2022，全力以赴保交樓，積極政策穩(wěn)信心

走過(guò)冬至，開(kāi)啟數(shù)九寒冬，進(jìn)入一年中最冷的時(shí)候。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然仍身處“寒冬”，但是近期包括央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)在內(nèi)的監(jiān)管部門(mén)先后出臺(tái)支持政策，“暖意”頻頻。

穩(wěn)樓市“三箭齊發(fā)”、重申“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提“三?！?，房地產(chǎn)迎來(lái)政策拐點(diǎn)，讓陷入流動(dòng)性危機(jī)的行業(yè)看到希望與曙光。

從“一城一策”到保交樓

還記得2022年年中時(shí)的萬(wàn)科股東大會(huì)，郁亮曾表示，今天的行業(yè)需要信心，需要熬著往前走。但凡有一絲微光就當(dāng)是光明所在往前走，這時(shí)候要更多挖掘它好的一面。

彼時(shí)的房地產(chǎn)，一邊是房企持續(xù)“爆雷”，一邊是“一城一策”密集出臺(tái)，雖然市場(chǎng)仍然悲觀，但是日漸寬松的政策環(huán)境，以及年中的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，都讓市場(chǎng)看到了一線希望。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過(guò)460次，前一年同期僅286次，同比上漲61%，刷新歷史紀(jì)錄?？v觀政策，包括放松限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)，以及住房公積金調(diào)整、鼓勵(lì)棚改“房票”安置、減免住房轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)等，以需求端的松綁與刺激為主。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾表示，樓市雖然還在尋底過(guò)程中，但隨著歷史最多井噴寬松政策的落地，市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)跌幅已經(jīng)明顯收窄。

但去年7月“停貸潮”的出現(xiàn)，讓市場(chǎng)信心急劇惡化。此后“保交樓”被提至重要位置，頻頻出現(xiàn)在重大會(huì)議中。去年7月28日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議指出，壓實(shí)地方政府責(zé)任，首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”。

隨后，去年11月份“金融支持房地產(chǎn)16條政策”出臺(tái)，堪稱年度力度之最、內(nèi)容最全面的房企融資利好政策?！耙?1月為分水嶺，監(jiān)管層對(duì)于房企融資態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，逐漸轉(zhuǎn)向保主體?！笨硕鸱治龇Q，比如，去年11月12日，三部委發(fā)文指導(dǎo)商業(yè)銀行向優(yōu)質(zhì)房企出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金；去年11月21日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布“新5條”支持房地產(chǎn)股權(quán)融資。至此，監(jiān)管層對(duì)房企融資態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)向，紓困方向從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。

“三支箭”加速落地，曙光初現(xiàn)

在“金融支持房地產(chǎn)16條”出臺(tái)后，政策快速落地，信貸、股權(quán)、債券“三支箭”齊發(fā)，支持民營(yíng)房企融資力度增大。

在信貸融資方面，銀行密集授信各大房企。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近期，60余家銀行支持100多家房企信貸融資4萬(wàn)億元。從獲得授信額度看，綠城最多為4000億元，其次是萬(wàn)科、碧桂園，均超過(guò)3000億元。

在債券融資方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近期8家房企披露儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行總金額達(dá)到1210億元。

而在股權(quán)融資方面，自2022年11月28日證監(jiān)會(huì)宣布恢復(fù)房企再融資后，在不到一個(gè)月的時(shí)間，已有超過(guò)20家上市房企發(fā)布配股或定增融資公告。

“三支箭”后，“第四支箭”也落地首單。中國(guó)銀行宣布利用境內(nèi)外市場(chǎng)資源，成功為龍湖集團(tuán)提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)。

在過(guò)去兩個(gè)月內(nèi)，支持民營(yíng)房企融資政策，正以超乎想象的速度密集落地。而國(guó)務(wù)院副總理劉鶴明確“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，都給當(dāng)下以及未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)以信心。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年（截至12月26日），全國(guó)超330個(gè)省市（縣）發(fā)布樓市寬松政策超千條。強(qiáng)有力的政策不斷出臺(tái)，市場(chǎng)信心正在逐步修復(fù)中。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示：“我們判斷，2023年政策面將重點(diǎn)引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸，帶動(dòng)商品房銷量、房地產(chǎn)投資以及土地市場(chǎng)先后企穩(wěn)回暖。下一步，除了有效落實(shí)以‘三支箭’為代表的房企金融支持政策外，后期政策‘工具箱’在放寬購(gòu)房條件、降低首付成數(shù)、下調(diào)居民房貸利率方面還有較大空間。預(yù)計(jì)2023年年中前后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望出現(xiàn)趨勢(shì)性回暖，這將結(jié)束行業(yè)約兩年的下行周期?！?/p>

全力以赴保交樓，千方百計(jì)重塑市場(chǎng)信心。雖然仍處“寒冬”，恢復(fù)需要時(shí)間，但曙光已現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)正堅(jiān)定信心，繼續(xù)前行。

■ 觀察

業(yè)績(jī)穩(wěn)健房企穿越行業(yè)周期

2022年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下，房企銷售額呈現(xiàn)普遍下滑的態(tài)勢(shì)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年前11個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售總額約6.73萬(wàn)億元，同比下降42.1%。

在多數(shù)房企業(yè)績(jī)下滑之際，少部分的房企業(yè)績(jī)保持穩(wěn)定，成功實(shí)現(xiàn)穿越行業(yè)周期。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年前11個(gè)月，越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)、招商地產(chǎn)、首開(kāi)股份的業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率均達(dá)到七成以上。

以越秀地產(chǎn)為例，其業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)，成為年內(nèi)較少能夠保持業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)的房企之一。公告顯示，2022年1-11月，越秀地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為1029.4億元，同比上升約8%。

業(yè)績(jī)同樣逆勢(shì)增長(zhǎng)的還有建發(fā)房產(chǎn)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，建發(fā)房產(chǎn)2022年前11個(gè)月以1448.6億元的戰(zhàn)績(jī)力壓濱江、金茂、綠地、旭輝等老牌房企，站上榜單第11名，成為近兩年的“后起之秀”。

從龍頭房企來(lái)看，碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展暫時(shí)位列2022年銷售額排行榜前三位，也體現(xiàn)出龍頭房企的抗壓能力，而保利發(fā)展2022年將大概率實(shí)現(xiàn)“進(jìn)三”的目標(biāo)。

熱銷樓盤(pán)具有資源優(yōu)勢(shì)、創(chuàng)新產(chǎn)品等共性

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月，北京新建商品住宅累計(jì)成交62086套，較2021年同期下降26.72%。

在交易量下降的行情中，仍然有熱銷的樓盤(pán)。據(jù)“地產(chǎn)營(yíng)銷人”機(jī)構(gòu)根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年，北京誕生3個(gè)“百億樓盤(pán)”，分別為：北京城建天壇府簽約120.21億元，學(xué)府壹號(hào)院簽約116.53億元，中建壹品·學(xué)府公館簽約111.78億元。這三個(gè)樓盤(pán)均是高端項(xiàng)目，單價(jià)均超過(guò)8萬(wàn)元/平方米。

在逆市中取得不俗銷售業(yè)績(jī)的樓盤(pán)都有其共同特征，比如具備地段優(yōu)勢(shì)、占據(jù)著稀缺的自然資源，以及具有區(qū)域的產(chǎn)業(yè)紅利，再加上具有創(chuàng)新理念的產(chǎn)品力等。這樣的住宅成為不確定周期中的房產(chǎn)資產(chǎn)優(yōu)選，比如2022年北京樓市的“銷冠”北京城建天壇府、去年10月底取證入市熱銷的中建宸園等項(xiàng)目。

除了地段優(yōu)勢(shì)、稀缺的自然資源、區(qū)域的產(chǎn)業(yè)紅利之外，由于人們對(duì)美好生活的向往，居住產(chǎn)品不斷升級(jí)換代也是很多樓盤(pán)熱銷的原因。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)單純賣房的時(shí)代已經(jīng)成為過(guò)去時(shí)，未來(lái)的房地產(chǎn)“賣”的是生活，而創(chuàng)新則是居住產(chǎn)品轉(zhuǎn)型升級(jí)的第一動(dòng)力。

超1000條

中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至12月26日，全國(guó)超330個(gè)省市（縣）發(fā)布樓市寬松政策超千條。

4萬(wàn)億元

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近期，60余家銀行支持100多家房企信貸融資4萬(wàn)億元。

1210億元

在債券融資方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近期8家房企披露儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行總金額達(dá)到1210億元。

6.73萬(wàn)億元

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售總額約6.73萬(wàn)億元，同比下降42.1%。