價高者得！多地土拍取消這一限制，釋放什么信號？

多地取消地價上限限制，恢復(fù)“價高者得”競價方式。

業(yè)內(nèi)人士認為，在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，讓地價回歸市場，一定程度上有利于提振土地市場情緒，尤其是熱點城市及核心片區(qū)，后續(xù)或有更多城市跟進。地價限制取消也有助于房價限價的減少，對于房企拿地積極性增加、拿地盈利空間增大等都有積極的作用。

多地取消地價上限限制

近期，濟南、合肥、成都等多地土拍取消地價上限限制，恢復(fù)“價高者得”競價方式。

證券時報·券商中國記者了解到，10月9日，濟南市自然資源和規(guī)劃局對即將競拍的濟自然規(guī)劃告字（2023）9-1號、濟自然規(guī)劃告字（2023）10-1號兩批土地的競買規(guī)則做出調(diào)整，新公布的掛牌文件顯示，土地最高限價取消，出讓方式從原來的“限地價、競建筑品質(zhì)、現(xiàn)場搖號”調(diào)整為“按照價高者得原則確定競得人”。

另外，證券時報·券商中國記者從合肥土地市場網(wǎng)了解到，最新一期土地出讓公告中顯示，本次公告地塊采取拍賣方式，即：競買人以舉牌方式應(yīng)價，報價最高者且高于保留底價的，為競得人。

9月26日，成都發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化政策措施促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中提出，優(yōu)化土地供應(yīng)方式，中心城區(qū)商品住宅用地實施“競地價”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業(yè)根據(jù)市場情況自主定價。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉指出，此前合肥土地市場一些優(yōu)質(zhì)地塊的出讓規(guī)則是達到地價上限后競品質(zhì)后再搖號，搖號的結(jié)果是大部分地塊被合肥本土企業(yè)拿走。現(xiàn)在合肥土拍規(guī)則調(diào)整，取消地價限制和搖號政策，恢復(fù)開發(fā)商舉牌，價高者得，合肥土地市場恢復(fù)市場化了，國央企和頭部民營房企又可以在合肥土地市場起到主導(dǎo)作用了。而成都放開限購后，和合肥一樣同步土拍“價高者得”，同時取消配建和自持等條件后，預(yù)計更多市場化的房企會積極布局成都土地市場，土地市場熱度很快會回暖。

地價回歸市場有助信心恢復(fù)

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，8月底以來，中央及各地一系列政策密集出臺，對房地產(chǎn)市場情緒產(chǎn)生積極帶動，北京、上海、廣州等核心城市新房銷售數(shù)據(jù)在9月中下旬出現(xiàn)上升，政策效果有所顯現(xiàn)，但多數(shù)城市市場熱度持續(xù)性不足，全國房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模整體仍處低位，土地市場低迷態(tài)勢未改，僅優(yōu)質(zhì)地塊保持一定熱度。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1-9月，全國300城住宅用地成交22391萬平方米，同比下降33.4%。9月，300城住宅用地成交2693萬平方米，同比下降49.7%；成交樓面均價7673元/平方米，同比下跌2.1%。濟南、成都住宅用地成交面積同比均下降，降幅分別為19.9%、12.7%。

陳文靜指出，土拍熱度方面，近期優(yōu)質(zhì)地塊尚能維持一定熱度，如上海、廣州均有部分地塊觸頂搖號，但大多數(shù)城市地塊普遍底價成交，部分地塊甚至流拍。短期來看，取消土地最高價限制對土地市場情緒和房地產(chǎn)市場均將產(chǎn)生一定積極影響。

陳文靜認為，讓地價回歸市場，一定程度上有利于提振土地市場情緒，尤其是熱點城市及核心片區(qū)，后續(xù)或有更多城市跟進，但當前土拍情緒扭轉(zhuǎn)仍依賴銷售端恢復(fù)程度，在銷售尚未出現(xiàn)持續(xù)性、實質(zhì)性轉(zhuǎn)暖下，對于大多數(shù)城市而言，土拍規(guī)則調(diào)整帶動市場效果或有限。成熟區(qū)域地價限制取消之后，優(yōu)質(zhì)地塊地價或有所上漲，進而帶動房價出現(xiàn)上漲預(yù)期，對當前“穩(wěn)房價”“穩(wěn)預(yù)期”亦將產(chǎn)生積極帶動。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進也認為，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，供地政策不斷寬松，有助于土地市場更加靈活，客觀上地價限制取消也有助于房價限價的減少，對于房企拿地積極性增加、拿地盈利空間增大等都有積極的作用。