本輪房地產(chǎn)調(diào)控與以往不同 效果漸顯

  國家統(tǒng)計局4月18日發(fā)布了“2017年3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”。數(shù)據(jù)顯示，今年1月到3月，房價環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別為1個、3個、9個，而環(huán)比下降的個數(shù)分別為12個、10個、6個。

  非熱點(diǎn)城市房價加速上行的趨勢更為明顯。3月份，70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的個數(shù)為62個，其中52個漲幅擴(kuò)大。受房地產(chǎn)調(diào)控影響較小的二手住宅，價格環(huán)比上漲或持平的個數(shù)達(dá)到了68個，其中61個漲幅擴(kuò)大。3月份，新建商品住宅價格最大環(huán)比漲幅擴(kuò)大到2.5%，二手住宅價格最大環(huán)比漲幅擴(kuò)大到4.9%。

  去年9月30日部分城市陸續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施后，熱點(diǎn)城市房價漲勢減緩，并一度出現(xiàn)了跌勢。但這種走勢未能延續(xù)。正因如此，3月17日之后，多地又出臺了更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施。目前來看，更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施正在發(fā)揮作用。

  從房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售的情況看， 1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長9.1%，增速比1-2月份提高0.2個百分點(diǎn)；住宅銷售額同比增長20.2%，比1-2月的增速降低了2.6個百分點(diǎn)。

  按照國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇的說法，新一輪調(diào)控對房價以及其他房地產(chǎn)方面指標(biāo)的影響，有可能在4月份乃至以后陸續(xù)有所顯現(xiàn)。

  針對目前的房地產(chǎn)市場狀況，近日國家發(fā)改委副主任、國家統(tǒng)計局局長寧吉喆在接受媒體采訪時表示，目前國家正在抓緊時間，緊鑼密鼓研究制定保證房地產(chǎn)長期持續(xù)健康發(fā)展的長效機(jī)制，成熟的時候可以付諸實施。這意味著，在因城施策的房地產(chǎn)政策之上，還會在國家層面形成房地產(chǎn)長效機(jī)制。

  4月14日發(fā)布的“住房城鄉(xiāng)建設(shè)部國土資源部關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知”就屬于長效機(jī)制的重要組成。該通知要求各地編制完成住宅用地供應(yīng)中期（2017-2021年）規(guī)劃和三年（2017-2019年）滾動計劃，并向社會公布。這可以限制地方政府限量保價的做法，保證住宅用地供應(yīng)平穩(wěn)有序，進(jìn)而保障越來越多住宅供應(yīng)的平穩(wěn)增長。該通知還要求各地根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序。其中，消化周期6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。這樣的長效機(jī)制在長期能夠逐步穩(wěn)定市場對于房價的預(yù)期，短期內(nèi)則能夠抑制熱點(diǎn)城市的房價上漲。

  雄安新區(qū)的設(shè)立，從廣義上說也是房地產(chǎn)長效機(jī)制的一種探索。房價持續(xù)上漲是多方面因素作用的結(jié)果，關(guān)鍵的原因在于，作為政策中心的城市（首都、省會、區(qū)域中心等）集聚了大量資金和產(chǎn)業(yè)，吸引了大量人口，而環(huán)境的承載力有限，包括土地等自然資源的供應(yīng)難以適應(yīng)人口的不斷集聚，從而導(dǎo)致了住宅供給和需求的矛盾。雄安新區(qū)將要承接北京一部分非首都功能，這可能使資源和人口向政策中心不斷集中的趨勢停止，那就有可能從根本上緩解房地產(chǎn)市場的供需矛盾。

  人們習(xí)慣了之前“潮漲潮落”式的周期式調(diào)控，而對房地產(chǎn)長效機(jī)制則缺乏認(rèn)識和預(yù)期。以往的經(jīng)驗使人們相信，房價會持續(xù)上漲，調(diào)控只是使?jié)q勢減緩，那不是房價下降的信號，而恰好是入市的機(jī)會。另外，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性矛盾也限制了調(diào)控措施的手腳，一方面熱點(diǎn)城市的房價存在泡沫，另一方面廣大的三四線城市需要去庫存，這使得流入房地產(chǎn)市場的資金很難真正被收緊，今年一季度房貸超去年同期就是一個例證。

  但實際上，本輪房地產(chǎn)調(diào)控與以往是有一些不同的。從背景來看，房價持續(xù)上漲已經(jīng)嚴(yán)重影響到了經(jīng)濟(jì)整體的發(fā)展，即削弱了自身存在的基礎(chǔ)。從措施來看，真正開始了對長效機(jī)制的探索。上述土地新規(guī)出臺之后，北京市就增加了住宅用地供應(yīng)計劃。從目標(biāo)來看，這次調(diào)控不是為了“守護(hù)GDP”，而是要使房子回歸居住的功能。以往地方政府有唯GDP的意識，而現(xiàn)在要求他們具有政治意識、大局意識。

  今年一季度房價重現(xiàn)加速上漲勢頭，很有可能只是“回光返照”，今后幾個月內(nèi)出現(xiàn)普遍下跌應(yīng)該是大概率事件。開發(fā)商、購房者以及政府部門都應(yīng)該認(rèn)識到，當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢與調(diào)控與以往不同了，需要做好迎接房價拐點(diǎn)的準(zhǔn)備。