2015樓市以高價地開局 房地產(chǎn)稅或在2015年實現(xiàn)突破

  樓市在2015年走向如何？回暖是否還會繼續(xù)？房價是否會出現(xiàn)反彈？是否有新的刺激政策出臺？開發(fā)商如何應(yīng)對復(fù)雜的樓市環(huán)境？諸多猜測給2015年樓市更多的想象空間。

  2015樓市以高價地開局

  2015年的北京土地市場在本周一拉開了帷幕，北京土地市場新年首次開閘，推出了兩宗位于西南三環(huán)豐臺玉泉營附近的住宅用地，吸引了大量房企參與，現(xiàn)場發(fā)生了激烈的競價。

  最終，這兩宗地塊均被華潤、招商、九龍倉、平安不動產(chǎn)聯(lián)合體分別以42億元、額外配建8000平方米限價商品房和44.9億元、額外配建6000平方米限價商品房為條件收入囊中，溢價率在50%左右。

  據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉計算，兩宗地樓面價分別為每平方米3.73萬元和4.97萬元。

  雖然高地價對于樓市上升預(yù)期有一定的作用，但同時也隱藏著風(fēng)險。尤其是最近兩年頻發(fā)高價地，像距離新出讓的玉泉營地塊不遠(yuǎn)，就是前兩年的地王夏家胡同地塊和西局地塊?？梢哉f未來整個區(qū)域很可能出現(xiàn)高價地云集的情況，在本已居高不下的房價面前，過高的地價，不但壓縮了開發(fā)商的生存空間，而且?guī)砹烁鼮閲?yán)重的同質(zhì)化競爭，在未來多個高價盤集中入市時，性價比不占優(yōu)勢的高價盤，難免會遭遇有價無市。

  房地產(chǎn)稅可能在2015年實現(xiàn)突破

  對于2015年可能出臺的樓市政策，楊紅旭表示，2014年里中央沒有出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政策。預(yù)計2015年，更不會出臺打壓性的調(diào)控政策。2014年12月的中央經(jīng)濟工作會議，與2013年12月的中央經(jīng)濟工作會議一樣，沒有提及房地產(chǎn)調(diào)控，甚至沒有提及任何與房地產(chǎn)直接相關(guān)的詞語，說明中央對于房地產(chǎn)的態(tài)度趨于“中性”，既不打壓，也不救助，逐漸去行政化調(diào)控手段，更多地讓市場發(fā)揮配置資源的作用。

  “2015年既不會進(jìn)一步加強宏觀調(diào)控，導(dǎo)致樓市持續(xù)低迷；也不會出現(xiàn)像2009年的救市舉措，令樓市量價飛漲?！眰I(yè)我愛我家副總裁胡景暉分析認(rèn)為。他預(yù)計2015年會有更多住房利好政策推進(jìn)：適度降息、降準(zhǔn)，以及定向?qū)捤傻呢泿耪撸伎赡茉?015年出臺。

  另外，2014年最后一個工作日，北京自住房公積金貸款從原先的最高80萬元上調(diào)至120萬元，也被認(rèn)為是樓市信貸寬松的表現(xiàn)。甚至有業(yè)內(nèi)人士大膽預(yù)測，如果2015年房地產(chǎn)成交再次放緩，決策層可能會正式降低目前較高的首付比例，進(jìn)一步放松落戶政策以提振房地產(chǎn)銷售。

  不過，這并不代表政策層面一味救市，隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》于2015年3月開始實施，房地產(chǎn)稅出臺也被認(rèn)為為時不遠(yuǎn)。業(yè)內(nèi)專家指出，下一階段房地產(chǎn)稅立法將穩(wěn)步進(jìn)行，房地產(chǎn)稅可能在2015年里實現(xiàn)突破。

  房價不會大幅反彈

  數(shù)據(jù)顯示，北京市2014年商品住宅(不含保障房)價格為24971元/平方米，比2013年同期上漲8.9%。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，今后房地產(chǎn)將難以維持過去十年的高增長，市場分化成為長期趨勢，差異化更加突出。一線城市的價格還沒有明顯下調(diào)的時候，最近幾個月又出現(xiàn)了一系列“地王”，在這種情況下，房企在一二線城市，特別是一線城市降價的意愿不是很強烈。

  很多業(yè)內(nèi)專家都持類似觀點，認(rèn)為房價即便出現(xiàn)反彈，也不會出現(xiàn)類似于2009年、2013年時的暴漲式反彈，但不排除隨行就市的波動。

  樓市2015

  2015普通住宅：幾乎沒有漲價的可能

  2014年底樓市成交的顯著回暖，讓不少人擔(dān)心2015年會再次進(jìn)入上升通道。但從剛剛過去的元旦假期看，樓市不但沒有進(jìn)入癲狂狀態(tài)，相反，元旦假期期間僅有兩個新盤入市，且一個是自住房一個是遠(yuǎn)郊別墅，開發(fā)商并沒有十足的推盤把握，而買房人也并不急于入市。

  亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，元月和2月往往是一年中供應(yīng)、成交的低谷期，今年的情況也不例外。盡管政策層面春風(fēng)不斷，元旦前最后一個工作日北京又上調(diào)公積金貸款上限至120萬元，但購房客群并未出現(xiàn)急于入市的情況，另一方面仍未全面扭轉(zhuǎn)看跌后市的心理預(yù)期，購房客群的猶疑心態(tài)導(dǎo)致樓市置業(yè)需求在經(jīng)過3個月的釋放后顯得后勁乏力，也造成開發(fā)商推盤動力不足。

  此外，去庫存的壓力也讓原本出現(xiàn)苗頭的“漲價”聲音被迅速蓋過。在采訪中，多位房地產(chǎn)開發(fā)商表示，去庫存仍是今年的第一任務(wù)。舊有的庫存還未完全消化，新盤又扎堆兒上市，有限的購買力就成了新盤爭奪的目標(biāo)。在這種情況下，樓價也維持了平穩(wěn)的態(tài)勢。

  郭毅判斷，如果沒有進(jìn)一步的利好政策拉動市場，增量購房需求的不足，將導(dǎo)致2014年12月樓市的高成交狀況難以延續(xù)，預(yù)計2015年1、2兩個月，北京樓市的成交量將回落至常態(tài)，整體的價格水平也將企穩(wěn)。

  2015豪宅：單價10萬元 供大于求

  高昂的土地成本導(dǎo)致在可以預(yù)見的2015年里，很可能出現(xiàn)多個售價超10萬元/平方米的頂級豪宅項目，北京最貴樓盤的頭銜也很可能在將要入市的眾多頂級豪宅中產(chǎn)生。

  據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計將有42個純新盤項目在2015年入市。其中單價超過5萬元/平方米的豪宅項目占據(jù)了17席，在這其中，預(yù)估單價超過10萬元的項目高達(dá)13個，其中不但包括已經(jīng)確定案名的萬柳書院、佳兆業(yè)廣場、中央公園廣場等，還包括保利東壩、恒大東壩、龍湖西局以及泰禾西局等項目。

  不過，在限購不取消的背景下，眾多新豪宅是很難被市場消化掉的。數(shù)據(jù)顯示，2015年豪宅市場的可售套數(shù)將會在9000-10000套左右。而2014年北京成交價格在5萬-8萬元的商品住宅僅銷售了2013套，8萬元以上的商品住宅則銷售了230套。由此可見，僅現(xiàn)有的豪宅數(shù)量就夠消化4-5年，明年的豪宅們無疑將面臨著更激烈的競爭。

  郭毅判斷，高端市場成交量可能呈現(xiàn)出先高后低的現(xiàn)象。個別性價比高的高端盤也許會熱銷，但整體豪宅市場可能會比較疲軟。

  2015二手房：價格不會大幅升降

  去年樓市最低谷時，二手房一度領(lǐng)跌，降價一成或兩成的二手房房源比比皆是，樓市也隨之出現(xiàn)一波強勢回暖。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，剛剛過去的12月，二手房單月成交達(dá)到14671套，成為近21個月來的最高點。

  并且，這種成交的復(fù)蘇勢頭很可能在2015年得以延續(xù)。根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部的分析，從去年9月30日的貸款新政開始，到去年11月21日央行降息，都刺激了購房的積極性，一部分買房人甚至因為恐懼房價再次大幅上漲，而更加積極地看房、選房、購房。

  偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉預(yù)計，2015年北京樓市成交量整體將好于2014年，但價格顯著上漲的可能性不大。2015年的北京二手房市場整體或?qū)⒈憩F(xiàn)為“量增價穩(wěn)”。

  胡景暉解釋道，一方面是由于政策原因，信貸金融政策相對比較寬松，并且可能還會有更多的扶植政策，支撐起成交回暖。

  另一方面，賣一買一的改善性買房人仍是二手房市場的主力，這部分需求的規(guī)模相對有限，難以促成成交均價的大幅度上漲。因此他預(yù)計，2015年二手房的成交量在延續(xù)回暖的同時，并不會帶動價格出現(xiàn)過大的波動。