霧霾下的軌道建設 能給建材業(yè)帶來什么？

　　入冬以來，中國許多地方出現(xiàn)嚴重霧霾天氣，PM2.5大大超標，其中以北京及其周邊地區(qū)最為嚴重。中國工程院鐘南山在接受央視采訪時表示：“大氣污染比非典可怕得多，非典可以隔離，但是大氣污染任何人都跑不掉?！钡拇_，沒有人在這種環(huán)境下還可以做到自強不“吸”，只是公眾在了解危害之后更需要知道，下一步怎么辦？其實，霧霾僅是現(xiàn)代“城市病”的一種，隨著我國經濟的高速增長和城市化進程的快速推進，城市人口急劇膨脹、城市污染日益嚴重、道路交通擁堵不堪、資源能源短缺等城市化共性問題不斷涌現(xiàn)。

　　為克服這些“城市病”的困擾，歐美日等發(fā)達國家的經驗是，大力發(fā)展公共交通，尤其是軌道交通成為了緩解城市交通和環(huán)境壓力的必由之路。

　　要大力發(fā)展軌道交通，首要問題是資金。軌道交通建設需要大量資金保障，據初步估算，軌道交通地下建設1公里需要8億元，地上建設需要4至6億元。盡管在政府財政資金的支持下，通過市場化運作，多元化融資的方式吸收社會資金，扭轉了“地鐵建設等資金”的局面，但是資金仍是首要問題。以深圳為例，計劃未來25年建設365公里軌道交通線路需投入資金約1200億元。

　　軌道交通較難實現(xiàn)盈利，只有香港等極少數城市采用了將軌道交通建設與其周邊土地一起進行捆綁式投資運作的方式實現(xiàn)了盈利，北京市政府每年對地鐵的財政補貼高達4億元。現(xiàn)在看來，香港模式將逐步獲得大陸軌道交通建設的認可，即利用好軌道交通沿線資源，提升沿線土地（房地產）商業(yè)價值，利用好地下空間，以軌道交通的外部效益彌補和轉化成為其自身的效益和價值，有效緩解地鐵建設和運營資金壓力。與城建相關的房地產和建材業(yè)注定要受到巨大影響。

　　目前，大陸居民普遍關注的是對居住地產價格的影響。確實，軌道交通便捷高效的特性決定了其具有特殊的“磁性”，能刺激站點周圍土地的高密度開發(fā)，促進軌道交通沿線的經濟發(fā)展。一是軌道交通新線建設能刺激站點周圍房價的大幅波動；二是軌道交通新線建設能刺激站點周圍土地一級開發(fā)和土地地價的升值，且軌道交通對于沿線地產和房地產價格的刺激程度受到其距離站點半徑距離及軌道交通建設時間的影響。以北京第一條城市快速軌道交通線路13號線為例，其開通運營對于清河、回龍觀、北苑等城北邊緣區(qū)域發(fā)揮著重要作用。據統(tǒng)計數據顯示，13號線沿線的地價自2000年動工建設時開始就有了較大波動，而建設運營后波動卻小于建設時期；從距離上看，越是遠離市中心的區(qū)域，如霍營站的波動越是明顯。

　　但人們普遍忽視了商業(yè)地產的價值和開發(fā)，這包括地上地下的商業(yè)地產開發(fā)以及對居民地產的補充開發(fā)。軌道交通地下空間開發(fā)是指對軌道交通建設伴隨產生地下位置的合理利用。地下空間具有恒溫性、恒濕性、避光性、氣密性等優(yōu)于地上空間的特性，但是地下空間的開發(fā)和利用也具有建成后改造和改建難度大的不可逆性。我國對于軌道交通地下空間的商業(yè)開發(fā)起步晚，2012年，北京首個軌道交通地下空間商業(yè)開發(fā)站點動物園站實現(xiàn)營業(yè)，為今后的地下空間商業(yè)開發(fā)積累了經驗，提高了軌道交通的吸引力。軌道交通建設，尤其是地面建設會占用大量的土地，為了合理提高土地使用效率，軌道交通線路以上的空間利用得到了軌道交通建設者的重視。以北京為例，四惠車輛段的上蓋空間已經利用建設民用住房，有效提高土地使用效率；香港地鐵10%的建設費用來自于車站的物業(yè)開發(fā)。地下和上蓋空間的利用對進一步豐富軌道交通便民服務、完善城市軌道交通基礎設施、實現(xiàn)地下空間資源集約化利用具有重要意義。此外，大陸普遍忽視商業(yè)地產對居住用地產的補充作用。以北京昌平線為例，雖然地鐵已經開通，附近樓盤的居民早已入住，但配套的商業(yè)地產基本沒有或者尚未跟上，居民日常生活苦不堪言。

　　建材商看到了軌道建設所需建筑材料的前景，很大程度上忽視了軌道建設給其帶來的展示功能。展示功能也體現(xiàn)為兩個方面。第一，軌道相關建筑的展示作用，在發(fā)達國家，特別是在歐美的一些交通中轉中心，修建建筑可以用“富麗堂皇”、“藝術品”、“精致”等字眼來修飾，這些中轉中心多數已有幾十年、上百年歷史，從側面給建筑商和建材商打造了一個長期的、人流密集的廣告。這與我國的站點隔三差五的不斷翻修，建筑用料低劣形成了鮮明對比。另外，由于人流量多，軌道站點附近的商業(yè)地產可為建材商和家具商的產品展示形象和產品推廣提供足夠的空間，但在國內建材業(yè)競爭激烈的今天，建材和家具生產商和經銷商，在這方面的空間利用和廣告意識顯然并未跟上。