合肥城建：定價、申購指南分析

　　1、概況：

　　公司主營業(yè)務為普通商品住宅及其配套商業(yè)地產(chǎn)、綜合商務樓的開發(fā)、銷售、服務是一家經(jīng)營穩(wěn)健、具有成熟盈利模式的專業(yè)化、區(qū)域性的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。

　　20 世紀 90 年代起，公司相繼開發(fā)建設了琥珀山莊、安居苑東村、世紀陽光花園（建設中）、琥珀公寓等住宅小區(qū)，以及仁和大廈商務寫字樓。2007 年公司在合肥市東區(qū)啟動建筑面積約 65 萬平方米的“城發(fā)·琥珀名城”住宅項目，同年公司還取得了蚌埠市新城區(qū)約 145 畝、巢湖市放王崗項目約 236 畝的土地使用權，目前公司分別在合肥、蚌埠、巢湖等地擁有約1,073畝、規(guī)劃建筑面積為129.48萬平方米的土地儲備，為公司的區(qū)域擴張、持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎。

　　2．產(chǎn)品銷售方式和渠道

　　公司的商品住宅銷售分為現(xiàn)房銷售和期房銷售，以期房銷售為主。公司通過自行銷售（公司營銷部）的方式進行銷售，同時，根據(jù)市場的變化情況采取靈活的銷售手段。公司采用招投標的辦法選擇專業(yè)的廣告公司負責公司產(chǎn)品的廣告策劃、設計及發(fā)布工作，并由營銷部牽頭進行經(jīng)常性的市場調(diào)研工作。公司的房地產(chǎn)促銷手段主要包括廣告宣傳促銷、樓盤慶典儀式、現(xiàn)場及售樓處銷售、開盤期間價格促銷、房地產(chǎn)交易會銷售等。

　　投資要點：

　　作為安徽省惟一獲得國家房地產(chǎn)開發(fā)綜合效益百強稱號的企業(yè)，并且是該省首家上市的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已經(jīng)初步形成了較強的競爭優(yōu)勢，主要有：

　　1、公司在普通商品住宅開發(fā)方面優(yōu)勢明顯。公司在開發(fā)中小戶型、滿足普通老百姓居住需求的產(chǎn)品方面有著先發(fā)優(yōu)勢和專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢。

　　2、公司在多年的發(fā)展中探索出成熟的盈利模式，并通過嚴格的管理提高了管理效率和盈利能力。

　　3、公司在高質(zhì)量的產(chǎn)品創(chuàng)造中確立了公司良好的品牌形象，并使公司具備了無形的營銷網(wǎng)絡和較強的定價能力。

　　4、公司擁有一支結構合理、經(jīng)驗豐富并具有前瞻性戰(zhàn)略眼光的高管團隊，以及支撐公司持續(xù)發(fā)展的人才隊伍，成為公司進一步做大做強的根本保證。

　　風險分析：

　　行業(yè)風險：短期最大的風險是政策調(diào)控的風險給行業(yè)帶來的短期波動。近年來，針對國內(nèi)部分地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資過熱、房價上漲幅度過快，政府從金融、稅收、土地、拆遷等方面出臺了相應的宏觀調(diào)控政策，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了很多不確定性。

　　市場風險：房價大幅下跌，成交量低迷會對公司收入產(chǎn)生不利影響。

　　財務風險：貸款利率、再融資政策、公司項目的預售情況和資金周轉(zhuǎn)情況對房地產(chǎn)公司的運營有著重要作用，同時也給公司帶來諸多風險。

　　估值及投資建議：

　　我們通過對幾家主流房地產(chǎn)上市公司的分析得出，房地產(chǎn)行業(yè)07、08年平均動態(tài)市盈率為56.77倍和28.08倍，平均市凈率為11.28。但所選的這幾家主流上市公司業(yè)績在行業(yè)中居前，業(yè)績增速也高于行業(yè)平均，估值是建立在這幾家公司08年90%左右增長率的基礎上，因此，對合肥城建的估值將在此基礎上做一定的折價。

　　我們預計合肥城建07、08、09年的每股收益為0.7元/股、0.81元/股、 1.11元/股?？紤]到合肥城建的規(guī)模較小、抗風險能力有限等因素，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司估值情況，給予公司一定的折價，假設給予公司29倍左右的PE，按照業(yè)績預測，合肥城建的合理估值應該在20.3~23.49元左右。結合公司新股特征，我們給予30％的溢價，公司上市首日合理定價為26.39~30.54元。