工業(yè)化住宅：萬科引領(lǐng)地產(chǎn)開發(fā)新模式
2007年，萬科進(jìn)入福州。2008年，萬科·金域榕郡即將面市。盡管，萬科對多數(shù)人來說，不是陌生詞，但是作為地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)袖，它到底強(qiáng)在何處？它又憑什么讓“地產(chǎn)哲學(xué)家”馮侖發(fā)出“學(xué)習(xí)萬科好榜樣”的號召呢？
3月26日，記者有幸參與萬科品牌溯源深圳行活動，從總部的產(chǎn)品體驗館，到六大項目觀禮，到萬科東莞產(chǎn)品研發(fā)中心，緊張的三天行程，似乎只為了論證馮侖的論點(diǎn)。
讓我們一起走進(jìn)萬科，走進(jìn)超越我們當(dāng)下的住宅工業(yè)化吧。
探秘萬科東莞工業(yè)基地
坐落于東莞松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地，平日不接待任何外來人員。通過工作人員的溝通，我們被允許參觀，條件是室內(nèi)不能拍照。
占地100多畝，已投資2億元的工業(yè)化基地，廠房與其他工廠沒有太大區(qū)別，讓人震撼的是平時我們所見的建筑高空作業(yè)，在這里換成了地面作業(yè)，人少了，安全度提高了，建房子，變成了類似我們兒時的游戲——積木壘房，唯一不同的是材質(zhì)，基地的工作人員稱它們?yōu)椤皹?gòu)件”。很明顯，這些經(jīng)過多次試驗的建筑構(gòu)件，比我們現(xiàn)有框架結(jié)構(gòu)的各種性能都好很多，比如，現(xiàn)有的窗戶與墻壁是膠合在一起的，下雨天容易漏水。但是試驗中的鋼制的窗戶框嵌進(jìn)墻壁中，它們是一體的，這樣就杜絕了漏水的情況。
建筑構(gòu)件
建筑組合
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而更讓人震撼的是，用這些構(gòu)件建好的實(shí)驗樓毛坯房，內(nèi)部的墻壁、地板光滑，好似做過基本裝修；內(nèi)部空間更是隨便DAY，因為輕質(zhì)的內(nèi)墻板都可以移動、重組，這似乎讓人回到遙遠(yuǎn)的童話時代：帶著房子旅行。
實(shí)驗建筑——青年之家
這就是居住人性化的夢想——住宅工業(yè)化，一個讓萬科執(zhí)著7年的理想，目前已漸次拉開序幕。
曲高和寡的住宅工業(yè)化
國外住宅工業(yè)化，是從上世紀(jì)30年代美國起步，興起是60年代，發(fā)展最好的為地少人多的日本。上世紀(jì)末，萬科在不斷的外出學(xué)習(xí)中，對能加快施工的速度、減少浪費(fèi)材料、講究回收與環(huán)保，特別是內(nèi)部空間更為人性化的工業(yè)化住宅，產(chǎn)生了濃厚的興趣，特別是日本人的模式。
因而這個被日本人做到極致的住宅工業(yè)化，被萬科引進(jìn)了中國。
萬科目前在東莞設(shè)立的“住宅工業(yè)化基地”，是國家級的。目前中國由地產(chǎn)商發(fā)起的只有兩家，另外一家為南京的棲霞。這兩家的方向有著根本性的不同，萬科要打造的是住宅產(chǎn)業(yè)的“硅谷”，而棲霞要做的只是整合產(chǎn)業(yè)鏈的資源，偏重于招商。
萬科在東莞設(shè)立的試驗基地，已經(jīng)開發(fā)了工業(yè)化住宅的第四代實(shí)驗樓。2007年11月，集合萬科工業(yè)化生產(chǎn)資源的第一個市場化項目——上海新里程，即將接受市場檢驗。這是中國真正意義上的第一套工業(yè)化住宅。從實(shí)驗室到市場，萬科里程碑的這一步走了7年。
理想萬科引航住宅工業(yè)化
住宅工業(yè)化從產(chǎn)品制造、材料選擇、安裝、施工一直到驗收，該標(biāo)準(zhǔn)系匯聚所有的技術(shù)環(huán)節(jié)。面對這樣一個復(fù)雜系統(tǒng)，無論哪種模式的探索，在即將走向市場的時候，工業(yè)化生產(chǎn)都必須面對剛性成本提高帶來的風(fēng)險。
“在現(xiàn)有的中國廉價勞動力市場格局下，工業(yè)化生產(chǎn)的成本過高，對企業(yè)來說是一個漸進(jìn)的過程?！比f科住宅工業(yè)化研究基地負(fù)責(zé)人如是指出。以澳大利亞為例，其住宅產(chǎn)業(yè)的高度工業(yè)化生產(chǎn)實(shí)際上跟當(dāng)?shù)馗甙旱娜肆Τ杀臼欠植婚_的，而且快速工業(yè)化勢必造成農(nóng)民工的失業(yè)，就目前情況看也是不太現(xiàn)實(shí)的。因而，在目前大家都習(xí)慣于傳統(tǒng)生產(chǎn)方式的情況下，萬科這樣做要有一定的理想支撐。
但是，住宅工業(yè)化絕對是未來地產(chǎn)的發(fā)展方向。萬科的試驗直接帶來建筑產(chǎn)品質(zhì)量提高、工期減少、節(jié)省資源，而間接的好處則是整個地產(chǎn)上下產(chǎn)業(yè)鏈的整合，從而控制成本，最終帶來住宅成本的減少，因而，對還在“單行道”行駛的絕大多數(shù)房企，未來如何成為產(chǎn)業(yè)鏈中一員，應(yīng)該是萬科執(zhí)著理想給予的啟示。
在三天行程中，住宅工業(yè)化(通俗說就是“像造汽車一樣造房”)與建筑人性化，是萬科給同行最大的震撼了，如果說萬科引導(dǎo)的工業(yè)化是房地產(chǎn)的最快捷、最節(jié)能、最堅固的“里”，那么萬科對建筑風(fēng)格內(nèi)在邏輯性、居家的執(zhí)著追求、人性化則是地產(chǎn)最耀眼的“表”。
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對建筑邏輯的梳理，使萬科在全國各地的住區(qū)因地制宜，家園有了時間與空間維度。這種觀念下的建筑作品，領(lǐng)先于同行，印證了“建筑無限生活”不是一種口號。
因而，我們可以說，萬科領(lǐng)航的不僅僅是地產(chǎn)工業(yè)化，也包括建筑本身的價值。
老舍說：“我們最熟悉的房子，總是最親切的?！痹贈]有比萬科第五園，這個現(xiàn)代徽派建筑更能讓人覺得親切的了，它骨子里的中國，小橋、流水、簫竹、白墻、青磚、灰瓦，在這個喧囂的城市里，是任何一座花園洋房和海景別墅所無法比擬的，而第五園也聲名其外地為萬科建筑觀點(diǎn)立傳
這是萬科工業(yè)化住宅的嘗試之一，洗浴間可自動組裝
以進(jìn)家門這件小事為例，從開啟房門，參觀者所關(guān)注的鑰匙、鞋、包、購物袋的放置位置、干濕分離等問題都在具有多重收納空間的壁柜里得到了解答
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在萬科售樓部隨處可見提示購房者注意事項
面朝大海，春暖花開的金域藍(lán)灣，在其超高層中的三期中特辟17層為避難層，平時為兒童游樂園
廚房不再是封閉的空間，家庭主婦不僅可以邊做飯邊欣賞窗外景致，還可以和家人交流，而且洗菜臺布局極為便利
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萬科·金域榕郡的4大猜想
“在歷史中創(chuàng)建未來”是福州萬科給金域榕郡的定位，其意思是說，金域榕郡是從萬科從前的作品中走出，從福州城市的歷史中走出，但同時又帶有新的元素、新的空間理念，按照總部設(shè)計師的概念是：它的建筑邏輯是創(chuàng)新的。
但無論是純中式的萬科第五園，還是現(xiàn)代簡約風(fēng)格的萬科十七英里，萬科的產(chǎn)品出爐總是讓人們期待，特別是本次，首次亮相的萬科，會給福州市民帶來什么呢？而這種滿城期待又會給同行乃至整個樓市什么影響呢？讓我們在萬科深圳行的探訪中，窺視一把萬科·金域榕郡。
猜想1：金域榕郡會是怎樣的風(fēng)格？
“金域榕郡類似水晶城(天津水晶城是萬科2005年拿下的一個33萬平方米的項目，它本是一個廢棄的玻璃廠，萬科把原玻璃廠的老古樹保留了下來，也保留了很多諸如鐵路運(yùn)輸線等工業(yè)時代的特征，樸素自然，卻代表城市的記憶，在這里，歷史都開始富于表情與生氣。)，但是又不完全像，水晶城風(fēng)格比較粗獷，金域榕郡尺度會小些，略有點(diǎn)小資。其外部空間營造將是積極的，頗似三坊七巷，處處有一種驀然回首的感覺。”萬科設(shè)計部發(fā)言人介紹。
在“福州，你好”的首次亮相中，萬科對產(chǎn)品的創(chuàng)意就是一種開放的態(tài)度，當(dāng)場就播放了金域榕郡的初步效果圖、設(shè)計思路，希望它的建構(gòu)是過程化的，又具有歷史沿襲感，這與它的構(gòu)建思路有異曲同工之妙。因而，盡管設(shè)計師感性的言詞并未全部圖描出來，但是“有記憶，有故事，但又現(xiàn)代的舒適空間”應(yīng)該是萬科的追求。
猜想2：能否改變區(qū)域居住模式？
在深圳以及全國許多地方，萬科基本上是一個改變區(qū)域居住模式的開發(fā)商，如深圳城市向東拓展的大勢中，萬科擔(dān)負(fù)著區(qū)域先行者的角色，而它也出色地完成了任務(wù)；又如，福田區(qū)萬科金域藍(lán)灣，業(yè)內(nèi)人士就分析，如果沒有萬科金域藍(lán)灣在建筑規(guī)劃、園林設(shè)計、產(chǎn)品規(guī)劃、新材料新技術(shù)應(yīng)用上進(jìn)行諸多引領(lǐng)深圳地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的創(chuàng)新舉措，那么，那片臨海的紅樹林片區(qū)恐怕沒這么快發(fā)展成為深圳的一個高尚濱海社區(qū)。
五四北本是福州后花園，但除了環(huán)境優(yōu)美，離市中心最近外，需要做的工作還很多，如交通、商業(yè)、學(xué)校、公園等等，這一次，萬科能改變五四北的居住狀態(tài)嗎？
據(jù)坊間傳聞，萬科的到來，也帶來一些配套設(shè)施的跟進(jìn)與加快速度，五四北最終會呈現(xiàn)何種面貌，我們靜候吧。
猜想3：是聯(lián)排別墅？高層？價格會貴嗎？會精裝修嗎？
深圳萬科官方發(fā)言人表示，金域榕郡屬于中高檔小區(qū)，至于價格，暫時不方便回答。
據(jù)了解，萬科目前推出7大新產(chǎn)品系，“金色系列”指“提供位于城市中的住宅”；萬科福州項目案名定為“萬科·金域榕郡”與深圳萬科·金域藍(lán)灣(已入住)同屬金色系列，而“金域”為金色系列中的高檔項目，金域藍(lán)灣應(yīng)該就是最好的樣本了。
至于產(chǎn)品類型，從之前萬科對外宣傳的蛛絲馬跡中，坊間猜測其產(chǎn)品類型可能是聯(lián)排別墅、高層、超高層組合。而鑒于萬科目前正在推行室內(nèi)高規(guī)格的精裝修，金域榕郡應(yīng)該會是精裝，特別是室內(nèi)空間布局，采用萬科獨(dú)有的手法，極其人性化與科技化，因而，整體價格不會便宜。
當(dāng)然，所有都是猜測，我們只能拭目以待。
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猜想4：會給福州樓市多大影響？
盡管萬科一再表示向福州同行學(xué)習(xí)，但是同行也常誠摯地質(zhì)疑：向我們學(xué)習(xí)什么呀？在本次福州同行的深圳行中，萬科人仍然表示：互相學(xué)習(xí)。但是參觀完，受到震撼的媒體人就忍不住猜想：在家門口建成金域榕郡必定給福州樓市帶來巨變。
首先人性化細(xì)節(jié)。在現(xiàn)代細(xì)節(jié)決定成敗的商業(yè)游戲中，深受深圳地產(chǎn)行業(yè)細(xì)膩之風(fēng)影響，又感知日式服務(wù)的萬科，在金域榕郡的細(xì)節(jié)處理上，必定讓福州同仁重新打量自己，如，重新考量自己的樣板房。
其次是空間處理手法。建筑是空間的藝術(shù)，毫無疑問，通過24年的空間練造，萬科已經(jīng)非常熟悉建筑的邏輯關(guān)聯(lián)，正如第五園，窄窄的小巷，通過有效的建筑邏輯，整個社區(qū)空間顯得極為和諧?？梢韵胂螅鹩蜷趴ぷ鳛槿f科進(jìn)榕的第一個項目，又是萬科一條不成文的二八設(shè)計定律(80%的項目大沿襲，小創(chuàng)新；20%的項目小沿襲，大創(chuàng)新)中的20%，因而，其空間手法必定更多樣。
再次是科技創(chuàng)新。這是萬科正在提倡的，其水平也是走在全國前列的，福州同行若能得其精髓，也是福州人居的一大幸事。
另外是營銷手法。在地產(chǎn)界，萬科的營銷方式是出了名的，曾為了第五園，它專門請人寫了一本《骨子里的中國》，以詮釋中式風(fēng)格住宅。在賣生活方式的地產(chǎn)行業(yè)，萬科在家門口的文化行銷方式，也必定讓福州同仁受益匪淺。
最后是物業(yè)服務(wù)。物業(yè)是萬科金牌。據(jù)悉，在深圳，當(dāng)萬科物業(yè)撤出某個非萬科開發(fā)的小區(qū)時，小區(qū)房價應(yīng)聲而落。萬科物業(yè)的號召力可見一斑。今天當(dāng)后期的物業(yè)服務(wù)成為房產(chǎn)保值增值的衛(wèi)士時，福州購房者用手還是用腳投票，決定著房企們的學(xué)習(xí)方向。
至于工業(yè)化，那已經(jīng)是另一個層面的話題，它改變的不是某些建筑、某個城市或某些片區(qū)，而是這個中國地產(chǎn)行業(yè)。
記者視野
吐納相宜的萬科
工業(yè)化、建筑模式，乃至人性化細(xì)節(jié)，都是萬科輸送給地產(chǎn)界的養(yǎng)分，對于這樣一個志在做“世界最大房地產(chǎn)企業(yè)”的萬科，我們感受更多的可能是如何因地制宜地吸收自己需要的養(yǎng)分，不斷壯大，與有理想的企業(yè)或競爭，或并肩作戰(zhàn)，共同將地產(chǎn)行業(yè)向前推進(jìn)。
在這樣一種業(yè)態(tài)中，我們看到這樣一幕：王石領(lǐng)著萬科人到世界各處學(xué)習(xí)，特別是日本的工業(yè)化與服務(wù)理念、美國企業(yè)的管理思路；而全國各地的媒體人、地產(chǎn)人，紛紛來到深圳萬科總部，在鋼架的、類似鳥巢的室內(nèi)建筑里感受萬科。這一吐一納之間，萬科總是那么自如。“向同行學(xué)習(xí)”是萬科的謙虛語，“向萬科學(xué)習(xí)”是同行的敬意詞，無論詞意轉(zhuǎn)向怎樣，我們愿意看到一個開放、好學(xué)的地產(chǎn)界。
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