央行降息間接利好樓市 整治囤地新規(guī)下月實(shí)施

　　成交局部回暖，政策調(diào)控繼續(xù)，樓市正在進(jìn)入新的企穩(wěn)期。在樓市和房價(jià)是否會(huì)隨著部分利好因素而反彈的糾結(jié)之中，近期出臺(tái)或擬出臺(tái)的多項(xiàng)政策，可能會(huì)對樓市產(chǎn)生不同程度的影響。

　　央行降息間接利好樓市

　　政策：6月7日，央行決定自2012年6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

　　影響：央行42個(gè)月來首次降息，對已購房者無疑是個(gè)巨大的利好消息。以首套房100萬元20年期的商貸計(jì)算，降息后月供將比之前少150元。個(gè)人住房公積金貸款月供也會(huì)相應(yīng)減少，以濟(jì)南公積金最高貸款額50萬元、最長30年貸款年限計(jì)算，采用等額本息還款，每月還款額可省下60元。對準(zhǔn)購房者來說，則有可能享受到更為優(yōu)惠的首套房貸款利率。分析普遍認(rèn)為，在部分城市出現(xiàn)首套房貸85折利率優(yōu)惠后，80折優(yōu)惠也很可能重返市場，不過從濟(jì)南來看，目前85折優(yōu)惠尚未大量出現(xiàn)，要想享受80折優(yōu)惠，可能還得等一段時(shí)間。

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，地產(chǎn)界分析人士普遍認(rèn)為，降息對房企的直接利好有限。目前開發(fā)企業(yè)普遍面臨融資難、銷售難和回款難，資金緊張狀況一直沒有得到緩解，降息并不會(huì)對房企的資金緊張狀況有多大改變。但隨著存款準(zhǔn)備金率下調(diào)和降息效應(yīng)的雙重疊加，大量信貸資金很可能曲線進(jìn)入樓市，一直延續(xù)多元化發(fā)展戰(zhàn)略的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，間接受益的可能性更大。

　　分析人士同時(shí)認(rèn)為，央行降息雖然并不是針對樓市的刺激消費(fèi)政策，但隨著各項(xiàng)利好因素帶來的市場預(yù)期轉(zhuǎn)變，樓市雙方的入市意愿會(huì)逐漸增強(qiáng)，樓市成交量可能進(jìn)一步上升，今后一段時(shí)間樓市有望好于去年同期，而主打首次置業(yè)和首次改善型置業(yè)的項(xiàng)目，將是最大的獲益者，但開發(fā)企業(yè)之間的競爭依然激烈，“以價(jià)換量”將仍是主要的營銷策略，房價(jià)有望保持穩(wěn)定，反彈的可能性不大。

　　整治“囤地”新規(guī)下月實(shí)施

　　政策：6月7日國土資源部出臺(tái)《閑置土地處置辦法》，對閑置土地進(jìn)行了重新界定，并制定了更為嚴(yán)厲的處置辦法。辦法規(guī)定：閑置土地是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的國有建設(shè)用地；已動(dòng)工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。對非政府原因造成的閑置土地，辦法規(guī)定了兩種處置辦法，其中未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，將按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)；未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，將無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。該辦法從今年7月1日期實(shí)施。

　　影響：近年來，隨著房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，企業(yè)“囤地”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。此前，如何認(rèn)定和處置閑置土地，各級國土部門一直沿用1999年的《閑置土地辦法》。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，與老辦法不同，新辦法以經(jīng)濟(jì)手段代替行政手段打擊土地閑置行為，表明中央轉(zhuǎn)變了對土地市場的調(diào)控思路，效率會(huì)明顯提高。

　　老辦法中閑置土地的閑置認(rèn)定時(shí)間是“自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起”，新辦法則以合同約定開工日期為起始點(diǎn)，操作性更強(qiáng)。此外，新辦法對閑置土地行為的懲處力度也明顯加大，除了沿用老辦法“閑置兩年無償收回”規(guī)定外，新辦法提高了土地閑置費(fèi)征繳比例，征繳標(biāo)準(zhǔn)由老辦法的“土地價(jià)款20%以下”，改為“按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十”，企業(yè)違法成本將明顯增加。

　　本輪調(diào)控以來，不少開發(fā)企業(yè)為應(yīng)對總體不利的市場環(huán)境，紛紛在延緩開工進(jìn)度、延緩項(xiàng)目入市方面做文章。分析人士認(rèn)為，通過加大對“囤地”行為的處罰力度，可以敦促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快開發(fā)進(jìn)度，加大樓市供應(yīng)量，并在限購、限貸政策的繼續(xù)作用下，確保房價(jià)的持續(xù)穩(wěn)定。

　　銀行管理新規(guī)公布 二套房貸款量或上升

　　政策：6月8日，《商業(yè)銀行資本管理辦法（試行）》正式公布，將于2013年1月1日起實(shí)施。該辦法刪掉了2011年8月征求意見稿中對二套房貸按60%差別計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重的規(guī)定，明確將個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重統(tǒng)一規(guī)定為50%。

　　影響：據(jù)了解，貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重是用于衡量銀行不同類別資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大小的指標(biāo)。貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重越大，銀行對于該貸款的預(yù)留資金也需隨之增加，因而資金成本也隨之增大。分析人士認(rèn)為，二套房貸風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重的調(diào)整，對購房者的貸款成本并不會(huì)產(chǎn)生影響，因?yàn)榘凑宅F(xiàn)有的差別化信貸政策和貸款利率，首套房和二套房的首付比例和上浮利率政策并沒有變化，購買二套房首付同樣必須達(dá)到六成，貸款利率也必須在現(xiàn)有基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，并無優(yōu)惠可言。

　　不過，如果將首套房、二套房視為整體，對比調(diào)整前后的預(yù)留款比例可以發(fā)現(xiàn)，調(diào)整前隨著首套房比例增加，預(yù)留款比例相應(yīng)減少，銀行需要額外付出的資金成本亦隨之下降，因而從資金成本角度出發(fā)，銀行顯然會(huì)更愿意將貸款投放給首套房；調(diào)整后，首套房二套房對預(yù)留款比例的影響一致，所以對銀行來說，首套房貸款不再擁有資金成本優(yōu)勢，再考慮到央行將金融機(jī)構(gòu)貸款利率下浮區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.8倍，而二套房貸款利率并未松動(dòng)，仍普遍執(zhí)行上浮1.1倍，首套房和二套房貸款利息差將顯著拉大，在資金成本相同的情況下，為了提高資金回報(bào)率，銀行未來或?qū)U(kuò)大二套房貸款的投放比例，這對打算購買二套房的購房者和主推首次改善型產(chǎn)品的項(xiàng)目而言，都將是一大利好。

[Page]

　　糾偏旅游用地 地產(chǎn)項(xiàng)目不準(zhǔn)“臨湖”開發(fā)

　　政策：為加強(qiáng)湖泊生態(tài)環(huán)境保護(hù)，山東省擬出臺(tái)《山東省湖泊保護(hù)條例》，同時(shí)省發(fā)改委將出臺(tái)《旅游用地指導(dǎo)方案》，并與省國土資源廳、旅游局聯(lián)合監(jiān)督旅游項(xiàng)目用地開發(fā)。其中《山東省湖泊保護(hù)條例》草案會(huì)簽稿規(guī)定，在湖泊流域范圍內(nèi)，縣級以上人民政府環(huán)境保護(hù)行政主管部門和其他部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行禁止與限制開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)名錄，優(yōu)先安排無污染的項(xiàng)目。

　　影響：近年來，圍湖搞房地產(chǎn)開發(fā)在一些地方勢頭迅猛，這些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大多打著旅游地產(chǎn)的名義，肆意侵占旅游度假區(qū)用地導(dǎo)致旅游渡假區(qū)名不副實(shí)。在5月中旬的一次關(guān)于山東省旅游業(yè)發(fā)展的會(huì)議上，“借旅游之名行地產(chǎn)開發(fā)之實(shí)”成為討論的重點(diǎn)。

　　據(jù)了解，為破解旅游用地難問題，相關(guān)部門將研究解決重點(diǎn)旅游度假區(qū)和作為旅游基礎(chǔ)設(shè)施的度假酒店集群用地，并有可能嘗試旅游產(chǎn)業(yè)用地新方式：征租結(jié)合、只轉(zhuǎn)不征、只征不轉(zhuǎn)、既征又轉(zhuǎn)用地方式；允許農(nóng)民將農(nóng)用地以轉(zhuǎn)包、出租、股份合作等方式參與旅游項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營?？傮w思路是，旅游用地將納入土地利用總體規(guī)劃，嚴(yán)格監(jiān)控旅游用地性質(zhì)，對不符合土地利用規(guī)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目，將堅(jiān)決杜絕和禁止；在旅游度假區(qū)建設(shè)中，將避免國家禁止建設(shè)的別墅、高爾夫球場和高檔旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。而在土地一級開發(fā)方面，也將進(jìn)一步完善旅游用地方面的有關(guān)政策制度，防止旅游用地土地一級開發(fā)商提前在合約中預(yù)設(shè)各種條款以獲得二級土地開發(fā)的主動(dòng)權(quán)，為后期在度假區(qū)開發(fā)中設(shè)置別墅、商業(yè)住宅等項(xiàng)目開發(fā)留下伏筆。

　　分析人士指出，相應(yīng)的政策法規(guī)一旦出臺(tái)實(shí)施，開發(fā)商也將無法再開展新的“臨湖”地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，違者將有望被追究相應(yīng)的責(zé)任。

　　房企資質(zhì)認(rèn)定趨向嚴(yán)苛“囤地”“捂盤”或出局

　　政策：已實(shí)施超過10年的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》將重新修訂，國務(wù)院法制辦公布的重修征求意見稿，大幅度提高了各級房企資質(zhì)認(rèn)定條件。其中一至三級資質(zhì)認(rèn)定條件中，注冊資本由原來的“不低于5000萬元、2000萬元和800萬元”分別提高到“以貨幣形式實(shí)繳注冊資本不低于2億元、1億元和5000萬元”。另外，房企如果存在“囤地”、“捂盤”、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為，有可能被吊銷資質(zhì)。征求意見稿指出，違法違規(guī)行為主要包括：發(fā)生囤積土地、擅自變更容積率、捂盤惜售、哄抬房價(jià)及其他違法開發(fā)行為，情節(jié)嚴(yán)重，經(jīng)有關(guān)行政主管部門查實(shí)的；在開發(fā)經(jīng)營過程中引發(fā)影響社會(huì)穩(wěn)定的群體投訴并經(jīng)合適負(fù)有主要責(zé)任的；其他應(yīng)被追究法律責(zé)任的嚴(yán)重違法開發(fā)行為。

　　影響：在此前的資質(zhì)管理規(guī)定中，由于設(shè)定的門檻較低，導(dǎo)致社會(huì)各個(gè)行業(yè)的企業(yè)不論是否具有相應(yīng)的專業(yè)水平和技術(shù)實(shí)力，只要達(dá)到最低的資質(zhì)認(rèn)定水平，就能進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，部分企業(yè)甚至以非貨幣形式注冊之后，拿地、開發(fā)建設(shè)全靠貸款。這不僅對房地產(chǎn)市場以及行業(yè)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展帶來了不利影響，還給社會(huì)制造了不穩(wěn)定因素，部分資質(zhì)、實(shí)力、水平和信譽(yù)都比較差的企業(yè)，一旦經(jīng)營困難就難免卷款而逃，給購房者和政府部門留下一大堆問題。而在此前的相關(guān)政策法規(guī)中，對囤積土地、擅自變更容積率、捂盤惜售、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為處理力度相對較低，大部分以罰款、降低資質(zhì)等方式進(jìn)行處罰，很難對開發(fā)企業(yè)形成強(qiáng)有力的震懾作用。

　　分析人士認(rèn)為，新的規(guī)定，在資質(zhì)認(rèn)定方面門檻提高后，對新進(jìn)企業(yè)和小企業(yè)限制加大，這有助于淘汰那些實(shí)力弱、信譽(yù)差、專業(yè)水平低的中小開發(fā)企業(yè)，也可以避免過多資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)流向房地產(chǎn)開發(fā)市場，減少房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)泡沫，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展；另一方面有可能導(dǎo)致市場集中度進(jìn)一步上升，在局部形成少數(shù)地產(chǎn)“大鱷”壟斷市場的局面，最終可能損害購房者的利益。而對“囤地”“捂盤”等違規(guī)行為的處罰力度加大到極致后，對維護(hù)市場秩序、確保購房者以及合法開發(fā)企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益極為有利。