自然資源部地利用計(jì)劃管理新規(guī)，央行發(fā)布區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

近日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于2020年土地利用計(jì)劃管理的通知》，明確堅(jiān)持土地要素跟著項(xiàng)目走、堅(jiān)持節(jié)約集約用地、堅(jiān)持分類保障的總體要求，改革2020年土地利用計(jì)劃管理方式，以真實(shí)有效的項(xiàng)目落地作為配置計(jì)劃的依據(jù)。

《通知》要求，在控制總量的前提下，土地利用計(jì)劃指標(biāo)跟著項(xiàng)目走，切實(shí)保障有效投資用地需求。各省（區(qū)、市）審批批次用地時(shí)要明確具體項(xiàng)目，防止產(chǎn)生新的批而未供土地。

同時(shí)，要既算“增量”賬，更算“存量”賬，統(tǒng)籌安排新增和存量建設(shè)用地，推動(dòng)全面高質(zhì)量發(fā)展。對(duì)納入重點(diǎn)保障的項(xiàng)目用地，在用地批準(zhǔn)時(shí)配置計(jì)劃指標(biāo)。對(duì)未納入重點(diǎn)保障的項(xiàng)目用地，以當(dāng)年處置存量土地規(guī)模作為核定計(jì)劃指標(biāo)的依據(jù)，加大存量盤活力度。

《通知》明確了土地利用計(jì)劃指標(biāo)配置方式。納入重點(diǎn)保障的項(xiàng)目用地中，國(guó)家批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用項(xiàng)目，用地審批時(shí)直接配置計(jì)劃指標(biāo)。地方批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用項(xiàng)目，按照法律法規(guī)規(guī)定先行審批用地，預(yù)支計(jì)劃指標(biāo)，并在省級(jí)政府批準(zhǔn)建設(shè)用地備案系統(tǒng)及時(shí)報(bào)備。

此外，未納入重點(diǎn)保障的項(xiàng)目用地中，對(duì)2017年底前批準(zhǔn)的批而未供土地，按處置完成量的50%核算計(jì)劃指標(biāo)；對(duì)2018年以來(lái)批準(zhǔn)的批而未供土地，按處置完成量的30%核算；對(duì)納入本年度處置任務(wù)的閑置土地，按處置完成量的50%核算。

上述計(jì)劃指標(biāo)配置，由各?。▍^(qū)、市）在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批中統(tǒng)籌安排，量入為出。自然資源部將根據(jù)各?。▍^(qū)、市）處置存量土地情況，年終核定計(jì)劃總量，各省（區(qū)、市）年度配置計(jì)劃指標(biāo)不得突破核定量。此外，鼓勵(lì)開(kāi)展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤和工礦廢棄地復(fù)墾利用，相關(guān)計(jì)劃由各省（區(qū)、市）根據(jù)需要確定。

《通知》提出，落實(shí)國(guó)務(wù)院大督查獎(jiǎng)勵(lì)、繼續(xù)實(shí)施“增存掛鉤”、全力支持脫貧攻堅(jiān)三方面激勵(lì)政策。對(duì)落實(shí)國(guó)家重大政策措施成效顯著、土地利用計(jì)劃執(zhí)行情況好、土地節(jié)約集約利用水平高、土地利用秩序良好的市縣，獎(jiǎng)勵(lì)用地計(jì)劃指標(biāo)。

對(duì)完成2019年批而未供和閑置土地處置任務(wù)的省份，在核算計(jì)劃指標(biāo)基礎(chǔ)上再獎(jiǎng)勵(lì)10%；對(duì)任一項(xiàng)任務(wù)未完成的核減20%。各省（區(qū)、市）須繼續(xù)完成2020年批而未供和閑置土地處置任務(wù)，2017年底以前形成的批而未供土地處置率要達(dá)到15%以上，閑置土地處置率要達(dá)到15%以上。任一項(xiàng)處置任務(wù)未完成的，下一年度核算計(jì)劃指標(biāo)時(shí)核減20%。

同時(shí)，繼續(xù)安排每個(gè)貧困縣計(jì)劃指標(biāo)600畝，專項(xiàng)用于脫貧攻堅(jiān)，不得挪用。深度貧困地區(qū)計(jì)劃指標(biāo)不足的，可預(yù)支使用，由省級(jí)自然資源主管部門優(yōu)先保障。仍不足的，年度內(nèi)由省級(jí)自然資源主管部門匯總項(xiàng)目清單，報(bào)部統(tǒng)一配置計(jì)劃指標(biāo)。

此外，《通知》還明確了批而未供和閑置土地處置要求，提出要建立監(jiān)測(cè)預(yù)警機(jī)制，計(jì)劃執(zhí)行情況納入土地管理水平綜合評(píng)價(jià)等。

央行發(fā)布區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況報(bào)告：個(gè)別熱點(diǎn)城市供需矛盾突出

6月5日，中國(guó)人民銀行發(fā)布名為“區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況”的區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告。

據(jù)報(bào)告披露，在2019年，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)信貸運(yùn)行總體平穩(wěn)，多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)體系構(gòu)建持續(xù)推進(jìn)。個(gè)別熱點(diǎn)城市供需矛盾仍然突出，區(qū)域分化特征進(jìn)一步顯現(xiàn)。下一步，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

關(guān)于2019年區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)及信貸運(yùn)行情況，商品住宅價(jià)格總體趨穩(wěn)。2019年，一線城市新建商品住房、二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)穩(wěn)中微升。新建商品住房、二手住房指數(shù)單月同比漲幅最高分別為4.9%、1.7%。二、三線城市新建商品住房、二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅明顯回落。

區(qū)域分化特征進(jìn)一步顯現(xiàn)，一線城市土地市場(chǎng)回歸理性，個(gè)別熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍存。

多個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)貸款新增占比持續(xù)回落。2019年，深圳市房地產(chǎn)貸款新增額在全部貸款新增額中的占比26.4%，同比下降14.9個(gè)百分點(diǎn)；天津市房地產(chǎn)貸款新增額在全部貸款新增額中的占比為35.8%，同比下降7.7個(gè)百分點(diǎn)；浙江房地產(chǎn)貸款新增額在全部貸款新增額中的占比為31.4%，同比下降10個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款首付比例處于穩(wěn)健水平。北京、上海、廣州、深圳、天津等城市以及浙江2019年新發(fā)放個(gè)人住房貸款平均首付款比例均在40%以上。其中，北京、上海個(gè)人住房貸款平均首付比例在50%左右。

關(guān)于各地落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制的主要做法：

一是加大多渠道供應(yīng)。北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策有效滿足無(wú)房家庭基本住房需求。2017年9月政策出臺(tái)以來(lái)，累計(jì)供應(yīng)逾7萬(wàn)套房源；針對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人執(zhí)行差異化住房信貸政策。北京、海南等多地出臺(tái)關(guān)于支持和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)政策文件。北京金融資產(chǎn)交易所發(fā)布《北京金融資產(chǎn)交易所住房租賃企業(yè)股權(quán)交易服務(wù)指引》，選取北京、上海、蘇州、無(wú)錫等四個(gè)城市優(yōu)質(zhì)住房租賃企業(yè)作為首批服務(wù)對(duì)象，積極探索推動(dòng)住房租賃企業(yè)開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

二是合理引導(dǎo)住房需求。各地保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸政策和月供收入比政策，合理控制個(gè)人購(gòu)房貸款增量，推動(dòng)個(gè)人住房貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換，加強(qiáng)消費(fèi)貸及其他無(wú)抵押信用貸款的管理。

關(guān)于落實(shí)房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制面臨的挑戰(zhàn)：

一是完善住房保障體系，發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)。目前，“租購(gòu)并舉”的住房體系建設(shè)還有待完善，租賃住房區(qū)位、配套與居民住房需求不完全匹配，租賃市場(chǎng)對(duì)于緩解市場(chǎng)供需矛盾的積極作用還沒(méi)有得到充分發(fā)揮，住房租賃的規(guī)劃、土地、稅收、金融等支持政策有待進(jìn)一步完善。

二是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要貢獻(xiàn)。當(dāng)前，仍需警惕個(gè)別城市房?jī)r(jià)上漲較快、房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱對(duì)居民消費(fèi)的影響。

下一步，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。堅(jiān)持因城施策，緊緊圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，完善長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。完善住房保障體系，著力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。