解讀！首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制來了

臨近春節(jié)，央行發(fā)放又一房地產(chǎn)政策大禮包。

1月5日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知稱，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

由此，住房貸款利率政策將與新建住房價格走勢掛鉤、動態(tài)調(diào)整，這將有利于支持城市政府科學評估當?shù)厣唐纷≌N售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行的長效機制。

支持剛性住房需求

央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，明確了首套房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。

其中幾個重點值得關注。各城市可按季度對當?shù)匦路績r格進行動態(tài)評估，自2022年四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格變化情況進行動態(tài)評估。

對于評估期內(nèi)，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。主要由地方政府按照因城施策原則，自主選擇階段性維持/下調(diào)/取消首套房個人住房貸款利率下限。

不過，對于已經(jīng)采取階段性下調(diào)或取消當?shù)厥滋追抠J利率下限的城市，如果后續(xù)評估期內(nèi)，新房價格環(huán)比和同比實現(xiàn)連續(xù)3個月均上漲，則在下一個季度起，恢復全國統(tǒng)一的首套住房貸款利率下限。

另對個人二套房，本次通知沒有更多增量政策，目前仍維持現(xiàn)狀。

針對本次政策，仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家兼研究部總監(jiān)龐溟告訴北京商報記者，首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制的建立，說明在堅持“房住不炒”的大方向下，各項房地產(chǎn)調(diào)控措施更為注重科學客觀、靈活機動、接續(xù)生效，在明確評判標準和操作細節(jié)的基礎上，有利于促進政策優(yōu)化調(diào)整的規(guī)范化、常態(tài)化、體系化，有利于夯實城市政府主體責任和明晰核心政策目標，豐富“因城施策”“一城一策”的政策工具箱深度、廣度和覆蓋面，此外，也有利于支持剛性住房需求充分有序釋放，通過建設長效機制來促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)理性運行和良性健康發(fā)展。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉同樣分析認為，這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在當?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。

“此次央行調(diào)整政策，主要是近期房價、商品房銷售等指標表現(xiàn)低迷，反映樓市需求復蘇進度不夠理想，央行根據(jù)房地產(chǎn)情況調(diào)整政策，支持各地因城施策，用好政策空間，推動樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。從該政策門檻來看，僅限于首套房，可以看出意在支持樓市剛需。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華說道。

刺激哪些城市

因城施策降低或取消首套房貸款利率下限這一提法，對業(yè)內(nèi)來說并不陌生。

幾個月前的2022年9月29日，央行、銀保監(jiān)會曾發(fā)布關于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知，便提出階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

此次下調(diào)同樣是針對房地產(chǎn)市場疲軟的城市。根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計局70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)中，最近3個月房價持續(xù)下降的城市名單共有38個。

其中二線城市13個，分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長春、鄭州。而三四線城市為25個，分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟寧、金華、錦州、九江、洛陽、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關、唐山、溫州、無錫、襄陽、徐州、揚州、宜昌、岳陽、湛江。

另據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年以來，全年累積全國各地房地產(chǎn)市場調(diào)控政策已超過1120次，尤其是自11月來，連續(xù)兩月穩(wěn)樓市政策超過百次以上，市場各類房貸利率降低、稅費降低等政策不斷出臺。

從松綁程度來看，城市級別越來越高，政策內(nèi)容越來越多，其中包括成都、杭州、廈門、南京等熱點樓市城市也加入穩(wěn)樓市救樓市行列。

“現(xiàn)在全國有超過100多個城市首套房房貸利率下調(diào)到了4.1%以下，繼續(xù)降低房貸利率的確可降低購房者置業(yè)成本，對市場信心和市場預期的企穩(wěn)將起到積極作用?！辈贿^，張大偉也指出，需要注意的是，截至目前，房地產(chǎn)熱點城市特別是一線城市，都沒有執(zhí)行低于4.1%的房貸首套利率。

也就是說，目前來看，符合新房貸利率下調(diào)的城市基本集中在三四城市和部分二線城市。以11月70個大中城市的房價為例，可以執(zhí)行新政策的基本集中在三四線城市為主。

二套住房合理支持

值得一提的是，目前市場對二套房貸款利率下限以及一二線城市房貸利率下調(diào)的政策也極為關注。

正如張大偉指出，整體來看，房地產(chǎn)微調(diào)寬松的政策內(nèi)容越來越寬，政策力度越來越大。但目前看，市場的信心依然沒有完全恢復，期待包括爛尾樓續(xù)建資金、存量房貸降息等更大力度政策。

1月5日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在接受央視新聞的專訪時釋放重要信號。倪虹表示，對于購買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來；對于購買第二套住房的，要合理支持，以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持；對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。

除了買房外，倪虹還表示，將增加保障性租賃住房的供給和長租房市場的建設，讓新市民、青年人能夠更好地安居；將用力推進保交樓保民生保穩(wěn)定工作，著力化解房企風險，提高住房建設標準，為房屋提供全生命周期安全保障，合力整治房地產(chǎn)市場秩序，讓人民群眾放心買房、放心租房。

“此次專訪受到行業(yè)的關注，尤其是在首套房方面明確提及了降低首付和降低利率的導向，這也對后續(xù)的購房政策會產(chǎn)生積極的影響。而對于二套住房和三套住房，政策也明確了支持和不支持的差異化政策?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，此次政策從需求的分類角度做了分析，構建了三類住房需求的差異化政策。尤其是從住房套數(shù)的認定角度落實了政策。這也意味著后續(xù)在住房套數(shù)的認定方面，各地會有各類新的政策。住房套數(shù)的認定標準不同，則會對購房適用的政策產(chǎn)生不同的影響。