萬科:推進“預制混凝土結構”住宅產業(yè)化

　　隨著房地產市場的開發(fā)，開發(fā)商不斷加大對新產品的設計及施工。提到PC或許大家都還熟悉，但是至于什么是PC，卻很少知道所以然。然而萬科卻在中國住宅建造方式上，采用“預制裝配式混凝土結構”的建造形式，進行了嘗試性的革命。

　　據了解，PC（Prefabricated Concrete Structure）即“預制裝配式混凝土結構”，是以預制混凝土構件為主要構件，經裝配、連接，結合部分現澆而形成的混凝土結構。PC構件是以構件加工單位工廠化制作而形成的成品混凝土構件。

　　最早提出PC住宅產業(yè)化行為的是以美國為代表的歐美國家，于二戰(zhàn)之后率先提出并實施的PC住宅產業(yè)化之路的。PC住宅具有高效節(jié)能、綠色環(huán)保、降低成本、提供住宅功能及性能等諸多優(yōu)勢。在當今國際建筑領域17173，PC項目的運用形式，各國和各地區(qū)均有所不同，在中國大陸地區(qū)尚屬開發(fā)、研究階段。

　　隨著人們對住宅品質的不斷追求，住宅從基本居住功能，發(fā)展至外在環(huán)境的舒適，再到內在居住性能質量的提高，都要求實施住宅產業(yè)化，而PC住宅產業(yè)化更是中國房地產行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。萬科推進的住宅產業(yè)化，是外墻結構采用完全PC（預制鋼筋混凝土結構）的方式，樓體的框架結構絕大部分將在工廠加工，現場完成組裝，整個建造過程基本上與發(fā)達國家在生產線上生產房子的情形類似。

　　2006年年底，萬科推出集合其工業(yè)化生產資源的第一個市場化項目--“新里程”。2007年，在由中國建設部規(guī)劃和主導下搜狐網，萬科于東莞建立了國家住宅產業(yè)化基地，萬科也由此成為中國唯一一家經建設部授牌的房地產開發(fā)企業(yè)。萬科東莞國家住宅產業(yè)化基地現已成為萬科中國住宅產業(yè)化技術及產品的研發(fā)、培訓平臺，也是萬科與合作伙伴共同推進住宅產業(yè)化、建立企業(yè)聯盟的依托。

　　目前在寧波擁有金色水岸、金域華府、慈城新區(qū)湖西地塊的萬科房地產開發(fā)有限公司正將PC（Prefabricated Concrete Structure）即“預制裝配式混凝土結構”進行產業(yè)化推廣，據相關負責人表示，將于近期開盤的金色水岸Ⅲ·御品也是PC產業(yè)化的代表作之一。

　　萬科的住宅產業(yè)化歷程

　　對于住宅產業(yè)化，萬科是從住宅的標準化開始的。早在1999年成立了建筑研究中心，并于2002年建成了萬科建筑研究中心大樓。這期間完成了兩件工作：一件是完成了一系列的技術研發(fā)工作，并形成《技術研發(fā)成果匯編》；另一件是建立了集團的材料和部品戰(zhàn)略采購平臺。

　　2003年萬科集團開始實行住宅標準化運動。住宅標準化不僅在集團內快速復制了許多由多層公寓和情景洋房組成的住宅小區(qū)，還進行了標準化部品的設計和研發(fā)，形成了萬科的標準化部品庫。這些標準化部品遵循的是工業(yè)化的生產和安裝方式，對提高成品質量及保證其質量的穩(wěn)定性很有幫助，所以在非標準化的項目上也得到了廣泛的應用。2003年集團還發(fā)布了萬科的“雙標”文件，即《住宅使用標準》和《住宅性能標準》。這是萬科一系列內控標準開始建立的標志。

　　2004年，萬科集團在標準化工作的基礎上，啟動工廠化工作，成立了工廠化中心，開始萬科工廠化住宅的研究工作。但所有工作都必須如下四個階段循序漸進：認知（了解階段，調查、研究）；掌握（初試階段，試驗、試做，完成技術驗證）；創(chuàng)造（中試階段，設計、創(chuàng)新，完成市場驗證）；應用（推廣階段，規(guī)模開發(fā)、規(guī)模生產）。

　　在認知階段，萬科經過對國際上各種工廠化住宅體系的調研，結合國內的實際情況，最終從輕鋼結構、木結構、預制混凝土結構三種住宅體系中選擇了預制混凝土結構住宅作為萬科工廠化住宅的研究方向。為了對預制混凝土結構住宅進行充分的認識，2004年底開始設計1號試驗樓，在這棟住宅樓上試驗了PC（預制混凝土）結構、PC外墻、PC整體式廚房和衛(wèi)生間、輕鋼外墻、輕鋼屋頂和ALC外墻，對各種工業(yè)化建筑體系完成了一次全面的檢驗。在1號試驗樓的經驗基礎上，同時經過對歐洲、香港和日本三個地區(qū)的預制混凝土結構住宅的研究，最終發(fā)現日本的預制混凝土結構住宅技術最適合我國的情況。

　　三條路線完成工業(yè)化住宅的商品化

　　早在2006年，萬科制定了的中長期工業(yè)化住宅計劃，從三條路線完成工業(yè)化住宅的商品化。一條是RC的工業(yè)化，即在傳統(tǒng)現澆鋼筋混凝土結構基礎上的逐步改良，逐漸向工業(yè)化住宅過渡，其主要目標是解決集團現項目開發(fā)過程中遇到的傳統(tǒng)建造方式帶來的工程質量問題；第二條是PC工法的開發(fā)，即完全的工業(yè)化住宅體系的研發(fā)，其目標是為未來集團的規(guī)?；I(yè)化住宅生產作產品技術開發(fā)；第三條是內裝的工業(yè)化，主要是針對現在國內毛坯房交樓的實際狀況，內裝的工業(yè)化成為住宅工業(yè)化的前提條件。

　　RC的團建筑研究中心的規(guī)劃下，各區(qū)域公司參與的工業(yè)化住宅之路，它不涉及結工業(yè)化道路，是在集構體系。

　　首先，是輕鋼圍護系統(tǒng)在傳統(tǒng)的現澆鋼筋混凝土結構體系上的應用。如在2005年，與世界500強企業(yè)——OC（歐文斯科寧）簽訂了關于輕鋼結構外圍護體系的戰(zhàn)略研究協議，開始輕鋼外墻和輕鋼屋頂系統(tǒng)的研究開發(fā)。2006年年初在萬科工廠化1號試驗樓上面進行了系列試驗，完成了技術驗證之后，在武漢城市花園項目上東區(qū)進行了試點應用（初試），進而對銷售情況和居住情況進行總結分析。為了和武漢試點項目進行不同區(qū)域消費者對比，在完成武漢試點項目之后又在北京四季花城項目進行試點。

　　其次，是PC外墻體系。在1號試驗樓的PC外墻試驗之后，萬科上海公司首先邁出走向PC住宅之路的第一步。如“新里程”項目的20號、21號樓分別采用香港PC技術和日本PC技術進行外墻設計和建造，并已在2007年春季開工建設。

　　因此無論是輕鋼結構的外墻、屋頂還是PC結構的外墻，都能有效地解決房地產開發(fā)企業(yè)所面臨的外圍護系統(tǒng)滲漏而遭投訴的難題。

　　第二條道路，即PC工法的開發(fā)。從1號試驗樓的全預制體系開始，到2號試驗樓選定的半預制體系，逐步沿著既定的“神州計劃”前進。2號樓除了結構柱之外，梁、樓板、直接外墻、樓梯等都采用PC構件，工廠預制、現場拼裝。而非直接外墻、樓梯間墻、分戶墻則采用ALC墻板，內隔墻采用輕鋼龍骨雙面石膏板系統(tǒng)。設備系統(tǒng)將完全與主體結構脫開，給排水系統(tǒng)采用同層系統(tǒng)，內裝系統(tǒng)將完全采用來自日本的設計及其配套產品。

　　另外，在2006年萬科完成一系列工作平臺建設。工作平臺分為軟硬件兩類，硬件是兩項基本工程——萬科客戶體驗中心和萬科住宅產業(yè)化研究基地。軟件業(yè)有兩項基本工程——申報國家住宅產業(yè)化示范基地和成立萬科住宅產業(yè)化企業(yè)聯盟。

　　標準化集成化的客戶體驗中心

　　萬科客戶體驗中心主要是作為萬科建筑技術面向客戶、面向社會的窗口，但它同時兼具收集客戶體驗信息、客戶需求的功能，直接為萬科的產品設計部門提供信息，具有一定的研究功能。體驗中心的一部分設施圍繞尺度展開，讓客戶對自身行為相關的尺寸形成基本概念，達到自我認知的目的。另一部分設施將上述尺度內容有效整合到產品功能空間中，結合產品的性能和設備，對產品局部進行展示，達到產品認知的目的。還有一部分設施將尺度內容、產品局部內容整合到產品概念中，結合不同人群的生活場景描述，展示特定人群的住宅概念，營造細分人群的生活場景。

　　萬科住宅產業(yè)化研究基地主要是作為萬科建筑研究中心的產業(yè)技術研究平臺，基地主要包括：萬科建筑技術研發(fā)中心，滿足研究人員的辦公、會議、接待、培訓等功能需求，是整個研發(fā)基地的中樞；實驗工廠，包括PC構件生產車間、模具車間、鋼筋車間、木工車間、金屬構件及裝飾部品加工車間，以及附屬倉庫等設施，滿足實驗研究用的構件生產需求，同時滿足后續(xù)各實驗樓建造的預制構件生產需求；建筑技術檢測中心，主要包括耐候及節(jié)能實驗室、建筑隔聲實驗室、建筑設備實驗室、建筑結構實驗室、建筑環(huán)境實驗室、建筑材料及構造實驗室等；建筑技術試驗場，為建筑施工技術模擬驗證提供必要的條件，現場將搭建一系列的試驗用構架；產品開發(fā)試驗場，為萬科住宅產品的開發(fā)提供實體驗證（即搭建1:1現場實體模型）的必要條件；系列實驗樓，完成技術驗證和居住體驗。附屬設施，包括水處理設施、垃圾收集和轉運設施、人工濕地設施等，為基地實現生產、生活污水零排放等“四節(jié)一環(huán)?！碧峁┍Ｕ?。