美國商業(yè)地產06年前景不妙 利率上升工資不振

      美國商業(yè)地產2006年前景不妙“問題是美聯(lián)儲不能走得太遠，如果他們將聯(lián)邦儲備基金利率上調至5.5%，那么就會對房屋業(yè)帶來問題，利率的提高對于消費者支出的影響要比能源成本更大?！蔽飪r上漲、信貸支付能力降低和工資水平提高有限的預期，這些都將使2006年消費者支出減少，而其影響會波及到商業(yè)房地產的所有部分。

      盡管能源價格震蕩和颶風等自然災害的影響，2005年美國經濟仍經住了考驗，繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢，尤其是第三季度GDP增長高出了預期的3.8%的年增長率。

      2005年美國房地產投資活動也達到了紀錄高點。根據(jù)Real Capital Analytics的統(tǒng)計，2005年第三季度的物業(yè)出售超過了710億美元，是季度投資的歷史紀錄水平，而年度投資總額幾乎達到1900億美元。

      然而也有一些業(yè)界人士以批判的態(tài)度看待2005年，認為缺乏理性的投資行為漠視了經濟正日益緊張的風險?！?005年最大的特征可能就是市場紀律的缺乏?！毙虏ㄊ款D基金公司的COO肯·蒙卡西說。該公司是一家私人房地產公司，擁有和管理著120萬平方米的商業(yè)地產，總價值超過13億美元。

      “現(xiàn)在的房地產行業(yè)幾乎可以用卡特里娜颶風來比喻，格林斯潘幾年前就警告的非理性繁榮的程度現(xiàn)在已經達到了海嘯的水平?！泵煽ㄎ鞣Q。

      颶風的破壞、戰(zhàn)爭、高能源價格、資金市場的蒸發(fā)和某些地產的過度開發(fā)這些累積效應足夠成為預警信號。這些因素都會給經濟帶來壓力，并將逐漸顯現(xiàn)出來，可能是在2006年的第三或第四季度。蒙卡西預計2006年會出現(xiàn)更多的信貸無力償還行為，尤其在過度開發(fā)的Condo（美國公寓產品的一種）市場。

      2006年什么將影響商業(yè)地產行業(yè)？美國房地產界和金融界人士就五大熱點問題對整個市場進行了預測。

      能源和建筑成本增加

      盡管油價自11月份開始下跌，但從歷史紀錄來說其價格仍然偏高。根據(jù)美國能源信息署的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，11月中旬，美國汽油價格比上一年同期每加侖高出32.7美分，柴油則比上一年度同期高出47美分。

      甚至在卡特里娜颶風之前，由于中國和印度市場對海外建筑材料的需求，建筑成本就已經向上攀升。依據(jù)美國總承包商協(xié)會的數(shù)據(jù)，鋼管的價格從2003年7月到2004年7月的一年時間里上漲了57.7%，在2005年又小幅上漲了6.9%。而卡特里娜颶風之后，海灣地區(qū)的重建工作所帶來的原材料價格進一步上漲的效應，在2006年將會顯現(xiàn)出來。

      “2005年對房地產行業(yè)影響最大就是建筑成本，它已經到了很嚴重的地步?！鄙虡I(yè)地產服務公司Charles Dunn的執(zhí)行經理喬·福克納說。受卡特里娜颶風的影響，專家們估計重建工作和相關生產所受到的破壞，將使2006年混凝土等建筑材料的價格繼續(xù)上漲，至少也會保持在目前的高位狀態(tài)。

      在新英格蘭地區(qū)，建筑材料的成本每個月大約要上漲1%，而佛羅里達的建筑材料成本已經比一年前高出25%~30%?！拔迥昵拔覀冊谌A盛頓市郊建造一個寫字樓的建筑成本是每平方英尺210美元，現(xiàn)在則需要330美元?！毙虏ㄊ款D基金公司的高級副總裁和收購部經理吉姆·克萊赫說。

      油價上漲所帶來運輸成本的增加實際上推高了大部分建筑相關產品的價格，同時消費者也需要在這個冬季為加熱成本支付更高的費用。在美國東北部，油價比前一年增加了30%~50%，而丙烷的價格甚至比上一年同期增長了100%。

      但經濟學家們認為，能源和建筑材料價格的上漲只是一個短期問題，隨著新的商用建筑材料的供應，其價格上漲的趨勢將得到緩解，甚至到2006末，其價格有望開始下降。例如，中國已經開始生產一些以前僅從國外購買的建筑材料。

      波士頓Torto Wheaton市場研究公司高級經濟學家吉姆·考斯泰羅認為，建筑成本的增加并不會對新的房地產開發(fā)產生影響，成本的增加可能會促進一些開發(fā)商將位置較好的寫字樓存量轉換成其他用途，例如零售、住宅和混合功能體。

      而投資者較為關心的問題可能是高能源支出給消費者帶來的影響，抵押貸款銀行業(yè)協(xié)會MBA（Mortgage Bankers Association）首席經濟學家道格·杜坎（Doug Duncan）說。這也是MBA預計2006年不良還貸行為會增加的一個原因，因為當家庭能源支出增加時，消費者就會面臨是及時還貸還是先保障家庭能源消費的問題。

      消費支出下降

      在過去四年中，在薪資水平未相應提高的情況下，抵押貸款再融資已經讓美國房屋業(yè)主的可支配收入平均提高了25%。進入2006年以后，經濟學家們認為利率雖然不會出現(xiàn)大幅提升，但大多數(shù)人認為其目前的上升趨勢仍將持續(xù)，隨著利率的提高，消費者的消費支出很可能會縮減。

      Nomura證券的經濟學家戴維·雷斯勒表示，由于受高能源成本的影響，消費者的支出已經處于下滑的階段。2005年9月份，高油價帶來的個人支出增加為0.5%，而同一個月在非能源項上的支出下降了0.4%，而8月份則下降了1%，這是美國19年來個人非能源項目支出下降最大的兩個月。

      與消費者聯(lián)系最密切的商業(yè)地產就是零售商業(yè)地產，隨著消費支出的下降，2006年對于新的零售空間的需求也會減少。但有限的開發(fā)已經控制了零售商業(yè)地產的供應，因此雖然對其新的需求會減少，但整個零售商業(yè)地產的市場表現(xiàn)仍會保持良好狀態(tài)。

      全美房屋開發(fā)商協(xié)會的經濟學家邁克爾·卡林爾則認為，高利率可能會推動多家庭房屋（multifamily）的消費。由于Condo項目更賺錢，2005年多家庭項目的開發(fā)非常有限，但由于Condo已經出現(xiàn)了過度開發(fā)的問題，空置率正在提高，很多Condo項目在2006年會轉向出租市場。