上市房企再融資能力加速恢復(fù)

支持房企融資的“第三支箭”加速落地。6月27日，滬深交易所官網(wǎng)消息顯示，4家上市房企保利發(fā)展、大名城、福星股份和中交地產(chǎn)的再融資項(xiàng)目已獲得證監(jiān)會(huì)注冊(cè)批復(fù)。

業(yè)內(nèi)人士指出，股權(quán)融資被房企視為繼信貸融資、債券融資后的“第三支箭”。自去年11月證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5條措施以來(lái)，多家上市房企再融資項(xiàng)目取得注冊(cè)批文，這意味著該領(lǐng)域再融資能力正加速恢復(fù)。

項(xiàng)目審核效率提高

支持地產(chǎn)健康發(fā)展

自2022年以來(lái)，監(jiān)管層推出了一系列支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策，在支持房企融資方面發(fā)出“三支箭”，分別為信貸融資、債券融資、股權(quán)融資。

房企股權(quán)融資政策出臺(tái)后，監(jiān)管部門(mén)加快再融資項(xiàng)目審核進(jìn)度，支持符合條件的上市房企修復(fù)基本面，促進(jìn)市場(chǎng)信心提振和經(jīng)濟(jì)大盤(pán)穩(wěn)定。記者注意到，此次滬深兩市4家房企再融資項(xiàng)目從受理到拿到注冊(cè)批文均在百天左右。如保利發(fā)展本次定增項(xiàng)目3月1日受理，3月23日發(fā)出首輪問(wèn)詢(xún)，6月9日獲得交易所審核通過(guò)，6月11日提交注冊(cè)，6月19日批文生效，從受理到批文生效共110天；大名城定增項(xiàng)目3月14日受理，3月31日發(fā)出首輪問(wèn)詢(xún)，6月6日獲得交易所審核通過(guò)，6月9日提交注冊(cè)，6月19日批文生效，從受理到批文生效共97天。

中交地產(chǎn)表示，本次發(fā)行股票募集資金是為落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有關(guān)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展精神，提升公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)能力，為公司高質(zhì)量發(fā)展提供長(zhǎng)期穩(wěn)定資金支持的重要舉措，能夠充實(shí)公司資金實(shí)力，提高上市公司發(fā)展?jié)摿Γ鞠蛞愿咝б?、集約式為主的發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，成為全國(guó)范圍內(nèi)產(chǎn)品質(zhì)量好、特色強(qiáng)，具有優(yōu)秀品牌與口碑的開(kāi)發(fā)商，助力公司實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

福星股份也指出，公司擬通過(guò)本次發(fā)行募集資金，一方面緩解公司大型項(xiàng)目的資金壓力，有利于推動(dòng)項(xiàng)目順利實(shí)施，一方面擴(kuò)充公司資金規(guī)模，降低融資成本，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，為公司長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

此外，記者從深交所獲悉，為加快推動(dòng)上市房企再融資項(xiàng)目高效落地，深交所在審核中也著重抓好多項(xiàng)工作提高審核質(zhì)效，包括加強(qiáng)指導(dǎo)服務(wù)。上市房企再融資政策啟動(dòng)后，市場(chǎng)對(duì)政策適用存在疑問(wèn)，深交所主動(dòng)約見(jiàn)5家在審房企，面對(duì)面答疑釋惑，切實(shí)提升審核透明度，做好日常監(jiān)管協(xié)同，完善審核部門(mén)與公司監(jiān)管部門(mén)工作協(xié)作機(jī)制，發(fā)揮企業(yè)畫(huà)像系統(tǒng)等智能輔助工具在精準(zhǔn)識(shí)別公司風(fēng)險(xiǎn)中的作用等。一系列舉措下，優(yōu)質(zhì)房企融資環(huán)境也將持續(xù)改善。

監(jiān)管審核力度不減

募資用途備受關(guān)注

加快審核效率，并非放寬審核力度。記者注意到，保利發(fā)展、大名城等再融資項(xiàng)目的資金用途備受監(jiān)管審核關(guān)注。

據(jù)披露，保利發(fā)展本次獲批項(xiàng)目擬募資不超過(guò)125億元投向14個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金；大名城擬募資不超過(guò)25.5億元投向的5個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金。

監(jiān)管部門(mén)在上述兩單房企再融資項(xiàng)目審核時(shí)均重點(diǎn)關(guān)注募資去向，要求發(fā)行人說(shuō)明：募資項(xiàng)目是否屬于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；募集資金是否用于拿地拍地或開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等增量項(xiàng)目；是否存在資金挪用等違法違規(guī)情形。

保利發(fā)展表示，募集資金未用于拿地拍地或開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等增量項(xiàng)目。上述項(xiàng)目均已于2022年12月底前開(kāi)工建設(shè)，目前尚未建設(shè)完成；項(xiàng)目均取得預(yù)售證并開(kāi)始銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)開(kāi)始交付時(shí)間自2023年下半年開(kāi)始，最晚至2026年，本次募集資金投向的14個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均屬于“保交樓、保民生”項(xiàng)目。

大名城也表示，募集資金未用于拿地拍地或開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等增量項(xiàng)目。公司本次募集資金投向的5個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均屬于普通商品房住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，銷(xiāo)售對(duì)象均為剛性型及合理改善型客戶(hù)。5個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均屬于“保交樓、保民生”項(xiàng)目。同時(shí)，5個(gè)募投項(xiàng)目相關(guān)土地出讓合同均約定了在出讓土地范圍內(nèi)配套建設(shè)不少于建筑面積5%的保障性住房，并在建成后無(wú)償移交給所屬區(qū)域住房保障機(jī)構(gòu)或公共租賃住房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。

再融資能力加速恢復(fù)

重塑行業(yè)生態(tài)環(huán)境

來(lái)自中指院數(shù)據(jù)顯示，從政策落地至今年5月，A股和港股合計(jì)約37家上市房企發(fā)布股權(quán)融資信息，其中萬(wàn)科、碧桂園、雅居樂(lè)等個(gè)別H股公司股權(quán)融資已經(jīng)落地。伴隨著滬深兩市上市房企再融資項(xiàng)目的正式落地，這也意味著A股市場(chǎng)房企再融資也再進(jìn)一步。

近期定增項(xiàng)目集中獲批也表明有關(guān)部門(mén)加速推進(jìn)房企股權(quán)融資的進(jìn)度，支持房企股權(quán)融資的政策實(shí)際落地，獲批企業(yè)涵蓋了央企、地方國(guó)企和民企，政策支持覆蓋面較寬。記者從上交所獲悉，自證監(jiān)會(huì)發(fā)布支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策以來(lái)，滬市房企積極響應(yīng)，截至目前已有12家涉房上市公司披露再融資預(yù)案，合計(jì)募集資金超400億元。目前，滬市金地集團(tuán)、華發(fā)股份等大中型房企與多家銀行簽署銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得綜合授信額度累計(jì)超1000億元。另外，新城控股150億元中期票據(jù)獲交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)并部分發(fā)行，陸家嘴并購(gòu)重組申請(qǐng)也獲上交所審核通過(guò)。

“定增計(jì)劃有助于房企增厚資本金、降低杠桿率，進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，改善現(xiàn)金流表現(xiàn)，也有助于部分房企拓展加杠桿的空間，注入更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)實(shí)力?！币晃皇袌?chǎng)人士表示，隨著房地產(chǎn)相關(guān)支持政策陸續(xù)落地，市場(chǎng)持續(xù)回暖，行業(yè)信心得以修復(fù)，融資效率將有進(jìn)一步釋放空間。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，房企通過(guò)多渠道融資，有助于優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提高自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力。同時(shí)，房企再融資能力的恢復(fù)也能提振購(gòu)房者信心，促進(jìn)行業(yè)基本面修復(fù)，拓展房企資金來(lái)源，形成良性循環(huán)。另外，持續(xù)向好的融資環(huán)境有助于支持房企向新發(fā)展模式過(guò)渡，推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型與穩(wěn)定發(fā)展，夯實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)“壓艙石”地位。

值得肯定的是，2023年以來(lái)，滬深兩市部分房企銷(xiāo)售端出現(xiàn)反彈，“三支箭”政策傳導(dǎo)取得積極效果。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年1月至5月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約面積1150.34萬(wàn)平方米，同比增加13.26%；金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)簽約面積398.2萬(wàn)平方米，同比增加34.41%。市場(chǎng)人士認(rèn)為，告別粗放式發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)投資邏輯有望從“舊三高”向“兩低一專(zhuān)”切換，即由“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“低負(fù)債、低杠桿、專(zhuān)業(yè)化”。新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換下，行業(yè)有望迎來(lái)平穩(wěn)健康發(fā)展的新格局。