房地產(chǎn)調(diào)控松綁更為全面 能否帶來新一輪反彈?

近期，隨著多地出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、統(tǒng)一最低首付比例、調(diào)整房貸利率下限、降低存量房貸利率等房地產(chǎn)利好政策，南京、濟(jì)南、福州、鄭州等多個(gè)二線城市取消限購，廣州調(diào)整限購實(shí)施區(qū)域范圍，上海降低臨港新片區(qū)人才購房門檻等，房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁進(jìn)入更為全面的階段。

從多個(gè)機(jī)構(gòu)反饋情況看，政策落地后，消費(fèi)者置業(yè)意愿、購房信心提升，賣一買一置換需求帶動(dòng)掛牌量增加，二手房價(jià)格保持平穩(wěn)，在房企去化壓力下，新房漲價(jià)預(yù)期不明顯。

一線城市購房熱度提升

8月底，多部委聯(lián)合發(fā)文，明確了“認(rèn)房不認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)將全國首套、二套房商貸首付比例下限降至20%、30%。8月30日，廣州、深圳率先落地執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。9月1日，上海、北京全面跟進(jìn)執(zhí)行，力度超預(yù)期。

“落實(shí)‘認(rèn)房不認(rèn)貸’后，房地產(chǎn)市場成交明顯快速上揚(yáng)又逐步回落。從線上數(shù)據(jù)看，一線城市二手房熱度上漲幅度在9月2日達(dá)到峰值，后續(xù)逐步回落，至9月10日又有所反彈，并穩(wěn)定在高于8月均值水平之上?！?8安居客研究院院長張波表示，一線城市成交反彈，是由于前期累積需求釋放，潛在購房人群心理狀態(tài)偏猶豫，隨著具體政策落地，需求將快速釋放。

“北京、上海在9月第一個(gè)周末成交量爆發(fā)后，第二個(gè)周末成交量降低超50%?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，新政發(fā)布后的一周時(shí)間里，北京二手房成交5000套左右，新建住宅累計(jì)成交3500套左右。

隨著需求釋放動(dòng)能減弱，9月后兩周成交量明顯下降。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，9月份，北京新建商品住宅簽約5891套，成交面積67.96萬平方米，環(huán)比分別增長42.9%和41.1%；二手商品住宅成交14262套，環(huán)比增長30.1%。

“上海新房交易市場處于活躍和復(fù)蘇態(tài)勢，部分?jǐn)?shù)據(jù)好于預(yù)期?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前，成交量明顯增加，買房群體主要是一些剛需購買者。

中秋國慶長假期間，廣州推盤個(gè)數(shù)達(dá)20個(gè)，總推貨量較去年同期增加42%。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，總體來看，政策對廣州、深圳等地的影響沒有北京、上海大，但廣深地區(qū)新房樓盤的訪客和二手房帶看量有明顯增加?！俺顺Ｒ?guī)促銷外，開發(fā)商推出了‘一口價(jià)’房源，以此帶動(dòng)買房人氣。”李宇嘉說。

市場價(jià)格保持基本平穩(wěn)

新政落地后，二手房掛牌量上漲，一些新樓盤取消優(yōu)惠政策，許多購房者擔(dān)憂是否會(huì)導(dǎo)致新一輪房價(jià)上漲？

“市場價(jià)格基本平穩(wěn)，二手房、新房都沒有出現(xiàn)明顯漲價(jià)現(xiàn)象?！睆埓髠ケ硎荆址糠吭磼炫屏棵黠@增加，一部分是為了賣一買一享受較低首付，另一部分是期望價(jià)格上漲變現(xiàn)，但目前成交量基本平穩(wěn)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一些房企收回優(yōu)惠折扣看似是在漲價(jià)，其實(shí)是吸引購房者入市的一種營銷手段，從供求關(guān)系看，房價(jià)上漲沒有必要也沒有市場基礎(chǔ)。特別是二手房掛牌量增加，有助于減少二手房價(jià)格炒作現(xiàn)象?！胺科笠湎М?dāng)前的政策，主動(dòng)在市場秩序穩(wěn)定方面做好相關(guān)工作，確保房價(jià)穩(wěn)定和預(yù)期穩(wěn)定。”嚴(yán)躍進(jìn)提醒。

“盡管政策全面回歸常態(tài)，但并不會(huì)帶來新一輪樓市反彈，主要因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場基本面已今非昔比?！崩钣罴伪硎?，現(xiàn)在，不管是房價(jià)、居民杠桿率還是住房需求空間，都發(fā)生了改變。這次房地產(chǎn)政策調(diào)整目的就是防風(fēng)險(xiǎn)、保穩(wěn)定。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年中秋國慶假期（9月29日至10月6日），重點(diǎn)10城新建商品住宅日均成交612套，較去年國慶假期日均成交量上漲43.8%。但比往年同期的成交數(shù)據(jù)，今年日均成交量處于近7年的次低位水平，較2021年及以前的日均成交水平下降幅度超30%。

“‘雙節(jié)’期間一些城市樓市成交量回升，但成交端仍具備較大上升空間，后續(xù)仍然需要利好政策持續(xù)加持。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪說，成交量回升有望帶動(dòng)市場信心提振，疊加政策端寬松態(tài)勢延續(xù)，后續(xù)樓市復(fù)蘇值得期待。

用好政策工具和窗口期

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，7月24日至8月底，全國房地產(chǎn)政策進(jìn)入密集發(fā)布期，累計(jì)調(diào)控超過200次。9月，各地累計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)175次。9月至10月是房屋交易較為活躍時(shí)期，俗稱“金九銀十”，11月至12月是房地產(chǎn)開發(fā)商沖業(yè)績的關(guān)鍵期，后續(xù)幾個(gè)月樓市的表現(xiàn)至關(guān)重要。

“去年，由于疫情影響導(dǎo)致基數(shù)較低，隨著各地因城施策，如果用好政策工具、把握好窗口期，有望實(shí)現(xiàn)全年樓市‘U形’走勢?！崩钣罴伪硎荆康姆€(wěn)定是防風(fēng)險(xiǎn)的前提，也是質(zhì)提升的基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)將有更多城市出臺(tái)各類調(diào)控政策，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

張大偉表示，對于北京等一線城市來說，“認(rèn)房不認(rèn)貸”主要影響的是改善性住房需求，這部分需求經(jīng)短期消化后，后續(xù)如果沒有其他政策利好，市場可能在10月后繼續(xù)調(diào)整。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年中秋國慶假期，35個(gè)代表城市日均成交面積較去年同期及2019年同期下降兩成左右。整體來看，國慶期間各地樓市表現(xiàn)不一，上海、廣州在樓盤供應(yīng)端帶動(dòng)下情緒回升，北京、深圳、成都、杭州樓市表現(xiàn)相對平穩(wěn)，武漢、蘇州、天津等地在房交會(huì)、新政顯效下，市場活躍度得到提升，但市場持續(xù)性仍需觀察，短期市場依然有壓力。

后續(xù)政策還有哪些優(yōu)化空間？張波建議，可以進(jìn)行“打補(bǔ)丁”式優(yōu)化，例如調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；降低房貸利率，尤其是降低首套房貸利率，減輕購房者月供壓力。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜建議，一線城市庫存壓力大的區(qū)域可以按照因區(qū)施策、一區(qū)一策原則，與人口、人才等政策結(jié)合進(jìn)行政策優(yōu)化?！半S著政策進(jìn)一步落實(shí)，核心城市房地產(chǎn)市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，三四線城市房地產(chǎn)市場預(yù)期漸穩(wěn)，以價(jià)換量或帶動(dòng)需求釋放，全國房地產(chǎn)市場也有望逐漸筑底企穩(wěn)，價(jià)格整體穩(wěn)定，其中三四線城市短期內(nèi)價(jià)格或延續(xù)下跌態(tài)勢。”陳文靜說。

“由于‘金九’市場表現(xiàn)總體不如預(yù)期，開發(fā)商緊抓‘黃金周’沖刺四季度業(yè)績，不少新盤上市、老盤加推吸引人氣，特價(jià)房、折扣營銷等各類促銷策略也帶動(dòng)人氣回升。預(yù)計(jì)10月總體成交量比9月將有所提升。”張波說。