22省房地產(chǎn)投資重回正增長(zhǎng) 下半年樓市如何？

目前市場(chǎng)上龍頭房企的投資態(tài)度比較分化，一些房企拿地較為謹(jǐn)慎，提出“降負(fù)債”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。另一些則認(rèn)為當(dāng)前是抄底拿地的窗口期，在此前一段時(shí)間持續(xù)拿地。對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，前期由于疫情影響，資金壓力較大，拿地不太積極。

房地產(chǎn)逐漸擺脫疫情影響

在全國(guó)數(shù)據(jù)發(fā)布后，近日各地陸續(xù)發(fā)布了前5月的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)。相比一季度22個(gè)省、市、自治區(qū)增速為負(fù)，前5月已有22個(gè)地區(qū)轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)。從5月當(dāng)月來(lái)看，數(shù)據(jù)也持續(xù)好轉(zhuǎn)，不管是同比還是環(huán)比，都只有個(gè)別省份沒(méi)有“轉(zhuǎn)正”。

下半年全國(guó)房地產(chǎn)投資增速依然存在上升空間。在土地市場(chǎng)層面，財(cái)政壓力下，各地保持相對(duì)較快推地節(jié)奏的動(dòng)力明顯，而房企資金端壓力疏解，必然會(huì)增加在土地市場(chǎng)上的投入，提升土地市場(chǎng)熱度。

西部房地產(chǎn)投資領(lǐng)先

6月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資45920億元，同比僅下降0.3%。

分區(qū)域來(lái)看，結(jié)合各地陸續(xù)發(fā)布的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，1-5月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25190億元，同比下降0.1%，已經(jīng)基本持平。而隨著房地產(chǎn)投資總量最大的廣東省逐漸恢復(fù)，東部地區(qū)將轉(zhuǎn)入正增長(zhǎng)。

中部地區(qū)則完成房地產(chǎn)投資9051億元，下降6.8%，數(shù)據(jù)顯示這主要是湖北大幅度下降所致。西部地區(qū)投資10175億元，增長(zhǎng)5.6%，增速提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。東北地區(qū)投資1504億元，增長(zhǎng)0.5%。

分省份來(lái)看，前5月共有19個(gè)省、市、自治區(qū)的房地產(chǎn)投資額超過(guò)千億元，其中廣東以5187億元領(lǐng)先全國(guó)，江蘇以4965億元逼近5000億元大關(guān)，浙江和山東累計(jì)投資額也都超過(guò)了3000億元。

值得注意的是，從增速來(lái)看，相比一季度，31個(gè)省、市、自治區(qū)中有22個(gè)地區(qū)的累計(jì)投資增速都為負(fù)數(shù)，前5月，這一數(shù)字已經(jīng)下降到9個(gè)。

這9個(gè)省市分別是湖北、黑龍江、海南、天津、重慶、廣東、河北、福建和安徽。其中，前一階段受疫情影響最大的湖北和黑龍江，前5月房地產(chǎn)投資的同比降幅分比為45%和19%。廣東、河北、福建和安徽的降幅則都在1%左右，上半年有望恢復(fù)正增長(zhǎng)。

與西部房地產(chǎn)投資領(lǐng)跑四大板塊一致的是，西部省份的房地產(chǎn)增速也普遍領(lǐng)先。同比增速都超過(guò)10%的是西藏、青海、新疆、吉林和云南，緊隨其后的則是貴州、寧夏、四川和陜西等。

這是一個(gè)填坑的過(guò)程。從近幾個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看，疫情對(duì)房地產(chǎn)的影響正在逐漸變小。預(yù)計(jì)6、7月的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)就會(huì)恢復(fù)到去年底的走勢(shì)。

5月當(dāng)月數(shù)據(jù)更能反映這一趨勢(shì)

5月份，全國(guó)完成房地產(chǎn)投資額12817億元，同比增長(zhǎng)8.1%，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積同比也增長(zhǎng)了2.51%。

分地區(qū)來(lái)看，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，除了前文提及的湖北和黑龍江，其他29個(gè)省、市、自治區(qū)的5月當(dāng)月房地產(chǎn)投資均同比正增長(zhǎng)。而環(huán)比來(lái)看，只有遼寧、湖南和湖北相比4月有所下滑。其他28個(gè)省、市、自治區(qū)都呈現(xiàn)正增長(zhǎng)。全年或保持中低速增長(zhǎng)

下半年房地產(chǎn)投資走勢(shì)如何？

2020年房地產(chǎn)投資將維持在2%到3%的低速增長(zhǎng)。投資增速主要是由施工面積相關(guān)的建安成本，以及土地成交價(jià)款等指標(biāo)決定。前5月全國(guó)施工面積同比增長(zhǎng)2.3%，土地成交價(jià)款增長(zhǎng)7.1%，這是支撐房地產(chǎn)投資的重要指標(biāo)。

新開(kāi)工面積是房地產(chǎn)投資的重要前置指標(biāo)，前5月全國(guó)累計(jì)下降了12.8%。這會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間傳導(dǎo)到施工面積，從而影響到建安成本等房地產(chǎn)投資指標(biāo)的增長(zhǎng)速度。

5月末，平安證券發(fā)布討論新開(kāi)工的研報(bào)稱，短期來(lái)看，在房企趕工、趕年內(nèi)推盤供貨、三四線開(kāi)工加速等因素推動(dòng)下，單月新開(kāi)工增速仍將延續(xù)回升。但中期來(lái)看，銷售端供應(yīng)放量帶來(lái)的去化率承壓、庫(kù)存累積，將逐步傳遞到開(kāi)工端，帶動(dòng)單月新開(kāi)工增速回落，預(yù)計(jì)2020年單月開(kāi)工增速將呈現(xiàn)兩端低、中間高，全年新開(kāi)工同比降5-10%。

而在影響房地產(chǎn)投資的另一大領(lǐng)域，土地市場(chǎng)，上半年表現(xiàn)則好于整體。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前5月土地成交價(jià)款2429億元，增長(zhǎng)7.1%。財(cái)政部6月18日發(fā)布的前5月土地出讓金收入，則達(dá)到了21091億元，同比增0.9%，年內(nèi)首現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。

對(duì)于下半年的土地市場(chǎng)，同策研究院近日發(fā)布報(bào)告稱，受疫情沖擊，各地紛紛出臺(tái)措施緩解房企經(jīng)營(yíng)困境，土拍政策面逐漸走向?qū)捤?。但在整體寬松背景下，部分城市為平抑市場(chǎng)熱度，對(duì)熱點(diǎn)地塊出讓規(guī)則進(jìn)行定向收緊（如南通）；前期限制較嚴(yán)厲的城市，則結(jié)構(gòu)性放松與優(yōu)化了出讓規(guī)則（如上海）。結(jié)合當(dāng)前貨幣環(huán)境、房企融資以及銷售對(duì)土拍的刺激，在2020年2季度一二線城市迎來(lái)土拍小高峰后，預(yù)計(jì)3季度三四線城市出現(xiàn)土拍小高峰。

近期融資窗口期來(lái)臨，資金狀況有所改善，拿地回補(bǔ)業(yè)績(jī)的訴求十分明顯，因此上半年以來(lái)的土地市場(chǎng)熱度并不會(huì)有明顯減弱。