當(dāng)新二線城市“淪落”為5折賣房？

近日，惠州市大亞灣區(qū)的一處樓盤降價(jià)幅度之大引起了市場廣泛關(guān)注，折扣高達(dá)4.8折，打破了大亞灣的最低價(jià)格紀(jì)錄。

惠州本地媒體惠民之家數(shù)據(jù)顯示，臻悅府備案均價(jià)為14741元/㎡。該項(xiàng)目工作人員表示：“目前已經(jīng)下調(diào)了備案價(jià)，降到了現(xiàn)在的9000-10000元/㎡?！?/p>

不過，據(jù)該項(xiàng)目置業(yè)顧問表示，“目前低樓層價(jià)格在6800元/㎡左右，中高樓層價(jià)格普遍在7000-7200元/㎡?！毕喈?dāng)于該樓盤價(jià)格直接打了5折。

4.8折系誤讀

5月22日，大亞灣區(qū)房管局工作人員表示，網(wǎng)傳折扣低至4.8折系誤讀。臻悅府項(xiàng)目分裝修和毛坯，裝修和毛坯的價(jià)格不一樣，目前在售價(jià)格低的是毛坯交付。

根據(jù)該樓盤的備案信息，該樓盤位于惠州市大亞灣區(qū)澳頭安順?biāo)穆?號，樓盤名字是“海倫堡·臻悅府”，開發(fā)商是“惠州市廣匯豐置業(yè)有限公司”。其房源總數(shù)共825套，戶型面積為77㎡-100㎡，樓高26層。

該項(xiàng)目共計(jì)建設(shè)8棟商住樓，其中1-5棟為高層住宅，按原報(bào)建信息為裝修標(biāo)準(zhǔn)交付，現(xiàn)第1、4、5棟已調(diào)整為毛坯交付；第6-8棟為復(fù)式洋房，毛坯標(biāo)準(zhǔn)交付。

也即是說，臻悅府樓盤部分樓棟將交付標(biāo)準(zhǔn)從精裝修調(diào)整至毛坯，從而在價(jià)格上相應(yīng)做了一些降價(jià)處理，且相關(guān)調(diào)整也均向房管局做出了申請備案。

但是，大亞灣區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“盡管低折扣確實(shí)帶來了高關(guān)注度，但是這種制造噱頭的方式不可行，擾亂市場的正常秩序?！?/p>

其實(shí)自5月來，不少房產(chǎn)中介就對該樓盤展開了新一輪宣傳，“48折”“6字頭”等字眼頻現(xiàn)，并未提及價(jià)格變化與交付標(biāo)準(zhǔn)的改變有關(guān)。

（當(dāng)?shù)劁N售人員微信截圖）

上述負(fù)責(zé)人指出，企業(yè)銷售人員在介紹項(xiàng)目時(shí)，未清晰說明交付標(biāo)準(zhǔn)從精裝修調(diào)整為毛坯，價(jià)格相應(yīng)做出調(diào)整這一關(guān)鍵信息。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這個案例說明，當(dāng)前市場低迷已給開發(fā)商的資金鏈造成很大的影響，也必須要通過降價(jià)促銷來緩解開發(fā)商銷售緊張的狀態(tài)。

他也表示，這個案例說明，只要價(jià)格降到位，達(dá)到了市場需求可承受的水平，市場需求會得到一定程度的釋放。但這種價(jià)格預(yù)期會導(dǎo)致大家的購房情緒比較疲弱，需求的釋放的可持續(xù)性并不大，同時(shí)前期購房者會承受比較大的損失，整個市場會相對疲弱。

房企降價(jià)屬于市場行為？

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，去年5-12月，近20市（縣）出臺政策，或直接出臺“限跌令”，為房價(jià)設(shè)置“跌停板”，要求項(xiàng)目降價(jià)不能超過15%或10%；或?qū)ο嚓P(guān)降價(jià)房企進(jìn)行約談，防止房企“惡意降價(jià)”行為。

不久前，深圳龍崗、江蘇昆山、南京等地均有項(xiàng)目因“擅自大幅度降價(jià)銷售”被處罰，甚至收到警示通知函，項(xiàng)目被暫停銷售。

比如，深圳龍崗區(qū)一處樓盤針對部分房源制定“白送60萬元！首付30萬買深圳三房”的優(yōu)惠策略，當(dāng)天便被住建局喊停。

南京鼓樓區(qū)某樓盤為了加快去化，將143平米戶型面積的促銷單價(jià)劃到3.5萬/㎡，比銷許價(jià)格足足低了1.5萬/㎡，相當(dāng)于打了7折。很快，南京市房地產(chǎn)市場交易中心便發(fā)布警示函，暫停項(xiàng)目銷售。

但值得注意的是，大亞灣區(qū)房管局的回應(yīng)釋放出的信息使市場激起不小波瀾?！胺科蠼祪r(jià)屬于市場行為，我們規(guī)定是不能夠高于備案價(jià)。如果企業(yè)手續(xù)齊全、沒有其他問題，可以正常網(wǎng)簽?！贝髞啚硡^(qū)房管局工作人員曾表示。

李宇嘉也分析表示，此次大幅度的降價(jià)與前期報(bào)道的降價(jià)樓盤完全不同。他指出，開發(fā)商重新申請了備案價(jià)從此前最高的14,000多明顯下調(diào)，也就不存在調(diào)整幅度過大，而違反了預(yù)售價(jià)格審批的有關(guān)規(guī)定。

惠州作為二線城市，2022年的GDP達(dá)到了5401.24億元，位列廣東全省第5，全國第54。在經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平近日發(fā)布的《中國城市發(fā)展?jié)摿ε琶?022》50強(qiáng)榜單中，惠州位于43位。

李宇嘉認(rèn)為，導(dǎo)致開發(fā)商折扣力度大的主要原因，是惠州樓市的大幅度下行。據(jù)悉，一季度惠州樓市有所反彈，但4月份惠州樓市下行都非常大，環(huán)比下跌40%，供應(yīng)是成交的兩倍，市場預(yù)期明顯下行。

而且，惠州樓市以外向型購房為主，本地常住人口只有五百到六百多萬，但商品房的供應(yīng)和銷售在珠三角排名前兩位，主要是來自深圳的外溢需求，以及內(nèi)地來珠三角的投資性需求。

4月28日，惠陽區(qū)住建局出臺了相關(guān)樓市刺激政策。比如，其發(fā)布的最新的購房優(yōu)惠政策顯示，將首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%下調(diào)至20%，二套房最低首付比例下調(diào)至30%等政策；對城鄉(xiāng)居民在惠陽區(qū)內(nèi)購買商品住房給予特價(jià)、團(tuán)購折扣，折扣可低至8折。