房地產(chǎn)“銀根”緊鎖　漲幅全面放緩

　　17日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布8月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，8月房地產(chǎn)市場總體延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢。其中，一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅均與上月相同或回落，三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅與上月相同，二手住宅漲幅微升，同比漲幅回落。

　　值得注意的是，二手住宅方面，近兩年來首次連續(xù)出現(xiàn)3個(gè)月20個(gè)城市房價(jià)下調(diào)。一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅自去年6月以來，時(shí)隔14個(gè)月首次轉(zhuǎn)降。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，持續(xù)出臺(tái)的調(diào)控政策疊加資金收緊，房價(jià)漲幅全面放緩趨勢出現(xiàn)，“金九”開局不利。在政策不發(fā)生調(diào)整的情況下，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月70城房價(jià)漲幅繼續(xù)收窄，四季度樓市難言樂觀。

　　房價(jià)漲幅全面放緩趨勢出現(xiàn)

　　國家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬表示，7月30日，中央再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，要求落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。在此背景下，8月份，房地產(chǎn)市場總體延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢。

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅與上月相同，其中北京上漲0.5%，上海上漲0.3%，廣州和深圳均上漲0.2%。二手住宅方面，二手住宅銷售價(jià)格從上月的環(huán)比上漲0.3%，轉(zhuǎn)為8月環(huán)比持平。其中北京下降0.4%，較7月下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，上海和廣州從上月的上漲0.4%轉(zhuǎn)為持平，下降0.4個(gè)百分點(diǎn)；深圳上漲0.2%，較上月下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。同比方面，一線城市二手住宅價(jià)格由7月的上漲0.2%轉(zhuǎn)為同比下降0.2%。值得一提的是，這是一線城市二手住宅價(jià)格同比數(shù)據(jù)自去年6月以來的首次轉(zhuǎn)降。

　　二線城市方面，31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.2%，漲幅比上月均回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；同比分別上漲9.9%和5.5%，漲幅比上月分別回落0.8和1.2個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅與上月相同；同比上漲9.0%，漲幅比上月回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲5.8%，漲幅比上月回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，8月房價(jià)上漲城市明顯減少，二手房價(jià)格下調(diào)城市持續(xù)增加。綜合來看，新建商品住房價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量為55個(gè)，二手房環(huán)比上漲城市43個(gè)，均是2018年以來的低點(diǎn)。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，8月新建住宅環(huán)比漲幅較7月相比明顯放緩的城市達(dá)32個(gè)，二手住宅方面，41個(gè)城市漲幅明顯放緩。具體來看，新建住房價(jià)格環(huán)比下降城市多達(dá)10個(gè)，較7月增加7個(gè)。其中，韶關(guān)由7月的環(huán)比上漲0.8%，轉(zhuǎn)為環(huán)比下降0.9%；平頂山更是從7月的環(huán)比上漲1.6%，轉(zhuǎn)為環(huán)比下降0.5%。二手住房價(jià)格，7月環(huán)比下降幅度最大的為遵義，環(huán)比下降0.6%；到了8月，有7個(gè)城市下降幅度超過0.6%，福州、濟(jì)南、成都、安慶環(huán)比下降幅度達(dá)0.9%，烏魯木齊、宜昌更是環(huán)比下降了1個(gè)百分點(diǎn)。

　　成交縮量　庫存步入上升通道

　　在房價(jià)漲幅放緩的同時(shí)，市場成交也有明顯下調(diào)。上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，重點(diǎn)監(jiān)測的40個(gè)城市，8月新房成交環(huán)比下降9%。具體來看，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降19%，同比下降16%。18個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降10%，同比增長6%。18個(gè)三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比下降17%。

　　在此背景下，住宅存銷比進(jìn)入上行周期。上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，住宅現(xiàn)房存銷比自2018年8月以來連續(xù)震蕩上行，整體來看存銷比已進(jìn)入上升通道，樓市供求關(guān)系轉(zhuǎn)變，漸趨供大于求。

　　與之相對應(yīng)的是，房企存貨去化周期也進(jìn)入上升通道。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員姚方表示，存貨是房企未來可變現(xiàn)的重要資產(chǎn)。存貨規(guī)模過大或過小均會(huì)造成一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，若規(guī)模過小，房企可能會(huì)因土儲(chǔ)不足而被動(dòng)補(bǔ)庫存；若規(guī)模過大，房企可能會(huì)因過于激進(jìn)的拿地策略導(dǎo)致債務(wù)攀升，后續(xù)政策調(diào)控從嚴(yán)可導(dǎo)致存貨轉(zhuǎn)化成資金難度增加，從而去化周期延長且資金吃緊。

　　姚方介紹，截至2019年上半年，20家上市房企存貨規(guī)模達(dá)26874.7億元，環(huán)比增長0.6%，同比增長16.6%。從20家房企存貨去化周期來看，大型與中型房企存貨去化周期分別為9.8和22.8個(gè)月，環(huán)比分別增長2.4%和0.5%。

　　姚方認(rèn)為，隨著中央層面對樓市的再次定調(diào)，市場降溫態(tài)勢難以扭轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)2019年三季度房企去化周期繼續(xù)上行。

　　房地產(chǎn)金融環(huán)境不斷收緊

　　一向是房地產(chǎn)市場高峰月的“金九”，今年也未能如期而至。9月上半月，易居最新監(jiān)測的13個(gè)城市二手住房成交量29305套，較8月上半月下降16.6%，較2018年同時(shí)期下降10.8%。

　　房地產(chǎn)行業(yè)研究員沈昕表示，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。8月住戶部門貸款余額同比增速繼續(xù)回落，一年期國債收益率與上月持平，首套房貸平均利率連續(xù)3個(gè)月小幅上升，房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境有小幅收緊。

　　沈昕說，“最近幾個(gè)月，監(jiān)管層不斷收緊房地產(chǎn)信托、銀行貸款、境內(nèi)外發(fā)債、ABS等房企融資渠道。數(shù)據(jù)顯示，7月以來，信托公司投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金規(guī)模和比例均出現(xiàn)了明顯下滑，此外銀行開發(fā)貸額度也在減少，不排除未來還有進(jìn)一步減少的可能。在監(jiān)管不放松的情況下，全面降準(zhǔn)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的增量資金較為有限?！?/p>

　　在國慶長假結(jié)束之后，房地產(chǎn)市場將迎來一項(xiàng)新政——自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

　　廣州相關(guān)人士透露表示，廣州地區(qū)中國銀行將在9月23日左右實(shí)行利率新政，首套房貸利率預(yù)計(jì)為5.5%。短期的波動(dòng)不可避免，但應(yīng)該都在用戶的心理承受范圍之內(nèi)。

　　姚方表示，預(yù)計(jì)后市購房者觀望情緒將加重，四季度樓市恐繼續(xù)下行，房價(jià)指數(shù)漲幅也將繼續(xù)收窄。