穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需持續(xù)發(fā)力

當(dāng)前，盡管市場(chǎng)需求出現(xiàn)恢復(fù)跡象，但房地產(chǎn)投資和開發(fā)建設(shè)仍在下降，市場(chǎng)整體處于調(diào)整期。專家表示，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障和改善民生，仍需繼續(xù)努力。

需求仍存不確定性

今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求穩(wěn)步釋放。前4個(gè)月，銷售面積、銷售額均出現(xiàn)積極變化。其中，商品房銷售面積同比下降0.4%，降幅較一季度收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)，住宅銷售面積增長2.7%；商品房銷售額同比增長8.8%，增速比一季度加快4.7個(gè)百分點(diǎn)，住宅銷售額增長11.8%。

同時(shí)，新房市場(chǎng)回升幅度逐步反超二手房市場(chǎng)。“前4個(gè)月，銷售額增速繼續(xù)快于銷售面積，表明新房成交同比漲幅更大。”民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬說。

需求回升主要受兩方面因素影響?！罢咝?yīng)逐步顯現(xiàn)，前期積累的需求得到釋放?！眹医y(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉說。以住房信貸政策為例，從總量看，今年一季度個(gè)人住房貸款月均發(fā)放額約5900億元，比去年四季度月均發(fā)放額多1900億元。從價(jià)格看，今年以來，多地首套房貸款利率進(jìn)一步下降。中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，3月份個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.14%，較去年同期下降1.35個(gè)百分點(diǎn)。

“不過，住房銷售的可持續(xù)性仍待觀察?！睖乇蛘f，4月份住戶部門中長期貸款減少1156億元，一定程度上出現(xiàn)縮表現(xiàn)象。

投資信心有待恢復(fù)

由于市場(chǎng)銷售回升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況有所改善。今年前4個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降6.4%，降幅比一季度收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)，其中定金及預(yù)收款增長4%，個(gè)人按揭貸款增長2.5%。“境外債券市場(chǎng)的信心也逐步恢復(fù)。”央行貨幣政策司司長鄒瀾說，一季度房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債券發(fā)行1500多億元，同比增長超20%。

也要看到，房企預(yù)期依然偏弱。前4個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降6.2%，降幅較一季度擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。此外，房屋新開工面積同比下降21.2%，其中住宅新開工面積下降20.6%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比下降5.6%，其中住宅施工面積下降5.9%。

“房屋竣工面積增速有所加快，說明房企的重心是加快竣工、促進(jìn)銷售回款，但對(duì)新項(xiàng)目投資意愿不足?！睖乇蛘f，前4個(gè)月，房屋竣工面積增長18.8%，其中住宅竣工面積增長19.2%。

此外，個(gè)別上市房企陸續(xù)暴露風(fēng)險(xiǎn)，也在一定程度上影響了預(yù)期與投資信心。近期，個(gè)別上市房企面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，部分民營房企的資產(chǎn)負(fù)債表亟待修復(fù)。

“4月份以來，隨著前期積壓的住房需求釋放，部分城市的市場(chǎng)熱度有所下降。預(yù)期有所下調(diào)?！备读钑熣f，下階段，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策顯效、市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)。

推動(dòng)長租房市場(chǎng)建設(shè)

業(yè)內(nèi)人士表示，接下來，既要做好出險(xiǎn)房企的化險(xiǎn)、紓困工作，也要增加保障性租賃住房供給，推動(dòng)長租房市場(chǎng)建設(shè)。

目前，房企化險(xiǎn)工作正有序推進(jìn)，并迎來新的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具支持——房企紓困專項(xiàng)再貸款。

根據(jù)人民銀行印發(fā)的《關(guān)于向全國性金融資產(chǎn)管理公司發(fā)放再貸款支持房地產(chǎn)紓困的通知》，房企紓困專項(xiàng)再貸款的額度為800億元，按照正向激勵(lì)、市場(chǎng)化原則，采取“先支后借”的直達(dá)機(jī)制，支持金融資產(chǎn)管理公司于2023年底前并購受困房企的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目。

化險(xiǎn)、紓困工作不僅關(guān)乎房企自身，更關(guān)系著房產(chǎn)按期交付、農(nóng)民工工資發(fā)放、上游材料供應(yīng)商賬款支付、相關(guān)理財(cái)產(chǎn)品兌付等一系列問題。“在紓困過程中，要幫助問題房企恢復(fù)造血功能，為其量身定制紓困方案，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)出清和良性循環(huán)。”中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

保障性租賃住房的供給力度、長租房市場(chǎng)的建設(shè)力度也將繼續(xù)加大。央行已設(shè)立額度為1000億元的“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，采取“先貸后借”直達(dá)機(jī)制，按季度發(fā)放，支持相關(guān)金融機(jī)構(gòu)于2023年底前，向重慶、濟(jì)南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個(gè)試點(diǎn)城市發(fā)放租賃住房購房貸款。

“工商銀行密切跟進(jìn)8個(gè)試點(diǎn)城市實(shí)施方案的落地情況，積極給予融資支持，目前已在濟(jì)南落地首筆‘租賃住房貸款支持計(jì)劃’的貸款投放工作。”中國工商銀行公司金融業(yè)務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步，將積極探索長租房市場(chǎng)金融服務(wù)，運(yùn)用政策性金融工具，按照市場(chǎng)化原則，為試點(diǎn)城市的經(jīng)營主體收購存量住房提供長期貸款支持。