從“有沒有”向“好不好” 房地產業(yè)邁向品質提升

當前，我國住房發(fā)展已從總量短缺轉為結構性供給不足，進入結構優(yōu)化和品質提升的發(fā)展時期，人民群眾對住房的要求從“有沒有”轉向“好不好”，房地產新發(fā)展模式的探索也將圍繞品質提升展開。

從“有沒有”向“好不好”

過去20余年，房地產市場發(fā)展速度快，發(fā)展方式相對較粗放，房地產行業(yè)更注重規(guī)模的擴張和開發(fā)速度。當房地產行業(yè)逐步進入平穩(wěn)發(fā)展的新階段后，品質提升將是房地產新發(fā)展模式的重要內涵。

住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹表示，當前，房地產市場已經從解決“有沒有”轉向解決“好不好”的發(fā)展階段，提升住房品質、讓老百姓住上更好的房子，是房地產市場高質量發(fā)展的必然要求。從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)，進而把城市規(guī)劃好、建設好、治理好，讓城市更宜居、更韌性、更智慧。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，我國房地產市場雖然已經走過較長發(fā)展歷程，發(fā)展速度很快，但離均衡成熟完善還有很長的路要走。房地產業(yè)的新發(fā)展模式應當具有高質量可持續(xù)發(fā)展特征，能夠促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

中國房地產業(yè)協(xié)會會長馮俊表示，建符合人民群眾不斷增長的美好生活要求的好房子，建人民群眾滿意的好房子，是房地產企業(yè)的責任，也是房地產企業(yè)能夠生存發(fā)展的條件。因此，房地產業(yè)所提供的產品，每一個建筑物都應該經得起歷史的評判，經得起群眾的評判；組合成街區(qū)和城市的建筑，不但要表現(xiàn)本身的功能和美，也要創(chuàng)造街區(qū)與城市的功能和美。

對企業(yè)而言，其利潤來源也將與品質提升息息相關。國海證券政策和地產首席分析師夏磊認為，房企利潤將主要來源于提升產品和服務品質的溢價。隨著消費不斷升級，消費者觀念也在變化，將更注重品質，更重視品牌知名度、社區(qū)服務、產品是否綠色低碳智能等多個維度。

企業(yè)轉變發(fā)展模式

過去的發(fā)展路徑下，房企形成了“高負債、高杠桿、高周轉”的“三高”模式，這種模式在當下已經難以為繼。劉洪玉表示，對房地產企業(yè)而言，新發(fā)展模式需要更加“聚焦、穩(wěn)健、專業(yè)”。

浙江工業(yè)大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬認為，房企應調整投融資模式，在產品力、服務力以及盈利能力等方面苦練功夫，從重資產向輕重并舉轉變，從增量開發(fā)向增量存量共同發(fā)展轉變。對傳統(tǒng)住房開發(fā)、社區(qū)建設、城市規(guī)劃理念與城市發(fā)展模式進行重構，城市更新、老舊小區(qū)改造、養(yǎng)老地產、大物業(yè)管理等，都是重要的發(fā)展方向。

經營服務業(yè)務是不少房企早就看重的領域，有些企業(yè)早在多年前就已經開始著眼長遠進入新賽道。與房企傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務不同，經營服務業(yè)務靠經營管理不動產以及提供物業(yè)服務來賺取利潤。經營服務業(yè)務能創(chuàng)造長期、穩(wěn)定的回報，風險低、抗波動能力強的優(yōu)勢越發(fā)凸顯。一些企業(yè)的經營服務業(yè)務已顯現(xiàn)出較好成長性。來自萬科的數據顯示，2022年其經營服務業(yè)務收入512.6億元，同比增長23.1%。萬科預計，其經營服務業(yè)務收入在2023年將實現(xiàn)兩位數增長，且從2022年的零利潤開始進入利潤正增長階段。另一家房企龍湖，其商業(yè)綜合體的“天街”品牌已經越來越為人所熟知，商業(yè)運行已經被龍湖視作2022年業(yè)績的壓艙石。2022年，龍湖經營性業(yè)務的運營及服務利潤占比已達27%，企業(yè)對未來5年非房地產開發(fā)利潤占比達到50%以上表示有信心。

當前，不少房地產企業(yè)的非房地產開發(fā)業(yè)務毛利率已經高于開發(fā)業(yè)務。不少房企在代建、物管、商業(yè)地產、長租公寓、園林、設計以及施工等領域均有良好表現(xiàn)。

政策積極引導探索

企業(yè)對于新發(fā)展模式的探索離不開政策的引導。政府應通過持續(xù)完善土地、金融、財稅等相關政策，推動房地產長效機制建設，引領市場對房地產新發(fā)展模式的探索。

租購并舉是新發(fā)展模式的一個重要方向，住房租賃將在解決住有所居方面發(fā)揮更突出的作用。當前，保障性租賃住房作為國家住房保障體系頂層設計中的一個重要種類，正處于快速發(fā)展階段。專家表示，保障性租賃住房重在解決新市民、青年人的住房困難問題，政府應提供政策支持，引導多主體投資、多渠道供給。經過多年發(fā)展，我國住房租賃市場已初具規(guī)模。數據顯示，“十四五”期間，全國計劃籌集建設保租房870萬套，其中人口凈流入較多的40個重點城市計劃籌集保租房650萬套。2021年至2022年，全國已籌集建設保租房約360萬套，“十四五”目標完成率約40%。住建部在今年年初工作會議上提出，大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進棚戶區(qū)改造，新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有產權房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套(間)。租購并舉離不開金融支持，當前保障性租賃住房房地產投資信托基金(REITs)正日益完善，有關金融主管部門也多次表態(tài)或發(fā)布相關意見，支持住房租賃市場發(fā)展。

綠色低碳發(fā)展是房地產業(yè)未來發(fā)展的重要方向，其中也蘊藏著巨大的商機。近年來，國家出臺的眾多綠色低碳發(fā)展的相關規(guī)劃和發(fā)展舉措中，很多與房地產業(yè)、建筑業(yè)息息相關。房地產業(yè)積極擁抱綠色發(fā)展機遇，新建住宅更好適應綠色建筑評價標準的同時，既有建筑節(jié)能改造也有更大空間。此外，各地政府也在積極推動城市更新，主要方向包括持續(xù)推進老舊小區(qū)改造，建設完整社區(qū)；推進城市生命線安全工程建設；城市歷史街區(qū)、歷史建筑的保護與傳承；城市數字化基礎設施建設；等等。不少房地產企業(yè)正結合自身優(yōu)勢、選取相關方向積極投身城市更新，尋找發(fā)展機遇。