房地產(chǎn)融資“白名單”加速保交房：項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)效分析

　　羊城晚報(bào)記者 徐煒倫

　　今年1月，國(guó)家金融監(jiān)管總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，提出精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求，要求各城市提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，并向金融機(jī)構(gòu)推送。

　　此后，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制快速落地，上述名單亦被稱作房地產(chǎn)項(xiàng)目融資“白名單”。在5月17日舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企介紹商業(yè)銀行對(duì)“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目的支持政策。據(jù)悉，截至5月16日，全國(guó)商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過(guò)了“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元人民幣。

　　這一機(jī)制如何運(yùn)作？哪些項(xiàng)目可以被納入“白名單”？業(yè)內(nèi)專家指出，項(xiàng)目融資“白名單”意義重大，事關(guān)保交樓、穩(wěn)民生，商業(yè)銀行應(yīng)加快貸款審批的放款速度。

　　政策：有完工計(jì)劃的項(xiàng)目才有望進(jìn)入“白名單”

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”第一筆貸款于1月30日落地在廣西南寧，當(dāng)?shù)叵蚪鹑跈C(jī)構(gòu)推送了首批107個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”，當(dāng)天消息發(fā)布顯示，已有項(xiàng)目獲得3.3億元開(kāi)發(fā)貸款。隨后，重慶、昆明、廣州等地陸續(xù)梳理出“白名單”，并提出融資需求，向各大銀行進(jìn)行推送。

　　綜合各地“白名單”發(fā)現(xiàn)，其中的支持對(duì)象均為具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，而非企業(yè)本身。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，能夠獲得融資支持的項(xiàng)目需要滿足5個(gè)條件：項(xiàng)目處于在建施工狀態(tài)，包含項(xiàng)目短期停工但資金到位就能復(fù)工建設(shè)和交付的項(xiàng)目；具有與融資額基本匹配的抵押物；明確貸款主辦銀行，并接受貸款資金封閉監(jiān)管；預(yù)售資金未被抽挪或抽挪的預(yù)售資金已追回；已有初步的貸款使用和項(xiàng)目完工計(jì)劃。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析：“對(duì)‘白名單’中的項(xiàng)目，商業(yè)銀行將根據(jù)項(xiàng)目狀況及融資支持的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。一方面，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債合理、還款來(lái)源有保障的項(xiàng)目，銀行將優(yōu)化審批流程，縮短審批時(shí)間，融資貸款會(huì)盡快落地見(jiàn)效；另一方面，對(duì)暫時(shí)資金困難但能保持資金平衡的項(xiàng)目，也會(huì)靈活給予新增貸款支持?！?/p>

　　效果：部分項(xiàng)目已獲融資支持，也有房企盼貸款落地

　　在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，肖遠(yuǎn)企介紹，對(duì)“白名單”項(xiàng)目的支持政策包括：建立綠色通道；做到應(yīng)貸盡貸；同時(shí)，對(duì)“白名單”項(xiàng)目單獨(dú)建賬核算，封閉運(yùn)作管理，項(xiàng)目間資金不混同，項(xiàng)目資金嚴(yán)禁挪作他用，確保資金用于保交付。具體而言，對(duì)于不同所有制房企的“白名單”項(xiàng)目一視同仁。在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可以采取新增貸款、存量貸款展期，以及發(fā)放并購(gòu)貸款等多種方式予以融資支持。貸款金額要與項(xiàng)目建設(shè)周期匹配，要覆蓋項(xiàng)目建成交付的資金缺口，推動(dòng)項(xiàng)目竣工交付。

　　進(jìn)入“白名單”內(nèi)的項(xiàng)目有望得到融資支持，也意味著購(gòu)房者選擇入手這些“白名單”項(xiàng)目會(huì)擁有更多安全保障。

　　當(dāng)前，多家房企紛紛公布旗下“白名單”項(xiàng)目。旭輝集團(tuán)公布，1-4月，68個(gè)項(xiàng)目入圍“白名單”，其中29個(gè)已獲融資支持，全國(guó)交付28城37個(gè)項(xiàng)目超1.6萬(wàn)套新房。金科股份稱，截至4月底，已有82個(gè)項(xiàng)目入圍“白名單”，涉及十余個(gè)省份，部分項(xiàng)目已開(kāi)始對(duì)接融資，并獲得銀行支持。

　　碧桂園集團(tuán)表示，截至3月15日，旗下已有272個(gè)項(xiàng)目被納入“白名單”，已獲融資支持金額達(dá)17.32億元。在4月7日該集團(tuán)管理會(huì)議上，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)將爭(zhēng)取更多項(xiàng)目進(jìn)入“白名單”。

　　不過(guò)，也有一些房企稱效果有落差。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，部分房企獲得授信與實(shí)際落地差距較大。一家有超過(guò)40個(gè)項(xiàng)目入圍各地“白名單”的房企相關(guān)人士稱，他們只有零星幾個(gè)項(xiàng)目貸款落地；另有兩家出險(xiǎn)房企人士表示，他們公司旗下也有數(shù)十個(gè)項(xiàng)目入圍各地“白名單”，但至今未有落地的消息。

　　專業(yè)機(jī)構(gòu)克而瑞表示，從短期來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍在出清的過(guò)程中，商業(yè)銀行在具體實(shí)操中不可避免要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控，預(yù)計(jì)銀行對(duì)于此類貸款投放仍保持相對(duì)謹(jǐn)慎。

　　專家：既要應(yīng)放盡放早放，也應(yīng)保障金融機(jī)構(gòu)合法權(quán)益

　　當(dāng)前，海南、湖南、湖北等多地第二批“白名單”項(xiàng)目加速報(bào)送。截至4月22日，廣東監(jiān)管局轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)已為兩批次“白名單”的245個(gè)項(xiàng)目提供授信約737億元，已發(fā)放184億元，項(xiàng)目數(shù)和授信規(guī)模均居全國(guó)前列。在協(xié)調(diào)機(jī)制推動(dòng)下，一些原本可能停工但已部分銷售的項(xiàng)目得到資金支持，有力支持了房地產(chǎn)項(xiàng)目建成交付。

　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王韶指出，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍未出清，債務(wù)剛性兌付壓力與日俱增，項(xiàng)目融資“白名單”意義重大，事關(guān)保交樓、穩(wěn)民生。同時(shí)，王韶表示：“據(jù)企業(yè)反映，盡管‘白名單’涵蓋范圍加大、落地速度加快，但銀行實(shí)際放款項(xiàng)目數(shù)量明顯少于住建部門報(bào)送量，已放款資金體量相比融資需求也有落差，涉險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目仍無(wú)法獲得融資支持?！睂?duì)此，他認(rèn)為，“白名單”要做到應(yīng)放盡放早放，明確各方責(zé)任邊界，通過(guò)完善的盡職免責(zé)機(jī)制，才能保障金融機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益，促進(jìn)放貸積極性，盡快穩(wěn)定市場(chǎng)主體，防止風(fēng)險(xiǎn)蔓延。

　　5月17日，全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議提出要打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，不僅是房地產(chǎn)管理新模式，也是推進(jìn)保交房重要抓手。其最大的特性是，有效地將企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)隔離，以具體項(xiàng)目為載體，從而將城市政府屬地責(zé)任、房企主體責(zé)任、銀行對(duì)合理融資需求要予以滿足的責(zé)任等，通過(guò)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地。

　　此外，李宇嘉認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)的權(quán)益也應(yīng)當(dāng)?shù)靡员Ｕ?。“一方面，?duì)于資金能平衡的（或者有后續(xù)貨值啟動(dòng)、有其他項(xiàng)目平衡、追回資金等），納入‘白名單’給予融資支持，實(shí)現(xiàn)‘應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)’‘應(yīng)貸盡貸’。另一方面，窮盡所有手段都無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金平衡的、資不抵債的項(xiàng)目，要進(jìn)入司法處置程序，該破產(chǎn)的破產(chǎn)、該重組的重組，不能強(qiáng)迫金融機(jī)構(gòu)提供信貸支持，最后損害金融機(jī)構(gòu)的權(quán)益?！保ㄑ虺峭韴?bào)）

【編輯:蘇亦瑜】

原標(biāo)題：房地產(chǎn)融資“白名單”如何推動(dòng)保交房？