土地市場分化加劇的三點(diǎn)思考

截至4月底，上海、廣州等多地已完成首輪集中供地，全國多個(gè)主要地級(jí)市土地出讓平均溢價(jià)率持續(xù)上行，部分優(yōu)質(zhì)地塊遭房企瘋搶，伴有溢價(jià)率相對(duì)較低或底價(jià)成交地塊出現(xiàn)。整體而言，“分化”仍舊是土拍市場的關(guān)鍵詞，且有進(jìn)一步加劇的趨勢，這一現(xiàn)象值得深思。

從供應(yīng)端而言，城市分化、區(qū)域分化加劇，即便是集中供地城市，熱度同樣迥異。以廣州土拍為例，由5宗土地組成的長隆“超級(jí)地塊”引得多家競拍主體參與，其中兩宗宅地經(jīng)過50輪競價(jià)后進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，可謂是名副其實(shí)的“真香”地塊。但同一場拍賣，位于郊區(qū)或者出讓條件中商業(yè)占比較高地塊則鮮有人問津，多是以底價(jià)由本地企業(yè)或城投公司競得。

這說明，堅(jiān)持量入為出，聚焦核心城市、核心區(qū)域進(jìn)行差異化投資，已成房企共識(shí)。在這些房企掌舵人眼中，非理性擴(kuò)張時(shí)代已過，寧可集中精力投資確定性更高、韌性更強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)地塊，也好過花時(shí)間和成本去培育遠(yuǎn)郊區(qū)域市場。畢竟，周轉(zhuǎn)更快、去化率更高的地塊才能保證房企的現(xiàn)金池蓄水良好。

從需求端而言，拿地房企出現(xiàn)分化現(xiàn)象，頭部房企仍是拿地主力軍，但民營房企投資積極性在復(fù)蘇。以今年首輪上海土拍為例，參拍的50余家企業(yè)中有近20家民企。從結(jié)果而言，民營房企回歸拿地也確實(shí)取得了一些戰(zhàn)績。比如，4月份，龍湖集團(tuán)在上海、杭州、長沙以41億元拿下3宗地，碧桂園通過搖號(hào)以28.3億元競得杭州濱江浦沿地塊。值得關(guān)注的是，本土民營房企正緊抓“撿漏”機(jī)遇參與到搖號(hào)中，且多家民企在大本營城市均有所斬獲。

不難看出，拿地主力軍仍是規(guī)模化央企、品質(zhì)地方國企和優(yōu)質(zhì)民企組成的“老面孔”，“新鮮血液”并不多，但優(yōu)質(zhì)民營房企以及區(qū)域民營房企開始啟動(dòng)彈性擴(kuò)表投資戰(zhàn)略，這將形成新的市場格局。從當(dāng)下多數(shù)城市的土拍規(guī)則來看，在優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)格觸頂后，要靠運(yùn)氣“搖號(hào)”中簽，這將致使部分過去難在土拍市場中分得一杯羹的本土民營房企迎來發(fā)展機(jī)遇，從開年到現(xiàn)在的成交結(jié)果來看，過去不顯山不露水的區(qū)域性民營房企正迎來自己的“高光時(shí)刻”。同時(shí)，這也意味著未來的房地產(chǎn)市場中，這些“新面孔”將迎來規(guī)模擴(kuò)張階段，企業(yè)端競爭格局將進(jìn)一步分化。

從市場端來看，在優(yōu)質(zhì)地塊“僧多粥少”的情況下，土地市場競爭仍將進(jìn)一步加劇，帶動(dòng)市場整體熱度提升。當(dāng)下，樓市交易端穩(wěn)步恢復(fù)，房企補(bǔ)倉情緒增加。不過，一、二線熱點(diǎn)城市仍是房企扎堆投資的“高地”，這從流拍率中就可窺見一二。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心信息顯示，在流拍率方面，4月份一線城市繼續(xù)保持高效的出讓姿態(tài)，仍無流拍地塊；二線城市流拍率雖然4月份較上月上升1.22個(gè)百分點(diǎn)，但整體仍處于相對(duì)較低水平，低于去年同期6.61個(gè)百分點(diǎn)；三、四線城市流拍率仍居高位，環(huán)比下降0.92個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期上升2.28個(gè)百分點(diǎn)。不過，筆者相信，隨著市場競爭不斷提升，有補(bǔ)倉能力的房企會(huì)逐漸改變投資策略，比如從僅關(guān)注核心區(qū)域、核心地塊延展向城市外圍區(qū)域，屆時(shí)，市場將迎來整體回溫。

當(dāng)前土地市場熱度延續(xù)性好于新房市場，雖然呈現(xiàn)城市分化、區(qū)域分化以及拿地房企分化的格局，但卻為提振市場信心起到實(shí)質(zhì)性推動(dòng)作用，加快投資-銷售-回款-投資的傳導(dǎo)過程，將進(jìn)一步有助于夯實(shí)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。