民營房企重啟拿地，土拍市場釋放了什么新信號？

當前民企投資不具備全面復蘇的基礎(chǔ)。

2023開年，樓市一片回暖之聲，土拍市場也出現(xiàn)新動向。

今年前兩月，在北京、杭州、蘇州等優(yōu)質(zhì)地塊影響下，房企投資積極性有所回升，超兩成百強房企出手拿地。值得關(guān)注的是，沉寂許久的民營房企，也逐漸在土拍中現(xiàn)身，新城、建業(yè)等去年幾乎未拿地的企業(yè)開始參拍，杭州、蘇州土拍中本地民營企業(yè)投資也較為突出。

在過去兩年的集中供地中，民營房企的投資幾近暫停，僅龍湖、濱江等少數(shù)財務狀況較好的房企，尚能保持一定投資力度。如今樓市出現(xiàn)回暖信號，房企融資也逐步破冰，民企重新出現(xiàn)在土地市場，到底有怎樣的信號意義？

對此克而瑞認為，部分去年沒有或少量拿地的民企，出于補倉需求才積極參與土拍市場，當前民企投資不具備全面復蘇的基礎(chǔ)。大多數(shù)企業(yè)資金緊缺的局面并未得到有效緩解，面對優(yōu)質(zhì)地塊仍是“有心無力”，大部分爆雷房企也喪失了融資、拿地的功能。

不過，對于優(yōu)質(zhì)民營房企、穩(wěn)健型地方中小民營房企而言，當前或迎來了拿地的好時機。業(yè)內(nèi)觀點認為，房地產(chǎn)行業(yè)目前已接近“量升價穩(wěn)”的階段，盡管離擺脫行業(yè)危機仍有較長距離，但一線和強二線城市回暖給行業(yè)重新注入了信心，房企拿地復蘇也勢在必行。

民企拿地力度回升

在出現(xiàn)回溫信號前，土拍市場剛經(jīng)歷了極度低溫的一年。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，全國土地成交面積14.6億平方米，同比下降36%；成交金額4.6萬億，同比下降32%，成交建面降至近十年新低。百強房企拿地總金額約為1.65萬億，同比腰斬，投資力度大幅下滑，近四成百強房企全年投資暫停。

這其中，民營房企拿地收縮的力度尤為突出。2021年集中供地第一輪出讓時，民企拿地總拿地金額超過5000億元，占比高達40%；隨著市場環(huán)境生變，從2021年第二輪開始，民企投資便大幅萎縮，到2022年末，民企投資占比大多都低于20%。

克而瑞研究中心高級研究總監(jiān)謝楊春表示，民企在過去的集中供地中，投資幾乎暫停，僅覆蓋大本營區(qū)域，曾經(jīng)的頭部拿地大戶在集中供地中也鮮有現(xiàn)身。能在土地市場持續(xù)出現(xiàn)，且能保持拿地連續(xù)性的，僅有龍湖、大華、濱江、偉星等少數(shù)財務狀況相對較好的企業(yè)。

不過，2023年這一局面出現(xiàn)變化，沉寂許久的民營房企似乎動起來了。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2023年2月，各大核心城市陸續(xù)供地，房企拿地金額有所回升，當月房企拿地總金額同比上升9.2%，環(huán)比上升52.4%；拿地平均溢價率5.6%，溢價率有所回升。

土拍回溫的同時，百強房企中民企的拿地金額攀升至333.8億元，同比上升16.6%，排名靠前的房企如廈門坤霖辰房地產(chǎn)、濱江集團、偉星房產(chǎn)均為參與了蘇州、杭州土拍的房企。從絕對占比看，1~2月權(quán)益拿地金額TOP100房企中，央企、地方國企和民企分別為14.7%、55.6%和29.8%。

西政資本表示，杭州今年集中供地的熱度非常高，民營房企的參拍熱情和拿地力度都有很大提升。從今年春節(jié)后的情況看，隨著金融支持力度持續(xù)加大，優(yōu)質(zhì)頭部民營房企的參拍力度正逐步上升，一些已出現(xiàn)公開債券或非標違約的民營房企也加入了拿地陣營。

比如，在鄭州2023首輪集中供地中，鄭州高新區(qū)的一宗地塊由鄭州建泓置業(yè)有限公司以4.93億元競得，成交樓面價3574元/平方米，鄭州建泓置業(yè)有限公司系建業(yè)地產(chǎn)旗下子公司。

土拍規(guī)則優(yōu)化、市場信心回升，是促使房企提升投資力度的客觀原因之一。

謝楊春稱，2023年集中供地在政策上有所變化，一方面提前三個月公布擬出讓地塊信息，給房企留足投資研判時間；在供應地塊上也誠意滿滿，比如重慶在第一輪供地前公開的供地情況“近郊板塊占比68%”，長沙“核心主城區(qū)供地大幅增加，遠郊占比偏小”，合肥“首輪不限價、精裝”。

后續(xù)，民企乍現(xiàn)的投資力度能否持續(xù)？克而瑞認為，目前民企拿地突出的仍為個案，這主要是因為部分去年沒有或少量拿地的民企，出于補倉需求才積極參與土拍市場，當前民企投資不具備全面復蘇的基礎(chǔ)，大多數(shù)企業(yè)資金緊缺的局面并未得到有效緩解。

土拍整體改善將晚于銷售

民企投資力度雖有回升，但要衡量整體市場的溫度，還是要看拿地大戶的表現(xiàn)。

謝楊春表示，自集中供地制度推行以來，企業(yè)拿地投資高度集中在央國企，且內(nèi)部極劇分化：拿地金額TOP5央企占據(jù)了60%的地，保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、中海地產(chǎn)、中國鐵建連續(xù)兩年鎖定前五。地方國企也呈現(xiàn)投資高度集中的狀態(tài)，其中綠城和建發(fā)拿地金額超過千億。

以華潤置地為例，中指研究院顯示，今年前兩月，華潤置地以累計新增貨值198億元占據(jù)榜單第一，中建國際投資、龍港國資累計新增貨值分別為104億元和93億元，位于第二、第三。2月份，華潤置地先后在杭州、蘇州拿地，蘇州所獲一地塊更是刷新樓面價新高。

城投在集中供地中也是托底主力，2021年起城投拿地金額均保持在30%以上，2022年城投拿地金額、建面等占比46%、58%，比2021年增加15、20個百分點。從拿地企業(yè)分布看，地方軌交與傳統(tǒng)城投拿地力度較大，占整個城投拿地的20%~30%。

“從2月土拍情況看，地方國企仍是土地市場的‘主力軍’，以地方城投、地鐵集團為首的地方國企拿地力度仍然相對較大，部分積極沖刺規(guī)模的地方國企亦比較活躍?！眱|翰智庫表示。

西政資本表示，因一線和強二線城市樓市回暖跡象越來越明顯，房企拿地熱情也明顯上升。一些優(yōu)質(zhì)頭部房企，要么將拿地范疇圈定在已出現(xiàn)回暖跡象的一二線城市核心地段、三四線改善地塊，要么主攻代管代建并配合城投平臺拿地；尤其在熱點城市，利潤空間比較穩(wěn)定的地塊拿到就是賺到。

由此可見，土拍市場的回溫，高度依賴地產(chǎn)整體行情。不過西政資本認為，目前應理性地看待樓市回暖問題。目前，區(qū)域以及房企之間的分化非常明顯，國內(nèi)大部分城市的房產(chǎn)仍面臨較大下跌壓力，大部分普通民營房企的信用也未能修復，樓市復蘇的可持續(xù)性有待觀察。

植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長連平表示，通常房地產(chǎn)市場復蘇分為六個階段：政策轉(zhuǎn)好-銷售回暖-資金增厚-拿地加快-開工投產(chǎn)-投資回升。進入2月，住房銷售跌幅在底部徘徊，進一步下跌的動能正在減弱；房企融資出現(xiàn)改善，整體房企債券余額增加，延續(xù)了2022年12月來的較好勢頭；新年第一輪土拍開啟，重點城市優(yōu)質(zhì)地塊溢價率攀升，房地產(chǎn)市場正逐步擺脫全面下行局面。

他預計，2023年二季度開始，房地產(chǎn)市場有望逐步走出“谷底”，房價可能出現(xiàn)先抑后穩(wěn)，整體運行與銷售緊密關(guān)聯(lián)。土地市場改善的周期滯后于銷售一個季度左右，最早可能在二季度末出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，全年跌勢有望較2022年收窄，三季度新開工進程加快，投資將稍滯后于新開工1個月左右觸底企穩(wěn)。