對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升應(yīng)有信心

房地產(chǎn)市場(chǎng)再度進(jìn)入膠著狀態(tài)。無(wú)論從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，還是從近日市場(chǎng)的銷售量和價(jià)格看，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖受阻，仍處于調(diào)整期且恢復(fù)緩慢，市場(chǎng)仍面臨不少困難。為更好發(fā)揮穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤的作用，應(yīng)該進(jìn)一步穩(wěn)預(yù)期、強(qiáng)信心、促轉(zhuǎn)型，多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

當(dāng)前，房?jī)r(jià)下降的城市增多，北京、上海等熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格跌幅居前。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，5月份，70個(gè)大中城市新房和二手房房?jī)r(jià)與上月相比下跌的城市均增多。其中二手房房?jī)r(jià)下跌的城市有55個(gè)，占比近八成。上海二手房?jī)r(jià)格與上月相比跌幅0.8%，在70個(gè)大中城市中跌幅最大，北京下跌0.6%，也是70個(gè)大中城市中跌幅較多的。此外，廈門二手房?jī)r(jià)格與上月相比下跌0.7%。

以往，一線城市的房?jī)r(jià)相對(duì)較為堅(jiān)挺，但5月份，北京、上海的二手房?jī)r(jià)格下降較為明顯。這表明熱點(diǎn)城市同樣面臨購(gòu)房者觀望情緒濃厚，買賣雙方博弈的情況。近兩三個(gè)月，北京、上海二手房掛牌量均有所增加，成交量有所減少。不過(guò)，與二手房房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下降不同，北京、上海新房?jī)r(jià)格與上月相比均是正增長(zhǎng)，這意味著北京、上海新房比二手房更有吸引力。二手房增加的掛牌量中，有相當(dāng)一部分是“賣一買一”，或者賣舊買新的購(gòu)房者，置換住房時(shí)更傾向購(gòu)買新房。

分化，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)較為明顯的特點(diǎn)。新房和二手房存在分化，在同一座城市，新房?jī)r(jià)格上漲，而二手房?jī)r(jià)格下降的情況并不鮮見(jiàn)；一二線等熱點(diǎn)城市與三四線城市和縣城之間分化一直明顯，一二線城市的市場(chǎng)活躍度好于三四線城市和縣城。城市中不同區(qū)域的熱度分化也很顯著。在一些城市的核心區(qū)域，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有增；而在遠(yuǎn)離核心區(qū)域的地帶，下跌則較為明顯。土地市場(chǎng)也有分化，銷售復(fù)蘇較好的熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)火熱，去庫(kù)存壓力大的城市則持續(xù)冷清。房企拿地的目標(biāo)城市和目標(biāo)區(qū)域越來(lái)越向少數(shù)熱點(diǎn)城市和少數(shù)重點(diǎn)區(qū)域集中。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)毋須過(guò)度悲觀，房企拿地的積極性反映企業(yè)資金的充裕程度和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的布局。有些城市土拍熱度不減，表明一些房企看好后市，仍在積極投入。如北京土拍保持較高熱度，且成交價(jià)格不低。在杭州，民營(yíng)企業(yè)拿地較為活躍，某地塊吸引66家企業(yè)參與搖號(hào)。進(jìn)入6月份，房企沖刺年中業(yè)績(jī)，加大推盤力度和折扣力度的情況下，市場(chǎng)的成交量和活躍度有望較前一段時(shí)間有所恢復(fù)。隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策顯效，市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)。

面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的困難，仍可從供需兩端加大政策支持力度。

在需求端，對(duì)于改善性需求應(yīng)高度重視，深挖潛力。改善性購(gòu)房需求未來(lái)將逐步增多，且潛力較大。這部分人群的支付能力和償還貸款能力較好。當(dāng)前，由于首付比例和房貸利率相對(duì)較高，改善性住房需求的購(gòu)房成本總體上仍高于購(gòu)買首套房。對(duì)于改善性住房需求應(yīng)進(jìn)一步合理支持，可以根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)降低其購(gòu)房成本，以調(diào)動(dòng)他們住房消費(fèi)的積極性。此外，適當(dāng)降低存量房貸利率也可成為政策工具箱中的一項(xiàng)備選方案。減輕已購(gòu)住房居民的還款壓力，可減少提前還房貸的情況，有助于居民將更多資金投入其他消費(fèi)，提振內(nèi)需。

在供給端，應(yīng)進(jìn)一步落實(shí)好“三支箭”等金融支持政策和保交樓政策。鼓勵(lì)企業(yè)積極紓困的同時(shí)，須將這些支持政策落實(shí)到位，滿足那些聚焦主業(yè)、財(cái)務(wù)穩(wěn)健房企的合理融資需求。當(dāng)前，一些銀行出于安全性等考慮，對(duì)房企的支持力度和對(duì)有關(guān)支持政策的執(zhí)行力度尚有保留，應(yīng)加大力度確保支持政策落地見(jiàn)效。保交樓對(duì)市場(chǎng)的恢復(fù)至關(guān)重要，只有按時(shí)保質(zhì)保量交付，市場(chǎng)的信心才能真正恢復(fù)，應(yīng)持續(xù)推進(jìn)保交樓，把相關(guān)資金支持落實(shí)到位。

房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整期，從過(guò)去的快速上漲逐步過(guò)渡到總量少一點(diǎn)，速度慢一點(diǎn)，平穩(wěn)發(fā)展的階段。調(diào)整階段正蘊(yùn)藏改革契機(jī)。轉(zhuǎn)型和探索新的發(fā)展模式是未來(lái)之事，穩(wěn)住市場(chǎng)是當(dāng)務(wù)之急。促進(jìn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升固然是眼下最重要的任務(wù)，而新的機(jī)遇和未來(lái)戰(zhàn)略往往就在調(diào)整階段逐步清晰。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)既努力做好眼前事，也須著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，努力推動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇和企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。