化解房地產(chǎn)與地方政府債務風險，政府工作報告?zhèn)鬟_了這樣的信息

防范化解金融風險是金融業(yè)永恒的主題，也是2023年政府工作和金融工作重點之一。

3月5日，政府工作報告提出，防范化解重大經(jīng)濟金融風險。深化金融體制改革，完善金融監(jiān)管，壓實各方責任，防止形成區(qū)域性、系統(tǒng)性金融風險。而從主要內(nèi)容來看，風險主要集中在兩個領域：一是房地產(chǎn)；二是地方政府債務。

房地產(chǎn)：改善資產(chǎn)負債狀況

在市場分析看來，此次政府工作報告對于房地產(chǎn)的政策可謂雙管齊下。

政府工作報告指出，房地產(chǎn)市場風險隱患較多，一些中小金融機構風險暴露，發(fā)展仍有不少體制機制障礙。要有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。同時提出，加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，2023年房地產(chǎn)供給端政策將以“有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況”為核心，將前期政策落實到位。需求端政策將以支持住房需求釋放為主，根據(jù)“因城施策”的原則，對于仍處于調(diào)整階段的城市和區(qū)域，會有增量優(yōu)化政策出臺，對于市場出現(xiàn)復蘇的城市，政府或將進一步觀察已出臺政策的效果持續(xù)性，決定后續(xù)政策安排。

去年以來，在各項政策疊加發(fā)力之后，房地產(chǎn)市場已有好轉。

央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增超過3700億元，同比多增2200億元；境內(nèi)房地產(chǎn)債券發(fā)行400億元，同比增長23%，房企的資產(chǎn)負債狀況已有改善。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1月70個大中城市新房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量達到36個，自2021年9月以來首次超過下降城市數(shù)。不少一二線城市二手房價格漲幅更為明顯，市場活躍度持續(xù)提升。

中國民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬認為，雖然新房成交尚未明顯反彈，但從二手房到一手房的傳導效應有望逐漸顯現(xiàn)，進而打破“房價下跌-銷售走弱”的負反饋，有助于整個市場企穩(wěn)。

“居民和房企資產(chǎn)負債表修復需要經(jīng)歷一個過程，結構性問題值得重視。因此有必要進一步加大力度，給予房地產(chǎn)行業(yè)更為有效的支持?！敝残磐顿Y研究院資深研究員馬泓認為，2023年住房政策會在擴大住房需求和增加住房供給側金融支持上下功夫。一方面，為滿足剛性和改善性住房需求，推動房地產(chǎn)市場利率逐步下行，降低購房者成本；另一方面，將加大對房企的金融支持，利用好住房金融“三支箭”和“金融16條”等支持政策，滿足房企合理的融資需求，以促進投資建設，增加市場住房供給。

馬泓分析，保障性租賃房建設有望加快步伐，房地產(chǎn)REITs將逐步擴容，鼓勵民間資本參與到保障性租賃住房建設中去。地方政府將突出“因城施策”，積極響應中央號召，適當放松購房門檻，擴大公積金貸款力度，有條件的城市將減少或取消限制性購房政策，推動存量房去庫存，支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

地方政府債務：遏制增量、化解存量

除了房地產(chǎn)這一風險隱患外，政府工作報告還提到了地方政府債務風險。

政府工作報告提出，防范化解地方政府債務風險，優(yōu)化債務期限結構，降低利息負擔，遏制增量、化解存量。

馬泓認為，考慮到過去一年半時間內(nèi)，房企拿地較為謹慎，地方政府土地財政收入大幅下降，且疫情防控增加了額外醫(yī)療支出，一些基層財政收支矛盾較大，部分地方政府償債風險有所加大。下一步政策可能進一步壓實隱性債務主體責任，強化并完善政府債務風險監(jiān)測和預警機制；通過債務置換、債務重組以及展期降息等方式，優(yōu)化期限結構，化解高息債務；擬安排地方政府專項債3.8萬億元，有助于壓降存量隱性債務；擴大隱性債務清零試點，推進融資平臺轉型升級。

紅塔證券研究所所長、首席經(jīng)濟學家李奇霖預計，未來隱性債務將和顯性債務合并監(jiān)管，部分高成本、短期限的隱性債務將通過銀行信貸展期、債務限額內(nèi)的地方政府債券來置換，避免債務頻繁到期導致財政資金周轉壓力加大，也避免債務成本過高拖垮財政，使得金融風險向財政風險傳導。