房地產(chǎn)市場(chǎng)迎政策最寬松期

  超30城市推出財(cái)政補(bǔ)貼 百城調(diào)整公積金貸款

  27日，甘肅省公布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》提出，將在全省范圍內(nèi)取消商品住房限購(gòu)。這是繼福建寧德、四川宜賓之后，兩天之內(nèi)第三個(gè)地方發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的意見。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)疲軟下行的背景下，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)引擎的作用逐漸增大，樓市新政層出不窮。目前，房地產(chǎn)政策救市全面升級(jí)，除一線城市外，全部放松限購(gòu)措施，樓市迎來政策最寬松時(shí)期。

  松綁 取消多項(xiàng)限制 調(diào)整公積金貸款

  甘肅省提出，為落實(shí)國(guó)家政策，鼓勵(lì)居民合理的住房消費(fèi)，將全面取消商品住房限購(gòu)，落實(shí)異地公積金貸款政策。并要求結(jié)合各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際，制定配套政策，取消對(duì)商品房開發(fā)項(xiàng)目套型、面積限制，取消居民購(gòu)買新建商品住房限定購(gòu)買套數(shù)、提供一定年限內(nèi)納稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明等限制。此外，取消對(duì)境外個(gè)人、境外機(jī)構(gòu)的購(gòu)房限制，鼓勵(lì)住房需求比較集中的單位團(tuán)購(gòu)商品住房、職工公寓、集體宿舍等。

  在營(yíng)業(yè)稅方面，對(duì)個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

  此外，在公積金方面。甘肅要求，各市州住房公積金管理委員會(huì)要根據(jù)當(dāng)?shù)刈》績(jī)r(jià)格、人均住房建筑面積和住房公積金業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r，適度提高住房公積金貸款額度。職工連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月（含）以上，可申請(qǐng)住房公積金貸款。首套最低首付款比例為20%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為30%。

  不僅僅是甘肅，目前除北上廣深四個(gè)一線城市和三亞外，已全部取消限購(gòu)措施。公積金方面，2015年至今，已有超過百個(gè)城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策，北京、上海等超過30個(gè)城市增加公積金貸款額度。

  具體來看，5月19日，濟(jì)南市調(diào)整住房公積金貸款、提取政策，取消了首付比例在購(gòu)房面積方面的差別化規(guī)定，首套房首付比例均為20%，二套房首付比例均為30%；取消了對(duì)擁有一套住房但未結(jié)清商貸家庭的差別化政策規(guī)定，統(tǒng)一執(zhí)行30%的首付比例和基準(zhǔn)利率。25日，長(zhǎng)沙市公積金新政落地：貸款額度提高至60萬，首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%。天津也對(duì)個(gè)人住房公積金（組合）貸款政策進(jìn)行調(diào)整，今后在天津購(gòu)買首套住房的首付款比例統(tǒng)一降低至20%，家庭申請(qǐng)公積金貸款的最高限額統(tǒng)一上調(diào)至80萬元。

  中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，房地產(chǎn)刺激政策繼續(xù)升級(jí)。其中，公積金政策是地方政府能夠調(diào)整的最直接的購(gòu)房工具，而且公積金的利率相當(dāng)于商業(yè)貸款利率的68折，對(duì)于市場(chǎng)有直接的刺激影響。

  刺激 政府加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度

  甘肅發(fā)布政策的前一日，福建省寧德市和四川省宜賓市也下發(fā)文件，加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度。

  寧德《關(guān)于促進(jìn)中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的補(bǔ)充意見》指出，在2015年11月1日前（以商品房買賣合同經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)備案時(shí)間予以認(rèn)定），個(gè)人（家庭）購(gòu)買144平方米以下（含144平方米）新建商品住房可享受購(gòu)房總額1.5%的財(cái)政補(bǔ)貼；個(gè)人（家庭）購(gòu)買超過144平方米新建商品住房可享受購(gòu)房總額3％的財(cái)政補(bǔ)貼，補(bǔ)貼資金不超過8萬元，由當(dāng)?shù)刎?cái)政承擔(dān)。

  上述意見還指出，鼓勵(lì)房屋征收貨幣化安置。舊城改造或棚戶區(qū)改造的征遷安置戶，鼓勵(lì)實(shí)行貨幣化安置。對(duì)在2015年1月1日后簽訂征收安置協(xié)議，同意采取貨幣化安置方式并領(lǐng)取貨幣化安置補(bǔ)償款的被征收人，在2015年11月1日前以貨幣化安置補(bǔ)償款購(gòu)買存量普通商品住房的，蕉城區(qū)人民政府、東僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)可根據(jù)財(cái)力狀況另給貨幣安置補(bǔ)償款中用于購(gòu)房金額的10％左右購(gòu)房補(bǔ)助。

  同日，四川宜賓被曝出下發(fā)文件，從6月起，宜賓戶籍居民在市中心城區(qū)購(gòu)買普通商品自住房的，可享受200元/平方米的補(bǔ)助，異地繳納公積金的宜賓籍居民在宜賓購(gòu)買住房也可向市公積金中心申請(qǐng)住房貸款。

  宜賓提出，為支持銀行機(jī)構(gòu)加速放貸，對(duì)金融機(jī)構(gòu)按照國(guó)家政策規(guī)定向居民家庭在宜賓市轄區(qū)內(nèi)購(gòu)買普通自住房提供貸款(不含住房公積金貸款)，貸款利率不超過(含)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率，且貸款合同簽訂時(shí)間和貸款發(fā)放時(shí)間均在2015年5月1日至2015年10月31日期間，由宜賓財(cái)政部門按照金融機(jī)構(gòu)實(shí)際發(fā)放符合上述規(guī)定條件貸款金額的6%給予補(bǔ)助。

  值得注意的是，近月來政府補(bǔ)貼購(gòu)房政策增多。中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，從2014年開始，遼寧沈陽、江西、浙江、山東、安徽、四川、長(zhǎng)沙等30多個(gè)城市先后出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等一系列提振當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的措施。

  長(zhǎng)沙市政府辦公廳5月19日印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，規(guī)定二手房交易個(gè)人所得稅核定征收稅率由1.88%暫調(diào)至1%；在長(zhǎng)沙購(gòu)買綠色建筑、產(chǎn)業(yè)化住宅、全裝修普通商品住宅，可按60元/平方米標(biāo)準(zhǔn)獲得補(bǔ)貼。河南鄭州市政府印發(fā)《鄭州市保增長(zhǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)強(qiáng)投資促轉(zhuǎn)型實(shí)施意見》規(guī)定，獲得經(jīng)濟(jì)適用房資格的家庭，若資源房企購(gòu)房資格轉(zhuǎn)普通商品住房，則對(duì)其購(gòu)房面積90平方米以內(nèi)部分給予每平方米800元補(bǔ)貼；并對(duì)領(lǐng)軍人才享50萬購(gòu)房補(bǔ)貼。

  濰坊對(duì)個(gè)人（家庭）購(gòu)買90平方米（含90平方米）以下首套商品住房或二手住房的，給予實(shí)繳契稅額100%補(bǔ)貼；對(duì)個(gè)人（家庭）購(gòu)買90平方米以上、144平方米（含144平方米）以下首套商品住房或二手住房及購(gòu)買300平方米（含300平方米）以下商業(yè)或辦公用房用于創(chuàng)業(yè)的，給予實(shí)繳契稅額50%補(bǔ)貼等。

  振興 房市迎政策最寬松時(shí)期

  “除一線城市限購(gòu)?fù)猓黜?xiàng)政策較2009年時(shí)更為寬松?！睆埓髠ケ硎?，目前來看，執(zhí)行公積金利率等已降至歷年最低，營(yíng)業(yè)稅減免、貸款額度提升等多方面政策也已達(dá)到歷史最寬松時(shí)期。

  目前的基準(zhǔn)利率，商業(yè)貸款為5.65，公積金利率為3.75，從最近的20次房貸利率變化看，已經(jīng)紛紛跌破2009年歷史最寬松時(shí)期執(zhí)行的5.94與3.87的最低歷史紀(jì)錄。

  中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在地方經(jīng)濟(jì)中所扮演的特殊角色，短期內(nèi)還難以改變。在經(jīng)濟(jì)疲軟的背景下，許多城市仍需通過房地產(chǎn)來帶動(dòng)就業(yè)、改善民生。房地產(chǎn)低迷會(huì)影響地方經(jīng)濟(jì)活力、就業(yè)及稅收來源等。

  對(duì)于后期房地產(chǎn)政策，張大偉認(rèn)為，政策將持續(xù)寬松趨勢(shì)，降準(zhǔn)降息在二季度都有繼續(xù)出現(xiàn)的可能。一線城市全面放開限購(gòu)仍有難度，但不排除局部放松限購(gòu)的可能性。

  張大偉表示，雖然現(xiàn)階段市場(chǎng)寬松已超過2009年最寬松之時(shí)，但在本輪市場(chǎng)中，市場(chǎng)基本面已經(jīng)改變，已經(jīng)從過去的主動(dòng)放松轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)自行調(diào)整。所以，房地產(chǎn)長(zhǎng)期趨勢(shì)仍處下行空間，并不會(huì)重蹈2009年因政策寬松而帶來價(jià)格飛漲的覆轍。與此同時(shí)，一線城市成為樓市復(fù)蘇領(lǐng)頭羊。政策刺激對(duì)基本面較好的城市所帶來的作用積極，而對(duì)供過于求的城市提振作用有限。