李杰：房地產(chǎn)如何用供給側(cè)改革思維去庫(kù)存？

  在目前的市場(chǎng)條件下，房子賣不出去，說(shuō)明房子不被需要，或者房子質(zhì)量有問(wèn)題，或者房子價(jià)錢太高。

  房地產(chǎn)去庫(kù)存這項(xiàng)政策自去年年底出臺(tái)以來(lái)的短短幾個(gè)月，深圳、上海房?jī)r(jià)狂飆，北京學(xué)區(qū)房已升到“宇宙價(jià)格”；房?jī)r(jià)上漲速度之快，幅度之大，令人驚愕。這一波一線城市房?jī)r(jià)的暴漲，跟此前去庫(kù)存的一系列政策是緊密相關(guān)的。我們可以來(lái)梳理一下，看看這一系列的去庫(kù)存政策是否符合供給側(cè)改革的思維。

  首先，去庫(kù)存本來(lái)就應(yīng)該是供給側(cè)改革的一個(gè)重要的政策建議，但是，此前房地產(chǎn)去庫(kù)存的諸多具體政策，卻仍然是需求側(cè)思維。沈陽(yáng)被叫停的大學(xué)生零首付購(gòu)房政策就是一個(gè)最極端的例子：這項(xiàng)零首付政策針對(duì)大學(xué)畢業(yè)少于5年的新興工作群體。我們知道，大學(xué)剛剛畢業(yè)的年輕人，入門工資不高，財(cái)務(wù)剛剛獨(dú)立，此時(shí)是他們財(cái)力最緊張的時(shí)期。他們大多是租房，對(duì)購(gòu)房沒(méi)有特別需求。而且他們對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)是沒(méi)有足夠的抵御能力的。零首付政策創(chuàng)造出大學(xué)生的購(gòu)房需求，是不可持續(xù)的需求，是大學(xué)生財(cái)力負(fù)擔(dān)不了的需求。房?jī)r(jià)只要下降5%，這些享受了零首付政策的大學(xué)生就可能產(chǎn)生放棄房貸的動(dòng)機(jī)，因?yàn)槭袌?chǎng)上其他房子的價(jià)錢比他們要付的房貸低了5%。幸好這一政策被及時(shí)叫停，這不是去庫(kù)存，只是把庫(kù)存壓力從開(kāi)發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到銀行手中而已?？傊?，從降首付到財(cái)政補(bǔ)貼購(gòu)房，再到今年一月銀行的天量房貸，這些刺激政策都屬于典型的需求側(cè)政策，而當(dāng)前，面對(duì)暴漲的一線城市房?jī)r(jià)，上海、深圳又開(kāi)始限購(gòu)、限貸，想以此控制居民的購(gòu)房需求，這仍然是需求側(cè)的政策。

  第二，我們要明確的是，去庫(kù)存的主體在于每一個(gè)微觀企業(yè)，而不是政府。換句話說(shuō)，賣房子是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的事情，不應(yīng)該由國(guó)家來(lái)幫忙賣房。在目前的市場(chǎng)條件下，房子賣不出去，說(shuō)明房子不被需要，或者房子質(zhì)量有問(wèn)題，或者房子價(jià)錢太高。從供給側(cè)看去庫(kù)存，著力點(diǎn)在于供給方，也就是地產(chǎn)商。要把經(jīng)營(yíng)無(wú)能的低效地產(chǎn)商淘汰，從這個(gè)角度看，去庫(kù)存與去杠桿、去過(guò)剩產(chǎn)能、兼并重組，都是一致的。這些低效地產(chǎn)商往往是以債養(yǎng)債，杠桿率最高的，他們的產(chǎn)能往往是過(guò)剩產(chǎn)能，他們也是最應(yīng)該被兼并重組，甚至破產(chǎn)的。不應(yīng)該再創(chuàng)造無(wú)效的需求來(lái)補(bǔ)貼這部分無(wú)效的供給。

  第三，我們要知道，從供給側(cè)去庫(kù)存是長(zhǎng)期政策，結(jié)構(gòu)性調(diào)整。短期中，我們必須承受經(jīng)濟(jì)調(diào)整的成本。這注定我們對(duì)于供給側(cè)發(fā)力后的政策效果的期待需要有耐心。兼并重組需要時(shí)間，破產(chǎn)需要時(shí)間，下崗再培訓(xùn)、再就業(yè)需要時(shí)間。在我們等待的過(guò)程中，對(duì)經(jīng)濟(jì)下行不能恐慌，經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)是全世界的共同現(xiàn)象。我們可以靜待市場(chǎng)消化庫(kù)存，調(diào)整結(jié)構(gòu)，假以時(shí)日，經(jīng)濟(jì)周期上行，結(jié)構(gòu)調(diào)整完畢，我們就可以看到供給側(cè)政策的效果。反過(guò)來(lái)說(shuō)，對(duì)于任何短期有效的政策都要保持必要的警醒。

  最后，我們也應(yīng)該從供給側(cè)看需求的創(chuàng)造問(wèn)題。供給學(xué)派的老鼻祖薩伊認(rèn)為，有效供給創(chuàng)造有效需求，有供給才能有需求。也就是說(shuō)，要讓大學(xué)生產(chǎn)生購(gòu)房需求，他們自身必須對(duì)社會(huì)有足夠的供給才行。他們?cè)谧约旱墓ぷ鲘徫簧县暙I(xiàn)自己的人力資本，轉(zhuǎn)換為社會(huì)合意的產(chǎn)品，給社會(huì)帶來(lái)有效的供給，他們自己也有足夠的收入，從而產(chǎn)生相應(yīng)的對(duì)其他產(chǎn)品的需求。當(dāng)然，要讓剛剛畢業(yè)的大學(xué)生通過(guò)自己的有效供給產(chǎn)生購(gòu)房需求，這還有很長(zhǎng)的路要走。