部分城市土拍升溫，多地現(xiàn)新“地王”，市場分化加劇

證券時報記者 張達

近日，一二線城市土拍明顯升溫。證券時報記者梳理發(fā)現(xiàn)，3月27日，蘇州、寧波、廈門三地均誕生了單價新“地王”，其中，最高樓面價超過6.5萬元/平方米，最高溢價率達40.8%。另外，上海、北京近期均出現(xiàn)了多宗地塊觸頂成交的現(xiàn)象，杭州、合肥等城市也拍出了多宗超高溢價地塊。

業(yè)內(nèi)人士認為，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊“地王”再現(xiàn)，但全國來看，底價成交的地塊幅數(shù)占比仍高達七成以上，全國土地市場熱度分化顯著。當前在房企投資審慎及新房銷售尚未企穩(wěn)下，企業(yè)拿地仍聚焦熱點城市或流速有保障的板塊，伴隨著優(yōu)質(zhì)地塊不斷放量、土拍規(guī)則繼續(xù)調(diào)整等，核心城市土拍情緒有望繼續(xù)修復，土拍分化現(xiàn)象或進一步加劇。

一日三地誕生新“地王”

3月27日，蘇州、寧波、廈門三地土拍均誕生了單價新“地王”。

其中，蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖板塊02號地塊位于蘇州雙湖板塊核心地帶，建筑面積47394.68平方米，掛牌起始價26.1億元，起始樓面價55000元/平方米，未開拍已創(chuàng)下蘇州樓面價新高，且已超江蘇省最高成交樓面價。最終經(jīng)過51輪競價，該地塊由綠城中國以30.82億元競得，成交樓面價65022元/平方米，溢價18.22%。而此前，綠城于3月13日競得蘇州獅山Z03地塊，樓面價45455元/平方米，成為單價新“地王”，如今，綠城再次刷新蘇州最高樓面價。

廈門思明區(qū)將軍祠2024P01地塊建筑面積5.12萬平方米，掛牌起始價22.8億元，起始樓面價44514元/平方米。最終該地塊經(jīng)過一個半小時153輪競價，由國貿(mào)地產(chǎn)競得，成交總價32.1億元，成交樓面價62671元/平方米，溢價率高達40.8%。該地塊樓面價也成為廈門島內(nèi)新的單價“地王”。

對于這幾宗“地王”出現(xiàn)的原因，中指研究院分析師孟新增接受證券時報記者采訪時表示，這些地塊均位于核心板塊，周邊配套相對成熟，項目去化壓力較小，企業(yè)投資意愿強烈。

不過，孟新增認為，整體來看，盡管近期部分地塊熱度較高，但僅限于核心板塊優(yōu)質(zhì)地塊，整體土地市場分化仍在加劇，土地市場回溫仍依賴樓市銷售端恢復節(jié)奏。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉也認為，3月末部分一二線城市持續(xù)成交核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)宅地，蘇州、寧波、廈門高價地的誕生，昭示著土地市場“點狀高熱”。

楊科偉進一步指出，3月整體來看，土地市場成交規(guī)模、熱度均保持低位。盡管蘇州、寧波、成都、上海土拍溢價率均超過9%，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊高價地頻現(xiàn)，但全國來看，底價成交的地塊幅數(shù)占比仍高達七成以上，全國土地市場平均溢價率為3.93%，土地市場熱度分化顯著。

央國企加碼優(yōu)質(zhì)地塊投資

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，一季度僅有三成銷售百強房企有拿地，但百強房企拿地金額同比增長14%，投資高度集中，依舊以過去3年拿地較多的央國企為主，華潤、中國鐵建拿地金額超過100億元，民企中僅有濱江、龍湖、偉星投資排名靠前。

從銷售百強拿地金額TOP10來看，維持強者恒強的格局。楊科偉指出，一方面多數(shù)企業(yè)拿地金額均較去年一季度上漲，其中，華潤、濱江投資金額同比漲幅近五成，中建壹品、中國鐵建等中建系也在一季度提前進行了投資鋪排。另一方面，這些企業(yè)全口徑拿地銷售比遠高于行業(yè)均值，投資積極性較高。

從新增貨值來看，集中度持續(xù)走高，綠城中國、國貿(mào)地產(chǎn)也因為競得蘇州、廈門的新地王項目而位列新增貨值前十。華潤置地、中國鐵建和中建壹品位列新增貨值TOP3席位，華潤年內(nèi)的新增貨值已突破400億元，與其他房企拉開較大差距。

楊科偉認為，1—3月，新增貨值百強的總額同比回升，主要得益于核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的出讓。3月樓市寬松政策頻出，包括廣州120平方米以上取消限購、上海和深圳優(yōu)化“70/90”政策等，對于高端、改善型地塊有更明顯的利好，央國企加碼優(yōu)質(zhì)地塊。

楊科偉指出，目前有資金實力的央國企將持續(xù)加注核心優(yōu)質(zhì)土儲，核心優(yōu)質(zhì)地塊未來也將更加集中于頭部房企的手中，未來市場格局（尤其是高端市場）將進一步高度集中。對于大部分仍面臨較大現(xiàn)金壓力的房企來說，當前保交樓和恢復銷售仍是最大難題，投資積極性仍較弱。

土拍分化或進一步加劇

證券時報記者從多家品牌房企2023年業(yè)績發(fā)布會上了解到，今年投資策略聚焦核心城市核心區(qū)域已成為共識，并且會在保證現(xiàn)金流安全的前提下“以銷定投”。

“今年3—5月期間，杭州、上海、北京、西安、寧波、蘇州、濟南、長沙等城市仍有近30宗優(yōu)質(zhì)地塊待拍，我們?nèi)杂袡C會獲取優(yōu)質(zhì)項目爭取年內(nèi)新增轉(zhuǎn)化。但也要看地價高低和市場形勢，不會因為要達到比較高的投資貨值目標，而放松投資端的要求，還是會緊扣現(xiàn)金流，以銷定投。”綠城中國行政總裁郭佳峰在業(yè)績發(fā)布會上談到今年拿地策略時說。

展望后市，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，當前在房企投資審慎及新房銷售尚未企穩(wěn)下，企業(yè)拿地仍聚焦熱點城市或流速有保障的板塊，伴隨著優(yōu)質(zhì)地塊不斷放量、土拍規(guī)則繼續(xù)調(diào)整等，核心城市土拍情緒有望繼續(xù)修復，土拍分化現(xiàn)象或進一步加劇。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長丁祖昱認為，二季度，城市土拍、企業(yè)拿地的各自分化局面還將繼續(xù)：市場關(guān)注度集中于一二線城市，但熱度的延續(xù)性和覆蓋率方面，仍依賴于各地樓市交易回暖表現(xiàn)。企業(yè)拿地方面，房地產(chǎn)“白名單”項目融資逐步落實，但這部分融資僅能用于項目的開發(fā)建設(shè)和“保交付”，在向投資面?zhèn)鲗r，必然會存在時間上的延期和一定中間損耗，短期內(nèi)投資主力仍然局限于央國企和部分民企，全面復蘇仍需時日。

原標題：部分城市“地王”再現(xiàn) 土拍分化或進一步加劇