房地產：5月投資增長依然較快

　　5月份，全國房地產投資累計13914億元，較4月9932億元單月新增投資3982億元，累計同比與單月環(huán)比增速分別為38.2%、19.2%(4月新增投資3338億元)。從單月投資的歷史對比看，2005年以來，3982億元的單月投資是歷史第三高水平，最高單月投資為2009年12份的4960億元。

　　5月份，全國商品房屋新開工面積累計6.15億平米，較4月4.57億平米單月新增開工面積1.58億平米，累計同比與單月環(huán)比增速分別為72.4%、15%(4月新增開工面積1.38億平米)。

　　5月份，全國房地產企業(yè)完成土地購置面積1.29億平米，較4月0.92億平米單月新增購置面積為0.37億平米，累計同比與單月環(huán)比增速分別為31.1%、30%(4月新增購置0.3億平米)。

　　主要觀點：

　　從5月份的最新數(shù)據(jù)看，房地產投資同比與環(huán)比依然保持較快增長，這意味著以嚴厲打壓核心城市泡沫為目標的房地產調控并未產生全國性沖擊，也沒有使整個地產行業(yè)明顯回調，基于此，我們認為市場對調控會引發(fā)經(jīng)濟“硬著陸”的擔憂一定程度是過度的反應。

　　從房屋銷售價格看，雖然5月份銷售價格指數(shù)同比仍然上漲12.4%，但環(huán)比0.2%的漲幅意味著房價的上漲態(tài)勢已得到遏制。如果進一步考慮核心城市成交量的大幅萎縮以及價格的松動，我們認為未來兩個月，隨著開發(fā)商的現(xiàn)金回籠以及市場存量的釋放，房價的下降趨勢會逐步形成，特別是對于核心城市，目前來看，房價下跌的端倪已現(xiàn)。

　　從全國數(shù)據(jù)觀察，房地產投資、新開工面積與土地購置都繼續(xù)保持了 2010年以來的較高增速，我們認為可能的原因如下：第一，環(huán)比高增長反映了2009年9月份之前房地產市場的低迷態(tài)勢；第二，同比穩(wěn)定增長是因為 2010年一季度的大量增加的新開工項目目前仍處于開發(fā)周期，而且這種投資慣性仍將持續(xù)數(shù)月；第三，新一輪調控政策的目標是嚴厲打擊核心城市的局部泡沫，目前來看，調控尚未對房地產市場產生全國性沖擊，表現(xiàn)在相關指標上，就是新增開工面積與新增土地購置面積仍然保持相當穩(wěn)定的增長趨勢；第四，新一輪調控嚴厲打擊土地囤積，迫使開發(fā)商加快土地開發(fā)與投資。

　　房地產銷售面積、銷售額、銷售價格指數(shù)：

　　從5月份累計數(shù)據(jù)看，全國商品房銷售面積3.02億平米，同比增長22.5% (4月為2.34億平米，同比增幅為32.8%)，增幅回落超過10個百分點；全國商品房銷售額1.58萬億元，同比增長38.4%(4月為1.07萬億元，同比增幅55.4%)，增幅回落17個百分點。

　　從5月份單月數(shù)據(jù)看，商品房銷售面積6777萬平米，銷售額3335億元，比4月分別下降15.8%、25%。

　　從全國70個大中城市的房屋銷售價格指數(shù)看，5月份銷售價格同比上漲12.4%，漲幅較上月縮小0.4個百分點；環(huán)比上漲0.2%，漲幅較上月縮小1.2個百分點。從分類型看，高檔住房、普通商品房與經(jīng)適房同比分別上漲19.1%、16.3%、1.4%。

　　從一線核心城市的數(shù)據(jù)看，北京、上海、深圳5月份的成交面積同比分別下降73%、73%、85%；環(huán)比分別下降64%、49%、59%。同時，這三大核心城市的商品房成交均價環(huán)比分別下降22%、11%、4%。