“地王”再現(xiàn)！蘇州、寧波、廈門土拍升溫，溢價超40%，樓市新信號？

近日，一二線城市土拍明顯升溫。證券時報·券商中國記者梳理，3月27日，蘇州、寧波、廈門三地均誕生了單價新“地王”，其中，最高樓面價超過6.5萬元/㎡，最高溢價率達(dá)40.8%。另外，上海、北京近期均出現(xiàn)了多宗地塊觸頂成交的現(xiàn)象，地價上限取消的蘇州、杭州、合肥等城市也拍出了多宗超高溢價地塊。

值得注意的是，一季度僅有三成銷售百強房企有拿地，但拿地金額同比增長14%，投資高度集中，依舊以過去三年拿地較多的國央企為主，華潤、中國鐵建拿地金額超過100億元，民企中僅有濱江、龍湖、偉星投資排名靠前。從銷售百強拿地金額TOP10來看，維持強者恒強的格局，其中，華潤、濱江投資金額同比漲幅近五成。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊“地王”再現(xiàn)，但全國來看，底價成交的地塊幅數(shù)占比仍高達(dá)七成以上，全國土地市場熱度分化顯著。當(dāng)前在房企投資審慎及新房銷售尚未企穩(wěn)下，企業(yè)拿地仍聚焦熱點城市或流速有保障的板塊，伴隨著優(yōu)質(zhì)地塊不斷放量、土拍規(guī)則繼續(xù)調(diào)整等，核心城市土拍情緒有望繼續(xù)修復(fù)，土拍分化現(xiàn)象或進(jìn)一步加劇。

一日三地誕生新“地王”

證券時報·券商中國記者梳理，3月27日，蘇州、寧波、廈門三地土拍均誕生了單價新“地王”。

其中，蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖板塊02號地塊位于蘇州雙湖板塊核心地帶，建筑面積47394.68㎡，掛牌起始價26.1億元，起始樓面價55000元/㎡，未開拍已創(chuàng)下蘇州樓面價新高，且已超江蘇省最高成交樓面價。最終經(jīng)過51輪競價，該地塊由綠城中國以30.82億元競得，成交樓面價65022元/㎡，溢價18.22%。而此前，綠城剛剛于3月13日競得蘇州獅山Z03地塊，樓面價45455元/㎡，成為單價新“地王”，如今，綠城再次刷蘇州最高樓面價。

寧波江北區(qū)灣頭地段“江北區(qū)JB05-03-21a地塊”，建筑面積6.76萬㎡，掛牌起始價20.55億元，起始樓面價30395元/㎡。最終經(jīng)過31輪競價，該地塊由寧波江山萬里置業(yè)有限公司和寧波東部新城開發(fā)投資集團有限公司以總價22.053億元競得，成交樓面價32613元/㎡，溢價率7.3%，超過綠城于2020年6月24日競得的鄞州區(qū)JD07-05-08地塊的樓面價（32520元/㎡），創(chuàng)下寧波市區(qū)涉宅地塊樓面價新高。

廈門思明區(qū)將軍祠2024P01地塊建筑面積5.12萬㎡，掛牌起始價22.8億元，起始樓面價44514元/㎡。該地塊吸引了建發(fā)、國貿(mào)地產(chǎn)、聯(lián)發(fā)、保利、中海、華潤、安居控股、港務(wù)等8家房企參與競拍，全是目前廈門實力強勁的央國企。最終經(jīng)過一個半小時153輪競價，由國貿(mào)地產(chǎn)競得，成交總價32.1億元，成交樓面價62671元/㎡，溢價率高達(dá)40.8%。該地塊樓面價超過了中海地產(chǎn)于2023年8月15日拿下的大唐中心地塊（樓面價約5.18萬元/㎡），成為廈門島內(nèi)新的單價“地王”。

對于這幾宗“地王”出現(xiàn)的原因，中指研究院分析師孟新增接受證券時報·券商中國記者采訪時表示，這些地塊均位于核心板塊，周邊配套相對成熟，項目去化壓力較小，企業(yè)投資意愿強烈。

不過，孟新增認(rèn)為，整體來看，盡管近期部分地塊熱度較高，但僅限于核心板塊優(yōu)質(zhì)地塊，整體土地市場分化仍在加劇，土地市場回溫仍依賴樓市銷售端恢復(fù)節(jié)奏。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉也認(rèn)為，3月末部分一二線城市持續(xù)成交核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)宅地，蘇州、寧波、廈門高價地的誕生，昭示著土地市場“點狀高熱”。

楊科偉進(jìn)一步指出，3月整體來看，土地市場成交規(guī)模、熱度均保持低位。盡管蘇州、寧波、成都、上海土拍溢價率均超過9%，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊高價地頻現(xiàn)，但全國來看，底價成交的地塊幅數(shù)占比仍高達(dá)七成以上，全國土地市場平均溢價率為3.93%，土地市場熱度分化顯著。

實際上，不僅上述三個城市土拍升溫，上海、北京近期均出現(xiàn)了多宗地塊觸頂成交的現(xiàn)象，限價取消的蘇州、杭州、合肥等城市也拍出了多宗超高溢價地塊，一二線城市土拍熱度明顯上升。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度土地成交總成交金額TOP20城市中，北京以424億元金額高居榜首，西安、杭州、上海分別位列二、三、四位，成交金額均超200億元。

國央企加碼優(yōu)質(zhì)地塊投資

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，一季度僅有三成銷售百強房企有拿地，但百強房企拿地金額同比增長14%，投資高度集中，依舊以過去三年拿地較多的國央企為主，華潤、中國鐵建拿地金額超過100億元，民企中僅有濱江、龍湖、偉星投資排名靠前。

從銷售百強拿地金額TOP10來看，維持強者恒強的格局。楊科偉指出，一方面多數(shù)企業(yè)拿地金額均較去年一季度上漲，其中，華潤、濱江投資金額同比漲幅近五成，中建壹品、中國鐵建等中建系也在一季度提前進(jìn)行了投資鋪排。另一方面，這些企業(yè)全口徑拿地銷售比遠(yuǎn)高于行業(yè)均值，投資積極性較高。

從新增貨值來看，集中度持續(xù)走高，綠城中國、國貿(mào)地產(chǎn)也因為競得蘇州、廈門的新地王項目而位列新增貨值前十。華潤置地、中國鐵建和中建壹品位列新增貨值TOP3席位，華潤年內(nèi)的新增貨值已突破400億元，與其他房企拉開較大差距。

楊科偉認(rèn)為，1—3月，新增貨值百強的總額同比回升，主要得益于核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的出讓。3月樓市寬松政策頻出，包括廣州120平方米以上取消限購、上海和深圳優(yōu)化“70/90”政策等，對于高端、改善型地塊有更明顯的利好，國央企加碼優(yōu)質(zhì)地塊。

楊科偉指出，目前有資金實力的國央企將持續(xù)加注核心優(yōu)質(zhì)土儲，核心優(yōu)質(zhì)地塊未來也將更加集中于頭部房企的手中，未來市場格局（尤其是高端市場）將進(jìn)一步高度集中。對于大部分仍面臨較大現(xiàn)金壓力的房企來說，當(dāng)前保交樓和恢復(fù)銷售仍是最大難題，投資積極性仍較弱。

土拍分化或進(jìn)一步加劇

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，一季度（截至3月26日），全國300城住宅用地成交3511萬平方米，同比下降10.6%，降幅較去年全年收窄10.2個百分點；土地出讓金2180億元，同比增長10.4%，住宅用地成交樓面均價同比上漲23.5%，溢價率提升至5.6%。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，出讓金及樓面均價提升主要是由于今年以來一二線城市多宗土地拍賣，尤其是一線城市優(yōu)質(zhì)地塊拍地節(jié)奏加快，帶動300城出讓金及樓面均價結(jié)構(gòu)性上升。

證券時報·券商中國記者從多家品牌房企2023年業(yè)績發(fā)布會上了解到，今年投資策略聚焦核心城市核心區(qū)域已成為共識，并且會在保證現(xiàn)金流安全的前提下“以銷定投”。

“今年3—5月期間，杭州、上海、北京、西安、寧波、蘇州、濟南、長沙等城市仍有近30宗優(yōu)質(zhì)地塊待拍，我們?nèi)杂袡C會獲取優(yōu)質(zhì)項目爭取年內(nèi)新增轉(zhuǎn)化。但也要看地價高低和市場形勢，不會因為要達(dá)到比較高的投資貨值目標(biāo)，而放松投資端的要求，還是會緊扣現(xiàn)金流，以銷定投?！本G城中國行政總裁郭佳峰在業(yè)績發(fā)布會上談到今年拿地策略時說。

展望后市，陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前在房企投資審慎及新房銷售尚未企穩(wěn)下，企業(yè)拿地仍聚焦熱點城市或流速有保障的板塊，伴隨著優(yōu)質(zhì)地塊不斷放量、土拍規(guī)則繼續(xù)調(diào)整等，核心城市土拍情緒有望繼續(xù)修復(fù)，土拍分化現(xiàn)象或進(jìn)一步加劇。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長丁祖昱也認(rèn)為，二季度，城市土拍、企業(yè)拿地的各自分化還將繼續(xù)：市場關(guān)注度集中于一二線城市，但熱度的延續(xù)性和覆蓋率方面，仍依賴于各地樓市交易回暖表現(xiàn)。企業(yè)拿地方面，在各地住建部協(xié)助推進(jìn)融資協(xié)調(diào)機制下，房地產(chǎn)“白名單”項目融資逐步落實，但這部分融資僅能用于項目的開發(fā)建設(shè)和“保交付”，在向投資面?zhèn)鲗?dǎo)時，必然會存在時間上的延期和一定中間損耗，短期內(nèi)投資主力仍然局限于國央企和部分民企，全面復(fù)蘇仍需更長時間。

原標(biāo)題：一日三地誕生新"地王"，最高溢價率超40%，什么信號？