利好信號持續(xù)釋放 2023年樓市企穩(wěn)回升信心足

新年伊始，房地產(chǎn)市場迎來監(jiān)管部門的“加油打氣”。1月6日，住房和城鄉(xiāng)建設部網(wǎng)站顯示，近日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在接受媒體采訪時表示，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、精準施策，提振市場信心。

多位接受《證券日報》記者采訪的業(yè)內專家認為，1月5日央行、銀保監(jiān)會明確“建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制”僅是2023年樓市精準施策的一個部分。未來，除了首套住房貸款利率政策動態(tài)調整外，針對購房者的改善性住房需求也有望迎來精準支持政策。

全國大部分城市

可能打破首套房貸利率下限

如何做好2023年房地產(chǎn)工作？倪虹表示，“重點抓好五件事，努力推動房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升?！逼渲?，“大力支持剛性和改善性住房需求”排在首位。

倪虹稱，對購買第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率該降的，都要降下來。對購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對購買三套以上住房，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。

僅從首套住房來看，貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年12月份首套、二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行。12月份首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，同比分別回落155BP和100BP，創(chuàng)歷史新低。截至12月18日，已有19城首套房貸主流利率降至4.0%以下；82城首套房商貸最低首付比例可至兩成。

為了更好地支持剛性住房需求，1月5日，央行網(wǎng)站發(fā)布消息稱，近日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

上述通知亦明確，對于采取階段性下調或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評估期內新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

對此，中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪時表示，由于2022年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動數(shù)據(jù)尚未出爐，而根據(jù)9月份至11月份70個大中城市房價的變動情況梳理后得知，有38個大中城市房價同比、環(huán)比均連續(xù)3個月下降。而70個大中城市以外的城市，絕大多數(shù)為三線、四線及以下城市，符合這一政策條件的城市數(shù)量預計也會占據(jù)大多數(shù)。也就是說，最終全國大部分城市都可能實施該政策。

“除了明確首套住房貸款利率政策動態(tài)調整這一力度較大的精準施策內容外，未來在改善性住房需求方面，地方政府也可以繼續(xù)探索因城施策調整改善性住房首付比例，以及對二套房的認定標準等。”葉銀丹稱。

值得一提的是，當前三線、四線和部分二線城市普遍已將首套房的首付比例下調至20%、二套30%，整體繼續(xù)下調空間較小。因此，在東方金誠首席宏觀分析師王青看來，為盡快引導房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)軟著陸，后期政策面除引導5年期以上LPR報價繼續(xù)下調，進而帶動居民房貸利率全面下行外，預計還將針對符合一定條件的城市，靈活調整二套房房貸利率下限。

樓市銷售端有望企穩(wěn)

最快或在第二季度

隨著2022年以來出臺的一系列保交樓、保民生、保穩(wěn)定相關措施落地實施，業(yè)內對于2023年房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升有著較強共識。

在葉銀丹看來，支撐房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的因素有以下幾個方面：首先，目前經(jīng)濟秩序逐步回歸正常，2023年全年經(jīng)濟增速將較2022年明顯回升。經(jīng)濟基本面的好轉有助于改善居民對未來收入的預期，成為樓市恢復的重要推動力量。其次，各類樓市支持政策的積累作用將持續(xù)發(fā)揮，同時從當前監(jiān)管部門的表態(tài)來看，2023年樓市支持政策將在精準基礎上進一步加大力度，利好房地產(chǎn)市場。再次，隨著2022年三季度以來的房地產(chǎn)市場保交樓、保民生、保穩(wěn)定等政策的實施，房地產(chǎn)市場風險逐步化解，市場信心逐步企穩(wěn)。最后，2022年房地產(chǎn)各項數(shù)據(jù)基數(shù)相對較低。

“2023年年中，房地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)趨勢性回暖勢頭?！蓖跚囝A計，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)同比有可能在2023年下半年轉正，全年銷售數(shù)據(jù)有望與2022年基本持平或略增。房地產(chǎn)投資方面，考慮到銷售端回暖需要一段時間才能傳導到投資端，因此，預計2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比大概率仍將為負值，但降幅將較2022年明顯收窄。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波給出了更為樂觀的預判，即樓市銷售數(shù)據(jù)有望從今年第二季度開始止跌企穩(wěn)。主要因為以往影響房地產(chǎn)市場的重要因素在2023年都有明顯改善，包括供給側融資支持逐步到位，疫情防控措施優(yōu)化使得2023年宏觀經(jīng)濟增長預期更強，以及需求側政策的不斷發(fā)力等，這都是房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)的重要支撐力。總的來說，2023年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)總體好于2022年的概率已大大增強。

持有相似觀點的還有中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜。陳文靜認為，從全國來看，銷售市場企穩(wěn)最快或在2023年第二季度。全年來看，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，2023年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價趨穩(wěn)，新開工面積調整態(tài)勢難改，投資或繼續(xù)下行”的特點。需求端方面，樂觀情形下，宏觀經(jīng)濟持續(xù)修復，居民收入預期好轉，疊加低基數(shù)效應，全國商品房銷售面積有望實現(xiàn)正增長。