三大重點工作，引領2024年樓市

中央經(jīng)濟工作會議12月11日至12日在北京舉行。其中對于房地產(chǎn)的表述，業(yè)內分析認為，在強調化解房地產(chǎn)風險的基礎上，對于加強“三大工程”建設以及加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等均有著墨，尤其有三點值得關注。

這三點分別對應著哪些方面？會對明年樓市產(chǎn)生哪些影響？

一是防范化解房地產(chǎn)領域風險

會議指出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

這也被認為是2024年房地產(chǎn)政策的重點方向。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為：“支持合理住房消費需求等工作需要繼續(xù)推進，但是各地從認識層面和工作重心上，要把化解風險作為最核心的一項工作。”

風險化解要怎么做？中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，當前房地產(chǎn)風險主要體現(xiàn)在房企債務化解、項目保交付等方面，預計2024年企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細化落實，“三個不低于”若能實質性落地也將有助于改善企業(yè)融資環(huán)境。

自10月末，中央金融工作會議強調“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”后，多部委召開企業(yè)座談會落實相關舉措，多家商業(yè)銀行召開企業(yè)座談會，提出要加大在開發(fā)貸、按揭貸、經(jīng)營貸及債券承銷等方面的支持。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2023年11月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為412.8億元，環(huán)比增長49.4%，同比降幅收窄至2.6%，政策效果初顯。接下來，企業(yè)資金支持政策有望進一步落地見效。

“在加大對房企融資支持的基礎上，預計將會著力增強民營企業(yè)信用水平，包括進一步探索有效增信措施，豐富信用保護工具，適度擴大民企債券融資工具適用范圍。同時會將房企融資和預售資金監(jiān)管統(tǒng)籌考量，探索更為靈活的方案，在保障安全的前提下讓資金效力更大發(fā)揮?！?8安居客研究院院長張波說。

陳文靜另外提到，化解房企風險仍需要推動企業(yè)恢復自我造血，市場銷售實質性修復是改善企業(yè)資金面的關鍵，而銷售市場好轉也需要需求端政策繼續(xù)托底發(fā)力。

二是“三大工程”建設

會議指出，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。

“‘三大工程’既是新模式的抓手，也是房地產(chǎn)穩(wěn)中求進的著力點。這著眼于房地產(chǎn)長期健康運行與穩(wěn)定增長，力圖解決結構性問題、供需錯配、需求斷層等長期問題?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，本質上，新時期住建系統(tǒng)“的三大工程”，都是在供給側改革做文章，以匹配需求并與擴大房地產(chǎn)內需結合。

——保障性住房建設

“保障性住房解決的是戶籍無房戶、人才群體、工薪階層的配售型保障需求，解決商品房需求斷層的問題?！崩钣罴握f。

陳文靜認為，保障房“保基本需求”，市場化的商品房則滿足多層次住房需求。高質量、好地段、好服務的新房項目依然具備市場潛力，這也給開發(fā)企業(yè)提供了新的經(jīng)營思路。

張波指出，推進保障性住房發(fā)展的新模式將是下一輪房地產(chǎn)周期的重要舉措。明年更多城市將加快保障性租賃住房的推進節(jié)奏，通過多渠道共建的方式，讓多樣化、高品質保租房不斷面市，以更好實現(xiàn)政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度。

——“平急兩用”公共基礎設施建設

李宇嘉介紹，“平急兩用”公共基礎設施解決的是新時期對于居住生活安全的配套設施訴求。

在陳文靜看來，“平急兩用”或與低效、閑置基礎設施結合，因地制宜實現(xiàn)資源再利用，也將對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生積極帶動作用。

——城中村改造

“城中村改造解決的是新市民、年輕人、外來人口的住房需求，主要是低成本的、職住平衡的配租型住房需求。”李宇嘉介紹。

“2024年城中村改造將進入新的階段，其對房地產(chǎn)銷售、投資的實際拉動或有限，但對預期影響至關重要?！标愇撵o提到，城中村改造“因城施策”的實施細則預計將陸續(xù)出臺，一批項目有望進入實施階段，在供需兩端支持房地產(chǎn)企穩(wěn)。

張波指出，城中村改造是提升大中城市居住品質提升的重要舉措，也是住房改善的重要舉措，通過消除安全風險隱患，改善居住環(huán)境，促進產(chǎn)業(yè)轉型升級，可推動城市高質量發(fā)展。

三是加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

會議指出，完善相關基礎性制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

在嚴躍進看來，這一表述與此前中央政治局會議和本次會議均提到的“先立后破”相吻合。房地產(chǎn)新發(fā)展模式要建立，就必須“先立”而非“先破”。此次提及完善相關基礎性制度，也說明在“先立后破”方面，逐漸探索一些基礎性的制度。

嚴躍進認為，相關制度或體現(xiàn)在“人房地錢”四個字上，預計2024年一些新的改革工作會啟動，尤其是圍繞“人房地錢”會有系列的工作開展。

以上三項工作，在中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華看來，也是相互聯(lián)系的：“三大工程建設和加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，都有利于提升市場長期信心，從而也有利于化解房地產(chǎn)風險?！?/p>