是什么阻擋了萬科住宅產(chǎn)業(yè)化進程？

  像造汽車一樣建房子，這并非癡人說夢。不過，住宅產(chǎn)業(yè)化并不是簡單的“搭積木”，而是要建立統(tǒng)一的模數(shù)、流水線量產(chǎn)通用部件、進行標準化設計，最后再將各種零部件拿到工地組裝。

  生產(chǎn)方式的轉變使得建造工期大幅縮短、品質提升，無疑是以高周轉為運營模式的房企的福音。然而，目前整個行業(yè)的住宅產(chǎn)業(yè)化進展緩慢。

  這一狀態(tài)或將因樓市進入下行空間而出現(xiàn)變化。市場對品質要求的提升，以及政府提供的優(yōu)惠政策，使得相當數(shù)量的房企開始探索住宅產(chǎn)業(yè)化。

  產(chǎn)業(yè)鏈配套不完善

  萬科推進住宅產(chǎn)業(yè)化由來已久。第一個真正意義上的住宅產(chǎn)業(yè)化項目——上海浦東萬科新里程，早在2007年即已開工。但萬科的產(chǎn)業(yè)化進程緩慢。截至2014年，累計實施了住宅產(chǎn)業(yè)化技術的建筑面積有700多萬平方米。而2014年一年，萬科的銷售面積就有1800多萬平方米。

  萬科作為先行者所遭遇的問題，其實是整個行業(yè)處于培育期的縮影。

  萬科建筑研究中心高級專業(yè)經(jīng)理楊高飛向記者表示，之所以沒有全面推進，與一些地方缺乏構件廠資源有很大關系，并不是所有地方都適合上馬住宅產(chǎn)業(yè)化項目。

  去年，記者在萬科東莞住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地看到，所謂預制構件即在生產(chǎn)車間內，將鋼筋放入標準形狀的模具，然后再澆灌混凝土，直接生成柱、樓梯、樓板、墻面等，產(chǎn)品類別很廣，甚至包括花壇、石凳等園林配景。
  深圳市建筑科學研究院副院長劉俊躍表示，住宅產(chǎn)業(yè)化進展緩慢的主要原因在于產(chǎn)業(yè)鏈配套不完善。
  據(jù)記者了解，國內構件廠的技術、產(chǎn)能水平參差不齊，規(guī)模較大者如北京建工旗下的構件廠，技術在行業(yè)內處于上流，但多承接利潤較高的政府基建工程，規(guī)模較小的又無法滿足房企需求。

  為何推高建造成本

  黃金時代，由于行業(yè)毛利高，市場對賣方有利，很多開發(fā)商對推廣住宅產(chǎn)業(yè)化的意愿并不高。

  宜居中國住宅產(chǎn)業(yè)化和綠色發(fā)展聯(lián)盟副秘書長于維偉稱，當市場轉向白銀時代后，建筑、人工成本以及市場對品質的關注，使得房企開始聚焦住宅產(chǎn)業(yè)化。

  雖然住宅產(chǎn)業(yè)化的本質之一是降低成本、加快資產(chǎn)周轉率，但由于產(chǎn)業(yè)鏈不完整、生產(chǎn)規(guī)模小、標準混亂，在初期房企的建造成本并沒有如期下降，反而上升。

  在萬科2007年的上海項目中，王石曾表示，土建成本比原基礎增加了40%，如果規(guī)模達到10萬平方米，這一數(shù)字可從40%下降到25%。

  8年之后的今天，住宅產(chǎn)業(yè)化的建造成本仍略高于傳統(tǒng)建造方式。據(jù)記者了解，預制構件多是自主報價，由于工藝、管理差異，價格并不相同，由于這些部件量大價貴，所以對建造成本影響很大。

  據(jù)悉，日本住宅產(chǎn)業(yè)化的組裝比例平均在65%，這一數(shù)字過低，對房企而言不合算。

  萬科公布的一系列信息可見，從PC外墻、預制樓梯到輕鋼龍骨石膏板隔墻，其組裝的部件正逐步增加。但目前并沒有數(shù)據(jù)顯示，其組裝比例有明顯提升，不少項目采用工業(yè)化的生產(chǎn)方式僅在提高品質、解決滲漏等問題。

  建筑工業(yè)化的基礎是設計標準化，設計標準化的基礎是模塊化、模數(shù)化。萬科廣深區(qū)域本部副總建筑師在推介住宅產(chǎn)業(yè)化時表示。

  于維偉稱，成本高的原因之一是現(xiàn)有標準不統(tǒng)一，沒有國標、行標，各種戶型尺寸不一，使得模板數(shù)量大幅提升。

  此外，預制構件的生產(chǎn)特性更影響到房企的命根——現(xiàn)金流。一方面，采用預制構件后，雖然整體工期縮短，但對于主體結構的工期影響甚少，這使房企無法大幅縮短從拍地到預售的時間，回款速度并未明顯加快。另一方面，由于預制構件已提前做好，房企付款的時間反而會提前。

  這一情況或將在深圳有所改觀。去年11月，深圳市政府發(fā)文稱，今年起，產(chǎn)業(yè)化住宅可由主體建設到2/3預售，改為建設到1/3。

  試點項目成本高，不可避免需要依靠傳統(tǒng)項目來攤薄。但企業(yè)放在第一位的肯定是股東利益。不少業(yè)內人士曾多次呼吁政府增加住宅產(chǎn)業(yè)化的補貼。

  去年，深圳市政府提出，對自愿實施產(chǎn)業(yè)化方式建造的企業(yè)，將給予3%的建筑面積獎勵。而北京、上海、合肥、沈陽等地也都出臺各類優(yōu)惠政策。