從淄博出圈看房地產(chǎn)的新發(fā)展模式

類似淄博燒烤的諸多行業(yè)紅火，千千萬萬老百姓受益，信心得到修復(fù)，也就會追求更美好的人居，這就是房地產(chǎn)的新發(fā)展模式。

近期，淄博燒烤火出了圈，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場也挺活躍的。一季度，淄博新房銷售面積達(dá)到120.6萬平方米，同比增長61.9%，1月-4月上半月增長77%。易居研究院對全國50個重點(diǎn)城市前4個月新建商品住宅成交面積同比增速進(jìn)行排序，樓市行情表現(xiàn)較好的5個城市分別為長春、杭州、南寧、淄博和惠州，同比增速均超過50%。在三四線城市中，淄博樓市表現(xiàn)最好。

當(dāng)然，樓市的溫度與游客關(guān)系不大，與燒烤本身也不直接相關(guān)。究竟是什么原因呢？旅游和餐飲帶動上下游服務(wù)消費(fèi)，這是就業(yè)的大利好，居民收入預(yù)期好轉(zhuǎn)了；有收入、有就業(yè)，居民對城市的未來有信心了，也包括住房消費(fèi)。你可能會說，沒有太多增加值的燒烤，怎么能撬動動輒幾十萬、上百萬一套的房子呢？表面看，確實(shí)不搭界，但恰恰折射出樓市發(fā)展的新模式。

2022年，淄博常住人口平均可支配收入為4.49萬元。拿這個平均數(shù)來推測，除極少數(shù)高收入居民外，估計淄博絕大多數(shù)居民月薪在3000元左右。其實(shí)，全國類似于淄博這種三四線城市有160多個，也是我國城市的主體，總?cè)丝谠?0億左右，絕大多數(shù)居民年可支配收入在3萬元-5萬元。人均年可支配收入超過5萬元的，主要是一線城市及長沙、武漢等熱點(diǎn)二線城市。

當(dāng)下，不管是哪個城市，樓市的結(jié)構(gòu)性問題都是類似的，即“三分法”的分化：享受過高速發(fā)展紅利的少數(shù)高收入人群，戶均至少擁有2套房，他們不想再買了。另一個少數(shù)群體即中產(chǎn)階層，最大特征是繳納“五險一金”，主要為集中于機(jī)關(guān)、國企、事業(yè)單位的普通員工，這個群體也基本都有房了，部分人群在上一波樓市火爆時換了房，剩下的也換不起了。

剩下的人數(shù)5億多、收入在3000元左右的龐大群體，他們買不起房，或者住在沒有經(jīng)濟(jì)價值的破舊小區(qū)中。能否讓這部分人群消費(fèi)得起房，并分享到城市化、商品房的紅利，這是房地產(chǎn)能否平穩(wěn)發(fā)展，內(nèi)需和消費(fèi)引擎能否凸顯的關(guān)鍵。前不久召開的中央政治局會議提出，“三重壓力得到緩解，但內(nèi)生動力還不強(qiáng)”，所謂的內(nèi)生動力指的就是這5億-6億群體的消費(fèi)能力。

本世紀(jì)前二十年，城市化速度很快，特別是“十三五”規(guī)劃提出建設(shè)19個城市群以后，人口紛紛涌入大城市（淄博也是人口超百萬的大城市）。但疫情之后，對中低收入群體來說，貌似城市化紅利在減弱。一方面，國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境今非昔比，外貿(mào)導(dǎo)向的制造業(yè)受到較大沖擊；另一方面，實(shí)現(xiàn)環(huán)境友好型、科技主導(dǎo)型的高質(zhì)量發(fā)展，部分制造業(yè)就要轉(zhuǎn)型、遷出或淘汰。

在新舊產(chǎn)業(yè)交替的空檔期，就業(yè)問題會是一個困擾。于是，涌入大城市的人口開始向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，或不得不通過第三產(chǎn)業(yè)來消化。人口大規(guī)模在熱點(diǎn)城市集聚，也帶來了吃喝拉撒、休閑娛樂等生活服務(wù)業(yè)發(fā)展，反過來促進(jìn)了這些行業(yè)就業(yè)，而移動互聯(lián)和高鐵等基建則加速了這一進(jìn)程。

沒有移動互聯(lián)和高鐵基建，淄博燒烤不可能火遍全網(wǎng)，而這恰恰就是我國打造內(nèi)循環(huán)為主的發(fā)展新格局希望看到的微觀場景。近年來，我們在加速建設(shè)一張無形（互聯(lián)網(wǎng)、統(tǒng)一市場體系）加有形（高鐵、充電樁）的大網(wǎng)，將腹地廣、潛力大、韌性足的消費(fèi)市場優(yōu)勢發(fā)揮到極致，每個人都可以分享到全國不同地域特色的旅游、文化、餐飲等，就像淄博燒烤一樣。

若各消費(fèi)行業(yè)都能像淄博燒烤一樣，低成本地打造本地文旅消費(fèi)行業(yè)，提供踏實(shí)真誠的產(chǎn)品和服務(wù)，借助互聯(lián)互通來吸納全國賓客，內(nèi)生動力就會修復(fù)。其最大的好處是，各地能實(shí)現(xiàn)充分就業(yè)，也是可持續(xù)、前景樂觀的就業(yè)，也能進(jìn)一步釋放本地城鎮(zhèn)化潛力。而且，3000元/月的可支配收入不僅能得到保持，還可能會上一個臺階，這才是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。

同時，這也是城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)和房地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展的路徑。過去，盡管商品房市場紅紅火火、高舉高打，但基本上是房價上漲的“財富效應(yīng)”驅(qū)動的?，F(xiàn)在，類似淄博燒烤的諸多行業(yè)紅火，千千萬萬老百姓受益，信心得到修復(fù)，也就會追求更美好的人居，這就是房地產(chǎn)的新發(fā)展模式。