伏擊樓市“小陽(yáng)春” 調(diào)控加碼再起

　　在剛剛過去的3月份，全國(guó)不少一二線城市的樓盤出現(xiàn)熱銷。3月6日，杭州中國(guó)鐵建西湖國(guó)際城262套高層房源，共有17290組客戶報(bào)名登記，平均中簽率低至1.5%。3月18日，南京河西的綠地華僑城海珀濱江、升龍?zhí)靺R分別加推186套房源和323套房源，銷售均價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米，2個(gè)樓盤公開搖號(hào)，共有7766人參加購(gòu)房搖號(hào)，中簽率分別約為6%和7.8%。同一天，位于北京海淀的山嶼湖首期開盤192套，4小時(shí)售完。

　　“小陽(yáng)春”樓市火爆異常，市場(chǎng)炒作氛圍再起。與此同時(shí)，部分收緊調(diào)控政策也陸續(xù)發(fā)布。4月12日，中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心印發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)有關(guān)問題的通知》?！锻ㄖ访鞔_，對(duì)二套房貸款實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成且最多貸60萬(wàn)元。新政自2019年4月15日起執(zhí)行，以網(wǎng)簽日期為準(zhǔn)。

　　除了傳聞已久的國(guó)管公積金靴子落地，也有部分城市比如合肥、濟(jì)南、北京等城市進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為，打擊炒作樓市現(xiàn)象。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：“整體看，樓市最近出現(xiàn)小陽(yáng)春，市場(chǎng)各種謠言明顯出現(xiàn)。（房?jī)r(jià)）上漲不是穩(wěn)定，下跌也不是穩(wěn)定，預(yù)計(jì)后續(xù)樓市調(diào)控政策將以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)為主?！?/p>

　　火爆“小陽(yáng)春”

　　小陽(yáng)春究竟有多火爆？

　　在二手房市場(chǎng)，據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月，北京二手住宅網(wǎng)簽量為16051套，環(huán)比增加1.4倍，同比增加超三成，成交量是2018年5月后的最高值，也是2017年“3·17”調(diào)控后，繼2017年4月、2018年5月后第三個(gè)成交超過1.6萬(wàn)套的月份；上海二手住宅網(wǎng)簽量為25931套，環(huán)比增加142%，同比增加49%，創(chuàng)2016年10月以來(lái)的新高；深圳二手住宅成交4551套，環(huán)比上升127.9%，成交量為近半年新高，但較去年同比下降了19.1%。

　　在新房市場(chǎng)方面，據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，3月北京新房總成交額339.49億元，創(chuàng)下了一年來(lái)成交第二高。其中居住類產(chǎn)品成交295.77億元，環(huán)比今年2月大增194%，共銷售7055套，環(huán)比2月激增5162套。深圳方面，3月1日至24日，深圳新房住宅共成交2727套，一手住宅開盤去化約55%。

　　此外，根據(jù)鏈家APP的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年3月，深圳市場(chǎng)新增9089套房源，帶看次數(shù)為197902次，帶看次數(shù)相較于2月份的73637次，同比增加168.75%；北京市場(chǎng)新增21972套房源，帶看次數(shù)為585407次，帶看次數(shù)相較于2月份的275938次，同比增加112.15%。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，從市場(chǎng)供需來(lái)看，“小陽(yáng)春”的確出現(xiàn)在部分城市。尤其是一二線城市，二手市場(chǎng)的供給量在3月增加明顯。從58安居客房產(chǎn)研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的全國(guó)51城二手房線上掛牌房源量來(lái)看，其在3月環(huán)比增長(zhǎng)83%，增長(zhǎng)率最高的上海達(dá)到135.7%。 從二三線城市來(lái)看，衡陽(yáng)、杭州、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、岳陽(yáng)掛牌房源量增長(zhǎng)也較為明顯。3月找房熱度持續(xù)回暖，全國(guó)用戶找房熱度環(huán)比上漲20.9%，一二線城市找房熱度環(huán)比上升明顯，3月58安居客線上全國(guó)來(lái)電量環(huán)比上漲34.8%。

　　張波也注意到，樓市供求熱度上升之后，一些城市出現(xiàn)了哄抬房?jī)r(jià)、捂盤惜售、虛假宣傳現(xiàn)象，更有甚者還人為炮制熱銷案例引發(fā)市場(chǎng)恐慌行為，這些行為明顯違反“房住不炒”調(diào)控原則，也極大影響到樓市健康平穩(wěn)運(yùn)行。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱，樓市存在的炒作多來(lái)自于自媒體報(bào)道或者中介朋友圈的宣傳，但是實(shí)際上也沒有那么夸張。他表示，一般來(lái)說(shuō)，三月份房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)活躍度相比二月份出現(xiàn)反彈是正常的。因?yàn)槎路菰诖汗?jié)期間處于淡季。楊紅旭認(rèn)為，“小陽(yáng)春”主要出現(xiàn)在東部少數(shù)城市，包括廈門、上海、北京、天津等地樓市。

　　堅(jiān)持“房住不炒”

　　從政策來(lái)看，目前，房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)向體現(xiàn)仍以穩(wěn)健為主。

　　兩會(huì)期間，政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)落實(shí)城市主體責(zé)任，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策，政府工作報(bào)告的表述是：“更好解決群眾住房問題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求?！?/p>

　　同時(shí)，住建部部長(zhǎng)王蒙徽通過“部長(zhǎng)通道”回應(yīng)政府工作報(bào)告未提“房住不炒”時(shí)，提出“五個(gè)堅(jiān)持”，第一，堅(jiān)持“房住不炒”定位。第二，堅(jiān)持完善住房的市場(chǎng)體系和住房保障體系。第三，堅(jiān)持落實(shí)城市主體責(zé)任。因城施策、分類指導(dǎo)，要不斷完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警和考核評(píng)價(jià)機(jī)制，特別是要把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。第四，堅(jiān)持調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式，特別是要大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，重點(diǎn)解決新市民的住房問題。第五，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止大起大落。

　　兩會(huì)后，國(guó)新辦吹風(fēng)會(huì)表態(tài)房地產(chǎn)的政策取向沒有變化。國(guó)務(wù)院副總理韓正在3月18日住建部座談會(huì)強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“房住不炒”，一城一策，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案試點(diǎn)。

　　然而，在“一城一策”政策方針之下，從2018年11月開始，全國(guó)各地收緊樓市調(diào)控政策明顯減少，部分城市陸續(xù)放松調(diào)控。最近在樓市波動(dòng)下，市場(chǎng)炒作氛圍再啟，部分城市再次發(fā)布收緊調(diào)控政策。包括北京、濟(jì)南、合肥等地發(fā)布了規(guī)范市場(chǎng)行為的相關(guān)政策。比如，4月10日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局就進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為發(fā)布緊急通知，通知對(duì)開發(fā)商新房備案、宣傳、銷售等所有流程操作加以規(guī)范約束；不僅如此，通知明確指出，將加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，依法嚴(yán)肅查處“哄抬房?jī)r(jià)”、“價(jià)外加價(jià)”、“捂盤惜售”、“虛假宣傳”和“強(qiáng)制搭售”等違法違規(guī)行為，對(duì)違規(guī)企業(yè)將進(jìn)行約談并責(zé)令改正；拒不整改的，暫停項(xiàng)目網(wǎng)上簽約，并將違規(guī)行為記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，向社會(huì)公布。

　　關(guān)于部分城市近期對(duì)市場(chǎng)行為的規(guī)范，楊紅旭認(rèn)為，這些城市都屬于熱點(diǎn)城市。比如，合肥樓市在今年節(jié)后出現(xiàn)一波小陽(yáng)春跡象，新盤成交量明顯增長(zhǎng)?！笆袌?chǎng)中應(yīng)該是有一些新房銷售環(huán)節(jié)在市場(chǎng)升溫之后出現(xiàn)亂象，而針對(duì)這個(gè)事情進(jìn)行整治，只說(shuō)明一點(diǎn)，這種國(guó)家重點(diǎn)監(jiān)控的熱點(diǎn)城市還是在落實(shí)住建部穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控方針。所以，市場(chǎng)一旦出現(xiàn)異動(dòng)，目前對(duì)樓市調(diào)控?fù)?dān)負(fù)主要責(zé)任的地方政府就會(huì)及時(shí)出手進(jìn)行整治?！?/p>

　　張波認(rèn)為，政策面來(lái)看，2019年保持市場(chǎng)穩(wěn)定是第一要?jiǎng)?wù)。國(guó)家2019年樓市調(diào)控的目標(biāo)就是要保持“三穩(wěn)”，換言之樓市小幅的上下波動(dòng)屬于正常的穩(wěn)定范疇，但交易熱度大幅上升，尤其是房?jī)r(jià)快速上升一定會(huì)被控制。2019年一季度，尤其是春節(jié)以來(lái)正常的季節(jié)性回暖被部分自媒體或人員扭曲為下一步房?jī)r(jià)將迎來(lái)大面積上升，尤其以北上為代表的一線城市二手房成交量明顯上升更是被曲解為“大陽(yáng)春”的導(dǎo)火索。本次的收緊主要聚焦于市場(chǎng)亂象，不排除未來(lái)部分城市市場(chǎng)升溫過快會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)格的調(diào)控政策。

　　“本輪樓市的最大趨勢(shì)就是全國(guó)走穩(wěn)，期待在所謂‘小陽(yáng)春’之后全國(guó)普漲并不現(xiàn)實(shí)，各城市之間的差異將依然存在，一線城市的穩(wěn)定將體現(xiàn)在房?jī)r(jià)和土地價(jià)格兩個(gè)層面，但成交量同比2018年進(jìn)一步減少。二線城市則呈現(xiàn)出地區(qū)性差異，熱點(diǎn)城市降溫還將在上半年持續(xù)，但降溫已趨緩。三四線城市的分化將更為明顯，受‘去庫(kù)存’接近尾聲，棚改化政策調(diào)整影響，部分城市的降溫幅度或更為明顯。”