探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式的三點思考

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前，高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)模式已成“過去式”，“向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”成為行業(yè)發(fā)展新方向。預(yù)計今年將是房地產(chǎn)行業(yè)新舊動能轉(zhuǎn)換、重塑估值邏輯的分水嶺，上市房企將進入差異化競爭時代。

在此背景下，房企需從自身資源優(yōu)勢、政策方向、市場需求中尋找機會，將經(jīng)營邏輯從以開發(fā)為主轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并重。筆者認為，房企可從以下三方面進行探索。

第一，合理調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，向非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)要利潤。過去幾年，不少房企都曾嘗試轉(zhuǎn)型，在其自有資金處于高位時，曾跨界投資糧油、金融證券、新能源車等賽道，但本質(zhì)依舊是依靠房地產(chǎn)開發(fā)回籠的資金去“養(yǎng)”這些新業(yè)務(wù)。術(shù)業(yè)有專攻，房企謀求轉(zhuǎn)型的第一步，或許是做“房地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)。

從當(dāng)下頭部房企在代建、物管、商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、園林、設(shè)計以及施工等“前項和后項一體化”業(yè)務(wù)方面的實踐來看，綠城中國、華潤置地、龍湖集團等上市房企已經(jīng)穩(wěn)居部分細分業(yè)務(wù)賽道龍頭地位。從2022年財報來看，相關(guān)公司非房開業(yè)務(wù)毛利率明顯高于開發(fā)主業(yè)，同時，這也是其在資本市場估值的加分項。

第二，試水城鄉(xiāng)建設(shè)及綠色建筑，從開發(fā)商向運營服務(wù)商轉(zhuǎn)型。過去，很多上市房企嘗試向城市運營商轉(zhuǎn)型。方向沒錯，也有廣闊市場前景，但在實際操作層面，房企往往會重走住宅開發(fā)老路，與真正的城市服務(wù)商還存在距離。在文旅產(chǎn)業(yè)、鄉(xiāng)村振興、舊城改造、片區(qū)綜合開發(fā)等領(lǐng)域存在著巨大的商機，若能利用城市運營商在規(guī)劃、建設(shè)、招商等方面的能力去參與相關(guān)項目，將獲得更多發(fā)展機遇。

在綠色建筑領(lǐng)域，上市房企亦可“做文章”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國家發(fā)展改革委發(fā)布的《城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達峰實施方案》提出，“力爭到2060年前，城鄉(xiāng)建設(shè)方式全面實現(xiàn)綠色低碳轉(zhuǎn)型。”城鄉(xiāng)綠色建筑領(lǐng)域發(fā)展空間巨大，當(dāng)前房企在綠色建筑方面布局規(guī)模相對較小。此外，綠色金融方面支持也有利于緩解房企資金鏈壓力。

第三，關(guān)注好資產(chǎn)好項目，利用好REITs等融資工具。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式下，房企融資以銀行信貸、債券融資為主。新發(fā)展模式下，房企經(jīng)營模式從開發(fā)—銷售逐漸向持有—運營轉(zhuǎn)型，其中，公募REITs發(fā)揮的融資功能將越發(fā)明顯。不久前，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》，均提出“優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”。這無疑利好房企，符合條件的公司要關(guān)注好資產(chǎn)，投資能產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)的好項目，以期獲得穩(wěn)定回報。

未來，上市房企需保持戰(zhàn)略定力，錨定新發(fā)展目標(biāo)，尋找適合自身的轉(zhuǎn)型之路，助力行業(yè)新發(fā)展模式加速形成。