買17宗土地14宗“有毒”？陸家嘴索賠100億元，項目已停工

7年前一次大膽的投資決策，令上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司頭疼至今。

11月3日晚，陸家嘴在公告中透露，下屬子公司因土壤污染問題，將江蘇蘇鋼集團有限公司（以下簡稱“蘇鋼集團”）、蘇州市環(huán)境科學(xué)研究所、蘇州市蘇城環(huán)境科技有限責(zé)任公司、蘇州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會、蘇州市自然資源和規(guī)劃局告上法庭，近日收到了江蘇省高級人民法院的書面案件受理通知書。

2016年10月17日，經(jīng)過200多輪的報價競爭，蘇州綠岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“蘇州綠岸”）95%股權(quán)以約85.25億元的總金額成功轉(zhuǎn)讓。競得者是陸家嘴下屬全資公司-上海佳灣資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“佳灣公司”）與華寶信托-安心投資20號集合資金信托計劃（以下簡稱“安心信托”）組成的聯(lián)合體。

這次收購是陸家嘴實施“走出去”戰(zhàn)略的重要一步，蘇州綠岸名下17宗、建筑面積超100萬平方米的土地儲備將大大拓展該公司的發(fā)展空間。但項目的推進并沒有預(yù)期中順利，2021年，蘇州綠岸意外發(fā)現(xiàn)項目的部分地塊存在嚴(yán)重污染風(fēng)險，便向當(dāng)?shù)卣块T進行了報告，并暫停相關(guān)開發(fā)建設(shè)工作。

根據(jù)最新的公告信息，陸家嘴及各方環(huán)境調(diào)查已確定蘇州綠岸名下14塊土地存在污染，且污染面積和污染程度遠(yuǎn)超地塊掛牌出讓時所披露的污染情況。陸家嘴認(rèn)為，在案涉土地的調(diào)規(guī)變性及出讓過程中，各被告存在一系列違法違規(guī)、弄虛作假、不依法履職的侵權(quán)行為，因此提出了約100.44億元的賠償訴求。

11月6日，陸家嘴董事長徐而進在業(yè)績說明會上對中國房地產(chǎn)報記者表示，該公司專項工作小組正全力以赴開展處置、維權(quán)工作，推動相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)后續(xù)處置責(zé)任。

買了17宗土地14宗有污染

蘇州綠岸的95%股權(quán)是蘇鋼集團掛牌轉(zhuǎn)讓的，目前該公司仍持有蘇州綠岸5%的股權(quán)。

蘇州綠岸持有位于蘇州市高新區(qū)滸墅關(guān)鎮(zhèn)蘇通路北、蘇鋼路東17塊國有土地的使用權(quán)。項目地塊紅線內(nèi)使用權(quán)面積約65.95萬平方米，土地性質(zhì)包括住宅、商辦、工業(yè)、幼兒園、加油站等，規(guī)劃總建筑面積約為108.41萬平方米，其中其中住宅用地有6宗，規(guī)劃總建筑面積約66.4萬平方米。項目地塊的土地出讓金已支付完畢并已取得全部的《國有土地使用證》。

由于地塊體量大，方便連片開發(fā)，蘇州綠岸95%股權(quán)獲得了不少企業(yè)的關(guān)注，當(dāng)時有30多家意向受讓方遞交了意向受讓申請材料，最終19家參與競價，將掛牌價格從31.5億元的底價推高至68.4億元，加上承接的16.85億元債務(wù)，總成交金額達到了85.25億元。

在掛牌文件中，蘇鋼集團披露了土地的污染情況，表示焦化區(qū)域的污染主要集中在4號地塊局部區(qū)域，根據(jù)修復(fù)目標(biāo)值，最終確定0~18米深度內(nèi)，污染范圍為17542平方米，污染土方量為39604立方米。非焦化區(qū)域的土壤和地下水基本未受到污染，可再開發(fā)利用。

股權(quán)交易后，蘇州綠岸就蘇鋼集團所披露的污染范圍進行了治理修復(fù)。據(jù)坊間消息，2021年，在土地開發(fā)的過程中，蘇州綠岸意外發(fā)現(xiàn)已建設(shè)教育設(shè)施的2號、13號地塊及尚未開發(fā)的3號、4號地塊均存在嚴(yán)重污染風(fēng)險，土壤或地下水中諸多元素大幅超標(biāo)，不符合該等地塊原對應(yīng)的規(guī)劃用地標(biāo)準(zhǔn)，4幅地塊面積合計約11.8萬平方米。就土地污染事宜，蘇州綠岸向當(dāng)?shù)卣块T進行了報告。2022年4月，江蘇省公布的《中央第二生態(tài)環(huán)境保護督察組向我省移交的第六批信訪事項辦理情況》中提到，第三方檢測機構(gòu)檢測結(jié)果顯示蘇州綠岸項目多處地塊土壤中苯并芘、萘嚴(yán)重超標(biāo)，不符合用地標(biāo)準(zhǔn)。

在2022年4月份的公告中，陸家嘴表示，公司組織專門力量核查發(fā)現(xiàn)，在蘇地2008-G-6號地塊調(diào)規(guī)變性及出讓過程中，不排除蘇鋼集團、環(huán)境檢測機構(gòu)等存在涉嫌一系列違法違規(guī)、弄虛作假等可能，導(dǎo)致存在嚴(yán)重污染的土地進入公開交易市場，并在掛牌轉(zhuǎn)讓蘇州綠岸95%股權(quán)時隱瞞了相關(guān)信息。

此后，每隔幾個月，陸家嘴就更新一次土地污染事件的進展，截至目前已確定蘇州綠岸名下1號至13號，及17號地塊等14塊土地存在污染。據(jù)徐而進介紹，2023年8月7日，陸家嘴及全資子公司佳灣公司、上海佳二實業(yè)投資有限公司作為原告，就2016年蘇州綠岸95%股權(quán)交易，向江蘇省高級人民法院提起了民事訴訟，向包括蘇鋼集團、蘇鋼集團當(dāng)年委托的環(huán)評機構(gòu)、蘇州相關(guān)政府部門在內(nèi)的多方當(dāng)事人發(fā)起共同侵權(quán)訴訟。

關(guān)于這個案件的更多情況，中國房地產(chǎn)報記者聯(lián)系了5家被告單位，但截至發(fā)稿，電話均未接通。

項目已停工，陸家嘴索賠百億元

按照蘇州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會披露的信息，蘇州綠岸項目在2017年5月正式啟動開發(fā)建設(shè)，預(yù)計2025年前后開發(fā)成熟。其中，商業(yè)體項目在2018年12月開工，原本是預(yù)計2021年底投入使用。但隨著土地污染問題的暴露，這個項目的開發(fā)便被按下了暫停鍵?！澳壳?，蘇州綠岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已暫停相關(guān)開發(fā)、建設(shè)、銷售工作?！毙於M如此表示。

據(jù)了解，在停工前，蘇州綠岸項目的學(xué)校、幼兒園、商業(yè)體、健身公園及部分住宅等均已完工且達到交付標(biāo)準(zhǔn)。陸家嘴曾在公告中透露，已開發(fā)項目的8幅地塊，其中2號、8號、9號、13號地塊已竣工，12號地塊處于停工狀態(tài)，2號、13號地塊為教育配套，8號、9號是商辦、商業(yè)用途，12號則為住宅用地。

徐而進沒有回應(yīng)截至目前項目已投入多少資金的問題，但結(jié)合陸家嘴過往的公告信息，可發(fā)現(xiàn)該公司在工程建設(shè)方面投入的金額約22億元，對應(yīng)的存貨金額達113億元。

據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士分析，作為蘇州綠岸項目的開發(fā)主體，陸家嘴負(fù)有實施土壤污染風(fēng)險管控和修復(fù)的義務(wù)，需承擔(dān)相應(yīng)的調(diào)查、評估、修復(fù)費用，已完工的建筑若土地也存在污染，不排除整體拆除、修復(fù)后重新建設(shè)的可能，加上停工的影響，損失難以估量。

陸家嘴也表示，土地污染問題可能導(dǎo)致蘇州綠岸項目的部分存貨可變現(xiàn)凈值低于其成本，或面臨經(jīng)濟損失，進而對公司利潤產(chǎn)生不利影響。但直至今年中期業(yè)績，該公司都未對該項目計提存貨跌價準(zhǔn)備。

在提起訴訟前，陸家嘴嘗試過其他處理方案，例如和蘇鋼集團交涉退還蘇州綠岸的股權(quán)，致函蘇州市自然資源和規(guī)劃局要求退還污染地塊并賠償損失。但最終，該公司提出的訴訟請求是判令蘇鋼集團向其承擔(dān)賠償約100.44億元的侵權(quán)責(zé)任，其余4位被告承擔(dān)連帶責(zé)任。

陸家嘴曾經(jīng)認(rèn)為，拿下蘇州綠岸的大片土地，可以增強公司持續(xù)經(jīng)營能力和盈利水平，有利于競爭力的提升和發(fā)展。截至2022年末，該公司的土地儲備面積約58.8萬平方米，蘇州地區(qū)就占了六成。在蘇州綠岸這個火車頭被迫熄火的背景下，陸家嘴于2022年底啟動了重大資產(chǎn)重組，以133.19億元收購陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)和前灘國際商務(wù)區(qū)的4處優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，增加建筑面積近100萬平方米的土地儲備。

從目前來看，蘇州綠岸事件尚未影響陸家嘴的投資信心，徐而進表示，未來將密切關(guān)注長三角市場情況，擇機參與土地拍賣，繼續(xù)積極支持長三角一體化發(fā)展建設(shè)，持續(xù)做強做優(yōu)公司主業(yè)。