一季度樓市的樂觀與不樂觀

看似仍在修復(fù)的樓市數(shù)據(jù)，卻已經(jīng)出現(xiàn)了“不樂觀”的一面。4月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-3月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)，除整體投資出現(xiàn)降幅擴(kuò)大外，其他銷售金額與面積、開發(fā)商資本金到位情況、國(guó)房景氣指數(shù)均繼續(xù)保持反彈的趨勢(shì)。然而，樂觀的背后，是1-3月上述三大數(shù)據(jù)反彈幅度的大幅收窄，以銷售額為例，2023年1-2月的銷售額同比增幅從去年1-12月的-26.7%修復(fù)至-0.1%，但1-3月這一數(shù)據(jù)為4.1%。疊加整體投資降幅的擴(kuò)大，3月樓市實(shí)際上已經(jīng)開始釋放修復(fù)乏力的預(yù)警。

商品房銷售額增速回正

延續(xù)上月的復(fù)蘇進(jìn)程，本月房地產(chǎn)銷售指標(biāo)繼續(xù)保持恢復(fù)態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月，商品房銷售面積29946萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)1.4%。商品房銷售額30545億元，同比增長(zhǎng)4.1%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)7.1%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，1-3月全國(guó)商品房銷售面積同比增速為-1.8%，相比1-2月數(shù)據(jù)繼續(xù)改善。同時(shí)從商品住宅指標(biāo)看，1-3月為1.4%。2022年2月以來，全國(guó)商品住宅年初累計(jì)成交面積同比增速曲線開始位于負(fù)增長(zhǎng)曲線，當(dāng)前是首次轉(zhuǎn)正，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)向好的趨勢(shì)。

嚴(yán)躍進(jìn)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積計(jì)算，1-3月全國(guó)商品住宅均價(jià)為10532元/平方米，漲幅為6.3%。當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)走出了下跌的通道，開始步入上漲的區(qū)間，總體上房?jī)r(jià)回穩(wěn)的趨勢(shì)明顯。需要注意的是，近期也有關(guān)于房屋銷售沒有預(yù)期好的說法，所以后續(xù)還是需要提振樓市交易，以真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

與商品房銷售同步，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金也繼續(xù)保持反彈。1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金34708億元，同比下降9%，較上月收窄6.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款4995億元，同比下降9.6%；利用外資8億元，同比下降22.7%；自籌資金10171億元，同比下降17.9%；定金及預(yù)收款11909億元，同比下降2.8%；個(gè)人按揭貸款6188億元，同比下降2.9%。

房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)也走出低谷期，3月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.71，雖未恢復(fù)到此前高點(diǎn)，但也保持了連續(xù)三個(gè)月的正增長(zhǎng)。

供給端表現(xiàn)乏力

樂觀的背后也有“不樂觀”的一面。

從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，1-3月商品房銷售、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金等指標(biāo)的增速，較1-2月大幅收窄。以銷售額為例，2023年1-2月的銷售額同比增幅從去年1-12月的-26.7%修復(fù)至-0.1%，但1-3月這一數(shù)據(jù)為4.1%。

此外，1-3月，房屋新開工面積24121萬(wàn)平方米，同比下降19.2%。其中，住宅新開工面積17719萬(wàn)平方米，同比下降17.8%。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，盡管銷售出現(xiàn)回暖，但開發(fā)商拿地開工的積極性還是不足。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局并未公布土地出讓數(shù)據(jù)，但根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，一季度土地成交規(guī)模同比進(jìn)一步下降32%，創(chuàng)下2010年以來全國(guó)土地交易規(guī)模的新低。

“盡管各方紓困開發(fā)商資金鏈，比如金融16條，但大部分民企得到的資金紓困并未明顯改善。同時(shí)，前年以來城投托底地塊入市率不到20%，近期央國(guó)企拿地意愿也沒有之前那么高漲?！崩钣罴沃毖浴?/p>

“住宅新開工面積1-2月為同比下降8.7%，1-3月則同比下降17.8%。也可以看出，開發(fā)商不敢拿地和新開工，流動(dòng)資金都用來保交樓了。”在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，如果上述狀態(tài)持續(xù)下去，房地產(chǎn)投資不容樂觀。

對(duì)于張大偉的判斷，一位總部在廣東的國(guó)企開發(fā)商北京公司投拓總予以了證實(shí)?！敖衲甑侥壳盀橹梗瘓F(tuán)依然沒有關(guān)于拿地的表態(tài)，其實(shí)我們?cè)诒本┑膸?kù)存已經(jīng)不多。”這位投拓總透露，這種狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)了兩年，特別是去年下半年曾有過不錯(cuò)的地塊。

事實(shí)上，房地產(chǎn)投資已經(jīng)表現(xiàn)出“降溫”狀態(tài)。1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資25974億元，同比下降5.8%；其中，住宅投資19767億元，下降4.1%。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，一季度房企開工積極性改善有限，而房企的開工積極性除了受銷售市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏的影響之外，亦受到當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存量較大、企業(yè)的資金壓力較大、近兩年土地縮量等因素影響，當(dāng)前這些因素并未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，短期新開工面積下行態(tài)勢(shì)或延續(xù)，部分銷售熱度較高的城市房企為增加供貨有望加快開工。開發(fā)投資額方面，受企業(yè)新開工、拿地意愿均偏弱等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比亦較難轉(zhuǎn)正，“保交樓”要求下，竣工逐漸修復(fù)對(duì)投資的帶動(dòng)作用或進(jìn)一步顯現(xiàn)。

二季度將進(jìn)入橫盤期

得益于“小陽(yáng)春”行情，房地產(chǎn)銷售保持恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但多位業(yè)內(nèi)專家整體預(yù)判，隨著積累需求釋放的出盡，2023年上半年，可能會(huì)是一個(gè)“前高后低”的走勢(shì)。

近期北京商報(bào)記者走訪北京市場(chǎng)也注意到了樓市的降溫?！斑M(jìn)入3月的后半月，項(xiàng)目每天的人流量較2月明顯減少，認(rèn)購(gòu)數(shù)量也出現(xiàn)不同程度下滑，4月繼續(xù)保持這種狀態(tài)，但相較于今年1月還是要好一些的?！背?yáng)東壩某央企開發(fā)改善項(xiàng)目銷售人員告訴記者。

二手房方面，帶看量、成交量也出現(xiàn)了下滑?！皩?duì)于這種狀況我們是有心理預(yù)期的，畢竟2月那股勢(shì)頭太猛了，但感覺持續(xù)性不足。”一頭部中介機(jī)構(gòu)德勝片區(qū)負(fù)責(zé)人告訴記者，根據(jù)他從業(yè)多年的經(jīng)驗(yàn)，熱度消退后會(huì)有一個(gè)短暫的“冷靜期”，接下來將是一個(gè)震蕩起伏的過程。同時(shí)該負(fù)責(zé)人提及了“帶押過戶”這一政策，但據(jù)其透露，目前落地情況尚未有明顯表現(xiàn)。

在李宇嘉看來，當(dāng)前市場(chǎng)不缺購(gòu)房機(jī)會(huì)，缺的是購(gòu)房能力、購(gòu)房欲望。3月以來，從新盤訪客、認(rèn)購(gòu)及二手房帶看和下定來看，前期積壓的需求釋放完畢以后，后續(xù)需求接續(xù)動(dòng)力不足。前瞻性數(shù)據(jù)(滯后轉(zhuǎn)化確認(rèn)為銷售)顯示銷售量有回落的趨勢(shì)。再加上新房和二手房供應(yīng)會(huì)明顯增加，特別是二手房海量掛牌，將制約房?jī)r(jià)上漲和市場(chǎng)預(yù)期?？傮w來看，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入橫盤期，各項(xiàng)指標(biāo)比去年同期會(huì)有好轉(zhuǎn)，但改善的動(dòng)力不明顯，后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)還待經(jīng)濟(jì)紓困和政策扶持。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄同樣指出，從單月來看，3月單月商品房銷售面積為14813萬(wàn)平方米，較上月微降2.11%，商品房銷售額為15096億元，較上月微降2.28%，3月從2月的快速恢復(fù)轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長(zhǎng)，在前兩月需求的集中釋放后，市場(chǎng)修復(fù)進(jìn)程放緩。這也印證了本輪回暖的可持續(xù)性略顯不足，前兩月快復(fù)蘇的模式難以延續(xù)，后續(xù)市場(chǎng)還是以穩(wěn)恢復(fù)為主。