　　這句話使我蕩氣回腸。

　　“不知道朱總理怎么看住宅市場？”片刻沉默，總理反問：“如果取消福利房分配制，房地產(chǎn)行業(yè)能成為支柱產(chǎn)業(yè)嗎？”

　　“不能。”

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　　“如果金融市場開放，房地產(chǎn)行業(yè)還不能成為支柱產(chǎn)業(yè)嗎？”

　　“不能?！?

　　“消費(fèi)信貸放開，還不行？”感覺到總理如此認(rèn)真，我字斟句酌：“兩年內(nèi)不行?！?

　　“我兩年內(nèi)一定要把住宅行業(yè)促成支柱產(chǎn)業(yè)?！笨偫頂蒯斀罔F。

　　“既然總理說行，就一定能行?！比珗鲂β暋?

　　“哎，你是房地產(chǎn)專家呀。我聘請你為我的房地產(chǎn)顧問。不過，是沒有工資的顧問哦?！蔽耶?dāng)場臉漲得通紅，一點(diǎn)沒有思想準(zhǔn)備，說話有點(diǎn)結(jié)巴：“您不……給我發(fā)……工資，我也感到非常榮幸！”一旁的王殿甫沖著我使眼神，遞悄悄話：“要進(jìn)中南海了?！薄拔覀兙褪且邇r(jià)收買有建設(shè)性的不同意見。你們還有誰匯報(bào)？……”聘請顧問的事，我以為只是說說，盡管美滋滋了一個(gè)星期。

　　過了兩個(gè)月，建設(shè)部、國務(wù)院住房辦、國家體改委、土地總局等國務(wù)院有關(guān)部門來人，約我去北京參加有關(guān)內(nèi)部小范圍研討會。

　　1998年4月，人行發(fā)布《關(guān)于加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》，標(biāo)志著“適度從緊的貨幣政策”終于向住宅產(chǎn)業(yè)網(wǎng)開一面。

　　1998年7月，國務(wù)院明確提出“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場”的深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)。沿襲了約40年的住房實(shí)物分配制度終止，是我國房改最具突破性意義的一步。

　　隨著一系列政策的實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)逐步從1993年的低谷走向了新的發(fā)展時(shí)期。