“一城一策”工具箱里多了“認(rèn)房不認(rèn)貸”

近日，住建部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此項(xiàng)政策將使更多購房者能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

“市場(chǎng)期盼已久?！痹谝拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，隨著《通知》的發(fā)布，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策將逐步落地，這成了今年三季度以來住房領(lǐng)域的一項(xiàng)重磅政策，對(duì)于后續(xù)尤其是“金九銀十”階段的購房市場(chǎng)，有提振信心的作用。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，此次政策力度超出了預(yù)期，不僅有利于商品房需求端穩(wěn)定、居民端杠桿率穩(wěn)定，更有利于資產(chǎn)價(jià)格和金融秩序穩(wěn)定。

部分城市購房者首付有望減半

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”是指購房時(shí)，只看購房者名下是否有房，不考慮其歷史貸款記錄。這一政策的實(shí)行，主要是針對(duì)當(dāng)下不少城市仍在執(zhí)行的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，這導(dǎo)致有過貸款記錄的無房者無法享受首套房?jī)?yōu)惠政策。

《通知》明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

“此次政策力度超出了預(yù)期?！崩钣罴谓忉?，對(duì)于購房者來說，即便在外地有在償?shù)陌唇屹J款，在本地購房也算首套房，可享受首套房購房政策。

“新市民、年輕人是購房主力?！崩钣罴沃赋?，在上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上升期，其中一些人在就業(yè)地城市買不起房，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期走高，于是不少人轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊城市或老家所在城市購置房產(chǎn)，也申請(qǐng)了貸款。此后，雖然一些人購買力提升，但在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的情況下，他們想在就業(yè)地置業(yè)面臨著高首付的門檻。

嚴(yán)躍進(jìn)也觀察到，很多大城市的購房者在其他城市或老家有過購房貸款記錄，這些人在大城市購置首套房時(shí)的購房成本就比較高。

李宇嘉表示，還有一些人之前購買了“老、破、小”等類型的住房，當(dāng)下他們的改善性住房需求不斷顯現(xiàn)，也面臨著高額首付的困境。

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策客觀上能夠快速降低購房成本。當(dāng)前，一些大城市的二套房首付比例高達(dá)70%，首套房首付比例則為30%-35%，如果實(shí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，符合條件的購房者的首付比例可以大大降低，有利于其盡早實(shí)現(xiàn)從“住有所居”到“住有優(yōu)居”的轉(zhuǎn)變。比如，新政實(shí)行后，有貸款記錄但無房產(chǎn)的購房者要購買一套價(jià)值500萬元的房子，依據(jù)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，其首付比例按首套房計(jì)算，就從70%降至35%，首付款就從350萬元降到了175萬元。

“對(duì)購房者來說，這一政策的好處顯而易見?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池表示，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”會(huì)使很多家庭獲得首套住房的首付款和房貸利率的優(yōu)惠，有效增加老百姓購房能力，增加住房需求，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策效應(yīng)是全面的，具有非常好的導(dǎo)向，尤其是一些購房者購房的約束減少了、包袱減輕了，購房積極性自然會(huì)提高。

打響“認(rèn)房不用認(rèn)貸”第一槍

不久前，鄭州市已經(jīng)打響了新一輪落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的“第一槍”。8月3日晚，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、鄭州市財(cái)政局、國家稅務(wù)總局鄭州市稅務(wù)局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中提出，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。鄭州成為二線城市中率先表態(tài)落實(shí)這一政策的城市。

隨后，鄭州住房公積金管理中心推出了新政：自8月7日起降低公積金貸款的首付比例，在鄭州市區(qū)域內(nèi)使用公積金貸款(含組合貸款)購買家庭首套或改善性住房時(shí)，若購買新建商品房，最低首付款比例為20%；即使是購買存量商品房(二手房)，最低首付款比例也僅有30%。

新政之下，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)短期上漲行情。諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月31日至8月6日，鄭州二手房成交1831套，環(huán)比上漲61.32%，之后兩周，鄭州市二手房成交量環(huán)比仍在上漲。

早在7月末，住建部就在召開企業(yè)座談會(huì)時(shí)強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善型住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。這為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展釋放出積極信號(hào)，次日，A股開盤后，房地產(chǎn)板塊上漲。

“當(dāng)前，資金是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最大瓶頸?！壁w秀池認(rèn)為，這場(chǎng)座談會(huì)提出的房地產(chǎn)調(diào)控政策的導(dǎo)向非常清楚，即通過金融手段和財(cái)稅政策支持居民購買住房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。

中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任、商學(xué)院教授況偉大向中青報(bào)·中青網(wǎng)記者表示，會(huì)議釋放出進(jìn)一步落實(shí)“房住不炒”政策，以及進(jìn)一步解決剛性和改善性需求問題的信號(hào)。

隨后，北京、深圳、廣州、上海4個(gè)一線城市相繼表態(tài)。例如，7月30日，緊隨北京、深圳之后，廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局表示，將結(jié)合廣州實(shí)際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一線城市的表態(tài)釋放出了積極信號(hào)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這說明政策放松的預(yù)期越來越清晰、寬松信號(hào)越來越明朗，相關(guān)政策的出臺(tái)也將加速。

值得關(guān)注的是，住建部提出的這些政策裝入了各個(gè)城市“一城一策”的工具箱里，這些政策能達(dá)到怎樣的效果，具體還要看各個(gè)城市政策落地的情況。此次，三部門聯(lián)合發(fā)布的《通知》也提出，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。李宇嘉說，“住房政策不再是一竿子插到底執(zhí)行?！?/p>

北上廣深的“動(dòng)作”更受關(guān)注

北上廣深等一線城市會(huì)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策嗎？這一點(diǎn)一直備受廣大購房者關(guān)注。

一線城市購房壓力大，購房者對(duì)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的需求更為迫切，呼聲也更高。然而，這些大城市多在執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，二套房首付比例高達(dá)70%，一些年輕人在改善住房需求時(shí)“望而卻步”。

事實(shí)上，當(dāng)前大城市的住房市場(chǎng)也面臨穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的壓力。8月27日，緯房研究院、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布的8月上半月的住房數(shù)據(jù)顯示，一二線城市區(qū)縣房?jī)r(jià)以降為主。

“可以比較明確地認(rèn)為，‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’對(duì)一線城市的影響是最大的。”嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，在一定程度上來說，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策要釋放出更多潛力，就要從住房需求更旺盛的大城市入手，但這一政策如何在大城市落地很關(guān)鍵，“房住不炒”仍是主旋律，所以，需要更多細(xì)化的政策去支撐“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的實(shí)行。例如，可以考慮在北上廣深等大城市分區(qū)實(shí)行這一政策，在更好地解決年輕人住房問題的同時(shí)，也防止樓市“松綁”后出現(xiàn)“炒房”現(xiàn)象。嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)判，今年8月底至9月初，一線城市可能陸續(xù)出臺(tái)新的房貸政策。

李宇嘉認(rèn)為，北上廣深是否執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，由城市自行決定，值得注意的是，地方要執(zhí)行這一政策，需要與當(dāng)?shù)厝嗣胥y行磋商。當(dāng)?shù)厝嗣胥y行執(zhí)行該政策時(shí)，也會(huì)考慮到“因城施策”“一城一策”的情況，在評(píng)估當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和風(fēng)險(xiǎn)的情況下，來判斷是否執(zhí)行這項(xiàng)政策。

“銀行目前房貸額度充足，房貸依舊是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！崩钣罴伪硎?，去年四季度以來，房貸余額連續(xù)下行，對(duì)于銀行資產(chǎn)質(zhì)量造成一定沖擊。他預(yù)計(jì)，各地銀行大概率愿意推進(jìn)此類政策，進(jìn)而穩(wěn)定房貸和資產(chǎn)價(jià)格。

此外，趙秀池還說，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心恢復(fù)以及房?jī)r(jià)止跌是一個(gè)復(fù)雜的過程，并非一蹴而就，需要采取更多的系列政策，給予房地產(chǎn)市場(chǎng)更長的時(shí)間，來提升市場(chǎng)預(yù)期和信心。

截至發(fā)稿前，北上廣深等一線城市還未有城市出臺(tái)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”相關(guān)政策。8月27日，一位北京的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴中青報(bào)·中青網(wǎng)記者，“好多人都在等這個(gè)政策?！?/p>