[總結(jié)] 2021年基建和房地產(chǎn)怎么走？商混需求是增是減？

2021年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速預(yù)計(jì)將回升至中高速水平。筆者整理了24家機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，各家預(yù)測(cè)了2021年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速在5.5-10.5%之間。筆者對(duì)這24家機(jī)構(gòu)的GDP增速預(yù)測(cè)比例取平均數(shù)和中位數(shù)分別為8.45%和8.55%。2021年是中國(guó)實(shí)施“十四五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，盡管2021年外部環(huán)境不確定性依然很大，但我國(guó)政府通過(guò)鼓勵(lì)擴(kuò)大內(nèi)需、倡導(dǎo)出口和消費(fèi)雙循環(huán)，穩(wěn)投資以及前期低基數(shù)情況，我國(guó)經(jīng)濟(jì)韌性十足。

投資方面，2021年固定資產(chǎn)投資將穩(wěn)定增加，增速將運(yùn)行至中高速水平，并創(chuàng)近三年新高。數(shù)據(jù)顯示，有11家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2021年固定資產(chǎn)投資增速分別在5.7-11.6%之間，分別接近于2018年（5.9%）和2015年（10%）的固定資產(chǎn)投資增速。這11家機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)比例取平均數(shù)和中位數(shù)分別為7.34%和6.5%。

表1：研究機(jī)構(gòu)對(duì)GDP增速和固定資產(chǎn)投資增速做出預(yù)測(cè)

數(shù)據(jù)來(lái)源：水泥大數(shù)據(jù)（https://data.ccement.com/）

房地產(chǎn)、基建投資增速運(yùn)行至中速水平

在投資方面，房地產(chǎn)投資和基建投資仍是主要的推手。房地產(chǎn)投資方面，其中有18家機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)投資增速進(jìn)行預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)比例在3.4-10%之間，預(yù)測(cè)比例不一取決于房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則在2021年開(kāi)始全面實(shí)施的結(jié)果來(lái)判斷。這18家機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)比例取平均數(shù)和中位數(shù)分別為6.5%和6.65%。

樂(lè)觀預(yù)測(cè)的觀點(diǎn)，2021年房地產(chǎn)投資增速將超前兩年。一方面是因2020年疫情，購(gòu)房需求延遲，同時(shí)，目前貨幣環(huán)境較為寬松適度，低利率下居民貸款意愿增強(qiáng)，另外，各大城市搶人大戰(zhàn)，放寬落戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)。綜合因素，購(gòu)房剛需仍強(qiáng)。另一方面，通過(guò)近三年的清庫(kù)周轉(zhuǎn)期，2021年處于新房庫(kù)存回升階段，加之前期低基數(shù)因素。而謹(jǐn)慎保守預(yù)測(cè)的觀點(diǎn)，預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將保持穩(wěn)定或放緩，主要在于維持“房住不炒”主基調(diào)，居民“五限”調(diào)控較為嚴(yán)格、三道紅線限制融資以及銀行“兩道紅線”嚴(yán)控房貸等分類(lèi)監(jiān)管政策下，房企資金鏈壓力加大，導(dǎo)致房企投資意愿下降。

基建投資方面，有9家機(jī)構(gòu)對(duì)2021年基建投資增速給出2-7%的預(yù)測(cè)比例。9家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)比例取平均數(shù)和中位數(shù)分別為5.08%和5.3%。其中樂(lè)觀預(yù)測(cè)的觀點(diǎn)，2021年基建投資增速將超前三年水平。一方面是“兩新一重”項(xiàng)目仍是主要的投資方向。另一方面，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇背景下，中央和地方財(cái)政收入改善加上2020年以來(lái)項(xiàng)目資金的滯后支出和申報(bào)的部分基建項(xiàng)目由于審批手續(xù)未完成，導(dǎo)致遲遲沒(méi)有落地而轉(zhuǎn)入2021年建設(shè)等因素也將對(duì)基建投資形成一定的支撐，同時(shí)疊加低基數(shù)效應(yīng)。而謹(jǐn)慎保守預(yù)測(cè)的觀點(diǎn)，主要考慮到2021年暫未提前下達(dá)首批次新增專(zhuān)項(xiàng)債券額度，加之前兩年發(fā)行量較大，且2020年項(xiàng)目未及時(shí)開(kāi)工，資金也未完全使用，另外2021年經(jīng)濟(jì)回升，預(yù)計(jì)政府2021年下達(dá)新增專(zhuān)項(xiàng)債額度可能收緊。

表2：研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2021年房地產(chǎn)投資增速及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：水泥大數(shù)據(jù)（https://data.ccement.com/）

房地產(chǎn)新開(kāi)工面積低速運(yùn)行 竣工將迎高點(diǎn)

房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積方面，有9個(gè)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2021年房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積增速在-5.5%至2%之間，這9家機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)比例取平均數(shù)和中位數(shù)分別為-1.36%和-1%。

房地產(chǎn)新開(kāi)工方面，有8個(gè)機(jī)構(gòu)認(rèn)為2021年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積增速在-7.6%至6%之間。筆者通過(guò)這8家的預(yù)測(cè)比例取平均數(shù)和中位數(shù)分別為0.29%和1%。雖然2021年房企面臨較大的資金壓力，絕大多數(shù)房企對(duì)拿地趨于謹(jǐn)慎，但2020年房企銷(xiāo)售額表現(xiàn)較為優(yōu)異，銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)8.70%，比2019年增加2.2個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售現(xiàn)金流回升將支撐房企下一年經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)，且核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地投資將有增無(wú)減。

另外，2020年房地產(chǎn)庫(kù)存在近三年中處于中低水平，2021年房企補(bǔ)庫(kù)存意愿較強(qiáng)。從狹義庫(kù)存來(lái)看，2020年房地產(chǎn)待售面積達(dá)5億平方米（2018年和2019年分別為5.2億平方米和4.9億平方米），同比增長(zhǎng)0.10%，從廣義庫(kù)存來(lái)看，2020年新開(kāi)工面積與銷(xiāo)售面積差值達(dá)4.8億平方米（2018年和2019年分別為3.8億平方米和5.6億平方米），同比減少0.13%。

房地產(chǎn)竣工方面，有7個(gè)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2021年房地產(chǎn)竣工面積增速在3-15%之間。這7家機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)比例取平均數(shù)和中位數(shù)分別為8.7%和10%。2021年竣工面積將高增速發(fā)展，一方面，2020年因疫情及防控導(dǎo)致施工節(jié)奏延后，所以2021年在交房周期的進(jìn)程下，房地產(chǎn)竣工有望繼續(xù)回升。另一方面，房企迫于資金壓力，房企通過(guò)采取快周轉(zhuǎn)策略，增加施工到竣工周期的無(wú)息負(fù)債方式（經(jīng)營(yíng)杠桿驅(qū)動(dòng)），并且加大精裝修比例延緩交房時(shí)間，使得竣工時(shí)間拉長(zhǎng)，同時(shí)，通過(guò)提前一部分工作使得新開(kāi)工和預(yù)售時(shí)點(diǎn)提前，加快銷(xiāo)售現(xiàn)金流回流。

表3：研究機(jī)構(gòu)對(duì)于2021年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)增速預(yù)測(cè)（不完全統(tǒng)計(jì)）

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2021年商混需求可能小增 價(jià)格小幅下跌

2021年基建端和房地產(chǎn)端的商混需求將平穩(wěn)略增。目前政府大搞基建已成過(guò)去式，而2021年基建端的商混需求和2020年一致，仍側(cè)重在交通、水利和各省補(bǔ)短板領(lǐng)域的重大項(xiàng)目基建建設(shè)上，商混體量預(yù)計(jì)將維持前兩年水平。而房地產(chǎn)端的商混需求將在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)下，隨著新開(kāi)工面積增速大幅放緩以及竣工面積大增而小幅增加。整體而言，預(yù)計(jì)2021年全國(guó)規(guī)模以上商混產(chǎn)量可能達(dá)到28.4-29億方，體量可能和2020年不相上下或有超出少許，同比增長(zhǎng)3.4-6%之間。

綜上所述，2021年全國(guó)商混需求將小幅增加，但因混凝土企業(yè)數(shù)量增多，產(chǎn)能過(guò)剩嚴(yán)重局面不改，產(chǎn)能利用率低下，供應(yīng)充足，加之原材料價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)下滑。綜合因素，預(yù)計(jì)2021年全國(guó)商混均價(jià)將下滑，分別在457-467元/方，同比下滑1-3%。

表4：2021年商混數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)

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