樓市調(diào)控到何時(shí) 住宅產(chǎn)業(yè)化上陣是關(guān)鍵
樓市中最為重要的金九已過(guò)，從銷售平平的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，昔日的金九銀十已成傳說(shuō)。但是開(kāi)發(fā)商仍難抑制上漲的沖動(dòng)，一邊加大拿地力度一邊拋出房?jī)r(jià)必漲論，企圖讓房地產(chǎn)市場(chǎng)重歸火爆。房?jī)r(jià)是否會(huì)上漲不能斷下結(jié)論，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖已成事實(shí)。
不斷上漲的房?jī)r(jià)引來(lái)民生的呼吁之時(shí)也讓相關(guān)房地產(chǎn)部門倍感壓力。相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)也就成了應(yīng)對(duì)的手段。但政策調(diào)則是面臨著“越調(diào)越高像空調(diào)”的尷尬。面對(duì)如此場(chǎng)景，我們不禁要問(wèn)，房?jī)r(jià)究竟會(huì)上漲到何時(shí)？房地產(chǎn)調(diào)控又會(huì)到何時(shí)？難道非得只有進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控才能遏制不斷房?jī)r(jià)嗎？
房地產(chǎn)調(diào)控政策何時(shí)了？
哪里房?jī)r(jià)上竄，哪里就政策下壓。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲之時(shí)，用限貸、限購(gòu)、限售等政策手段來(lái)降低房?jī)r(jià)已經(jīng)成了遏制房?jī)r(jià)上漲的慣常手段。雖然今年的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)弱于往年嚴(yán)厲的“國(guó)八條”和“新國(guó)八條”等政策，但是面對(duì)房地產(chǎn)可能全面反彈的現(xiàn)象，相關(guān)調(diào)控政策又相繼出臺(tái)，近段時(shí)間湖南、湖北等地出臺(tái)的房產(chǎn)稅政策也一時(shí)間成為樓市的熱點(diǎn)。
近日，更有一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，金九過(guò)后必有新的調(diào)控政策出臺(tái)，而他們的前提仍然建立在金九銀十帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)上?！皬慕鼉赡陿鞘姓{(diào)控政策出臺(tái)的時(shí)間點(diǎn)來(lái)看，國(guó)慶節(jié)前后往往是政策出臺(tái)的窗口期?！睒I(yè)內(nèi)分析人士陳劍波表示，“十一”之后，一些重要會(huì)議將召開(kāi)，這就要求房地產(chǎn)等關(guān)鍵市場(chǎng)保持穩(wěn)定?！?/FONT>
事實(shí)上，在成色不足的金九，預(yù)料到開(kāi)發(fā)商的“不甘心”心理，相關(guān)部門就已經(jīng)有了應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備。9月23日，住建部表示，隨著大量保障性住房的建成投入使用，進(jìn)一步穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，房?jī)r(jià)尚不具備全面反彈的條件。下一步將繼續(xù)指導(dǎo)督促限購(gòu)城市嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)措施，適時(shí)對(duì)執(zhí)行調(diào)控力、放松調(diào)控政策、造成房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的地區(qū)實(shí)行問(wèn)責(zé)。
除“限售”之外，為控制購(gòu)房需求而實(shí)行的“限購(gòu)”和“限貸”政策，也在近期各地的調(diào)控政策中進(jìn)一步升級(jí)。中央政府可以說(shuō)是拼勁了足要房?jī)r(jià)一較高低。
但是對(duì)于地方政府的出臺(tái)的種種調(diào)控政策引來(lái)了各種質(zhì)疑。比如對(duì)于廣州的“限售”措施，業(yè)內(nèi)分析人士將其評(píng)價(jià)為“臨時(shí)休克措施”，認(rèn)為“限售”只能限一時(shí)，實(shí)際上是在“紙面上”拉低了成交均價(jià)，并不能真正起到降房?jī)r(jià)的作用。
這也就是為什么上面一直在調(diào)控房?jī)r(jià)，下面卻房?jī)r(jià)卻一路高漲的原因。地方政府長(zhǎng)期以來(lái)以來(lái)依賴土地財(cái)政，已經(jīng)成為了賣地專業(yè)戶，不可能和高房?jī)r(jià)扯清關(guān)系。有專家坦言：“事實(shí)上，綜合以往的幾次樓市調(diào)控，行政手段都可以說(shuō)是一種暫時(shí)性手段，限購(gòu)、限貸隨著調(diào)控的深入會(huì)逐漸撤出?！?/FONT>
住宅產(chǎn)業(yè)化是降低房?jī)r(jià)的關(guān)鍵
那么到底該怎樣降低房?jī)r(jià)呢，對(duì)此業(yè)界人士表示，真正的降低房?jī)r(jià)是建設(shè)人人都買得起的房子。用技術(shù)的手段從源頭上降低房屋的建設(shè)成本，而不僅僅只是依賴政策。住宅產(chǎn)業(yè)化則是降低房?jī)r(jià)的一個(gè)最好技術(shù)手段和解決措施。在降低房?jī)r(jià)的同時(shí)，無(wú)論是對(duì)于政府、還是購(gòu)房者都能從中受益。
住宅產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)在已經(jīng)是國(guó)際流行的趨勢(shì)，在中國(guó)也愈加受到重視。住宅產(chǎn)業(yè)化簡(jiǎn)單而言就是住宅工業(yè)化，能夠極大地降低建設(shè)成本，進(jìn)而降低房?jī)r(jià)。
住宅產(chǎn)業(yè)化由于采用工業(yè)化的生產(chǎn)方式，包括樓梯、墻板、陽(yáng)臺(tái)等建筑部品構(gòu)件均在工廠里面的工業(yè)流水生產(chǎn)線上大規(guī)模生產(chǎn)。在施工現(xiàn)場(chǎng)，這些建筑部品只需要像搭積木一樣將房子蓋建完成。在整個(gè)工業(yè)化的生產(chǎn)過(guò)程中，提高了機(jī)械化批量生產(chǎn)量、勞動(dòng)生產(chǎn)率極大提高、減少了建筑工人，勢(shì)必降低建筑總成本?？偨ㄖ偝杀窘档偷耐瑫r(shí)勢(shì)必降低房?jī)r(jià)。同時(shí)住宅產(chǎn)業(yè)化也提高了建筑生產(chǎn)量，非常適合生產(chǎn)高層住宅，這對(duì)于目前開(kāi)發(fā)商提出的土地存量和房屋庫(kù)存有限是個(gè)有力的回?fù)簟?/FONT>
而住宅產(chǎn)業(yè)化達(dá)到的“四節(jié)一環(huán)保”和對(duì)質(zhì)量的保障則是對(duì)于政府和購(gòu)房者大有裨益。我國(guó)政府目前大力支持住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，2012年8月22日，北京市出臺(tái)了一項(xiàng)推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的政策，發(fā)布《關(guān)于在保障性住房建設(shè)中推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化工作任務(wù)的通知》，就提出住宅產(chǎn)業(yè)化采用工業(yè)化的生產(chǎn)方式建設(shè)住宅，有利于實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排、推進(jìn)綠色安全施工、提高住宅工程質(zhì)量、改善人居環(huán)境以及促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，是住宅建設(shè)發(fā)展的趨勢(shì)。
住宅產(chǎn)業(yè)化在我國(guó)尚屬初級(jí)階段，但在一些企業(yè)中已經(jīng)十分成熟。以在我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化領(lǐng)域取得卓越成就的遠(yuǎn)大住工為例。作為我國(guó)住宅史上的一場(chǎng)革命，遠(yuǎn)大住工在我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化道路上可以說(shuō)是一枝獨(dú)秀。遠(yuǎn)大住工的住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)方式更是在減低建設(shè)成本上做到了極致。在建設(shè)成本上進(jìn)而降低房?jī)r(jià)方面，遠(yuǎn)大住工體現(xiàn)了以下特點(diǎn)：
成本可控。遠(yuǎn)大住工從設(shè)計(jì)階段開(kāi)始提供完整的技術(shù)服務(wù)支持，準(zhǔn)確透明的主體施工、裝修施工等預(yù)算造價(jià)可以為開(kāi)發(fā)商的決策提供可靠的參考。同時(shí)遠(yuǎn)大集成建筑施工周期約為傳統(tǒng)方式的1/3，7——8人可建成一棟樓，建筑成本明顯可控。
進(jìn)度可控。遠(yuǎn)大住工的建筑統(tǒng)一以半成品方式出廠，在施工現(xiàn)場(chǎng)享受“搭積木”般的便捷，不會(huì)受到天氣、人力等因素的影響。同時(shí)以吊裝為主的大機(jī)械、大裝備施工，高層建筑約5天一層（包括隔墻），多層建筑僅一個(gè)月就能完成從設(shè)計(jì)到精裝修的整體施工，精度可控。
降低資金周轉(zhuǎn)。遠(yuǎn)大住工的建筑施工周期僅為傳統(tǒng)方式的1/3，這也就極大地降低了開(kāi)發(fā)商的資金滯留風(fēng)險(xiǎn)。相當(dāng)于投入同樣一筆錢，遠(yuǎn)大住工的開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)三個(gè)月就已經(jīng)可以銷售住房實(shí)現(xiàn)盈利，將盈利的來(lái)的去進(jìn)行更多的投資，創(chuàng)造效益。而才傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商必須要九個(gè)月后才能進(jìn)行住房銷售。在時(shí)間就是金錢的社會(huì)，損失了時(shí)間就是損失了金錢。
目前，遠(yuǎn)大住工已經(jīng)有湘潭、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)等遍布全國(guó)各地的8家生產(chǎn)工廠，以住宅產(chǎn)業(yè)化的方式建設(shè)生產(chǎn)出了寧鄉(xiāng)藍(lán)色港灣、長(zhǎng)沙花樣年華、沈陽(yáng)麗水新城保障性住房等全裝修集成住宅精品，以高質(zhì)量和低價(jià)格贏得了消費(fèi)者的高度信賴。比如遠(yuǎn)大住工在長(zhǎng)沙興建的花漾年華項(xiàng)目，精裝修住宅僅售價(jià)六千元左右，與同地段的毛坯價(jià)價(jià)格相當(dāng)，結(jié)果就是房源一推出就售罄。遠(yuǎn)大住工在沈陽(yáng)麗水新城興建的保障性住房更是贏得了溫總理的稱贊：“你們用先進(jìn)的技術(shù)建設(shè)保障房，使中國(guó)的建筑業(yè)向新標(biāo)準(zhǔn)邁進(jìn)一大步?！?/FONT>
由此可見(jiàn)，住宅產(chǎn)業(yè)化能極大降低房?jī)r(jià)已經(jīng)無(wú)可爭(zhēng)議。我們也可以這么說(shuō)，待到中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化全面成熟時(shí)，就是樓市調(diào)控結(jié)束時(shí)。
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