18城已取消土地限價(jià)，“價(jià)高者得”帶動(dòng)土地價(jià)格回歸市場化

截止到11月末，仍有近五成銷售百強(qiáng)房企未拿地。

許多城市執(zhí)行6、7年之久的土地限價(jià)政策，近來相繼被解除。自10月份以來，22個(gè)實(shí)行集中供地的城市中，目前取消限價(jià)、恢復(fù)“價(jià)高者得”的至少已有18個(gè)，一線城市廣州亦位列其中。

取消土地最高限價(jià)的新政落地后，不少熱點(diǎn)地塊房企競價(jià)盛況再現(xiàn)，11月初的合肥土拍刷新了當(dāng)?shù)刈罡叱山粏蝺r(jià)紀(jì)錄，成都、福州等城市的土拍也相繼刷新了樓板價(jià)TOP2紀(jì)錄。不過，上述的熱鬧只是點(diǎn)狀高熱，整體市場熱度仍處于相對低位，南京、無錫近期出讓的地塊均底價(jià)成交。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，11月土地市場的整體溢價(jià)率為3.7%，為2023年以來第二低點(diǎn)。

當(dāng)前土地市場明顯分化的根源在于銷售端尚未完全轉(zhuǎn)暖，房企將有限的資金進(jìn)一步聚焦在核心城市優(yōu)質(zhì)板塊。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的當(dāng)下，各地解除對土地的最高限價(jià)，既是“穩(wěn)地價(jià)”的要求，也有助于土地資源發(fā)揮真實(shí)價(jià)值，適應(yīng)當(dāng)前的地產(chǎn)環(huán)境，穩(wěn)定市場預(yù)期。

土地市場點(diǎn)狀高熱

新近取消了土地最高限價(jià)的重點(diǎn)城市是廣州。11月下旬，廣州掛牌了3宗住宅用地，總起價(jià)26.67億元，與以往不同的是，3宗地塊均未設(shè)置最高限價(jià)，按“價(jià)高者得”出讓。

自10月至11月末，22城中有18城已實(shí)際落實(shí)取消土地限價(jià)，僅北上深尚未調(diào)整，寧波的溢價(jià)率上限則由15%上調(diào)至30%。

此前有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前企業(yè)在土地市場的總體表現(xiàn)理性，恢復(fù)價(jià)高者得是回歸市場化競爭，核心位置地塊應(yīng)有價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)，非核心位置地塊也能獲得更高關(guān)注度，平衡當(dāng)前不同位置地塊的“冰火兩重天”。

不過，從近期各城市的情況來看，土地市場的分化情形未得到明顯改變。10月以來，多個(gè)城市都進(jìn)行了新規(guī)之后的首次土拍，市場情況分化明顯。蘇州、合肥、福州、成都拍出溢價(jià)率超30%地塊，最高溢價(jià)則高達(dá)55.64%，但南京、無錫等不少城市的大部分地塊仍以底價(jià)成交。

在城市內(nèi)部，蘇州第八批次地塊中，僅工業(yè)園區(qū)的一宗地塊溢價(jià)超30%成交，余下5宗地塊皆為底價(jià)；成都溢價(jià)成交的地塊也僅3宗。取消限價(jià)僅帶動(dòng)少量核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫，個(gè)別地塊競拍出高溢價(jià)，其余地塊普遍底價(jià)成交甚至流拍。

有房企投拓人士向第一財(cái)經(jīng)記者分析，按照以前的經(jīng)驗(yàn)，土地限價(jià)放開，房企為了拿地，每一次都會(huì)多出一點(diǎn)錢，土地的溢價(jià)率就會(huì)有所提升，位置好的地，溢價(jià)率能更高，就會(huì)顯得市場火熱，“只不過現(xiàn)在市場不一樣了”。

當(dāng)前銷售端恢復(fù)程度及房企資金面是影響土地市場情緒的關(guān)鍵因素。今年9月以來多地優(yōu)化樓市政策，但政策效果持續(xù)性不足，銷售端尚未轉(zhuǎn)暖，房企仍采取“精準(zhǔn)投資”戰(zhàn)略，在有限資金內(nèi)，進(jìn)一步聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)板塊。

中指研究院分析師孟新增向記者表示，短期來看，當(dāng)前全國土拍情緒仍較低迷，取消地價(jià)上限，讓地價(jià)回歸市場，一定程度上有利于提振土地市場情緒，尤其是熱點(diǎn)城市及核心片區(qū)，優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)率或突破之前上限，有利于進(jìn)一步穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期，但對多數(shù)城市及非核心區(qū)域帶動(dòng)效果或有限。

中銀證券則認(rèn)為，取消土拍限價(jià)之后，提升土拍熱度，后續(xù)可能會(huì)傳導(dǎo)到房價(jià)，居民對房價(jià)的看跌預(yù)期也許能夠得到緩解；同時(shí)，若增加核心地塊的供應(yīng)，或能帶來一波拿地?zé)岢薄５强紤]到房企拿地信心仍在低位，銷售數(shù)據(jù)仍待觀察，因此即使年末土地市場有一小波翹尾行情，但也難以扭轉(zhuǎn)全年土地成交規(guī)模下行的趨勢。

2023年至今，土地市場仍保持低溫運(yùn)行的態(tài)勢。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年1-11月，全國300城住宅用地推出、成交同比分別下降21.5%、28%，供需兩端皆呈弱勢。

中指院預(yù)計(jì)，進(jìn)入12月份，各城市加快供應(yīng)，但土拍熱度或?qū)⑦M(jìn)一步下降，因?yàn)槟甑啄玫責(zé)o法開盤，房企參與土拍意愿不足，需要優(yōu)質(zhì)地塊激發(fā)土拍熱情，同時(shí)地方政府傾向于將優(yōu)質(zhì)地塊留到2024年上半年供應(yīng)，屆時(shí)房企資金相對充足，且全國性房企為區(qū)域間競爭投資額度，出價(jià)意愿更強(qiáng)。

取消限價(jià)穩(wěn)預(yù)期

土地限價(jià)源于2016年以來全國房地產(chǎn)銷售市場和土地市場持續(xù)火熱，各地地王頻出。合肥屢有地塊拍出200%、300%以上的高溢價(jià)率，佛山、東莞、無錫等城市全年地王數(shù)量也在10個(gè)及以上，深圳寶安區(qū)一宗地塊總價(jià)高達(dá)310億元，上海閘北一宗地塊以超10萬元/平方米成為單價(jià)地王……

面粉貴了，面包的價(jià)格也難免水漲船高，地價(jià)攀高，房價(jià)也面臨上漲的壓力。

這一時(shí)期，各地進(jìn)行限地價(jià)，以期為市場降溫。2016年5月，蘇州出臺了土地限價(jià)令，為地塊設(shè)定最高報(bào)價(jià)，超過后則終止出讓且競價(jià)結(jié)果無效；此后10月，各城市再密集發(fā)布調(diào)控政策，廣州、廈門、合肥等城市也開始限地價(jià)，并搭配競配建等措施。

但這依然沒有改變當(dāng)年逢拍必出地王的格局。據(jù)克而瑞，2016年全年，全國共計(jì)產(chǎn)生了336宗單價(jià)、總價(jià)地王，數(shù)量再創(chuàng)新高。

此后，2021年3月，監(jiān)管層規(guī)定全國22個(gè)主要城市的宅地供應(yīng)開始實(shí)施“集中掛牌、集中出讓”政策，北京、上海等部分城市設(shè)定了土地競價(jià)的溢價(jià)率上限，多為15%。這也未能有效對土地市場的熱度形成降溫，部分開發(fā)商還通過設(shè)置多個(gè)馬甲的形式參與競拍，以提高拿地命中率，反而大幅提升了市場熱度。

公開信息顯示，2021年的首次集中供地中，各重點(diǎn)城市土拍的成交溢價(jià)率集中在20%-35%，重慶的首輪出讓中則有半數(shù)地塊溢價(jià)率超50%。

這年8月，監(jiān)管層再次明確要求，各地需將土拍溢價(jià)率控制在15%，并不以競配建等方式增加實(shí)際地價(jià)等。隨著2021年下半年以來的市場調(diào)整，樓市持續(xù)下行，房企流動(dòng)性壓力日益凸顯，暴雷事件接連出現(xiàn)，民營房企的表現(xiàn)越發(fā)乏力，各地的土地市場出現(xiàn)大幅降溫，直至當(dāng)前。

據(jù)克而瑞，2023年前11個(gè)月，百強(qiáng)房企拿地金額同比下降13%，截止到11月末，有近五成銷售百強(qiáng)房企未拿地。

在房地產(chǎn)市場在艱難重啟的當(dāng)下，各地紛紛選擇解除對土地的限價(jià)。平安證券分析稱，地價(jià)、房價(jià)具有聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，此前“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)下，各地紛紛實(shí)行土地拍賣最高限價(jià)機(jī)制；如今隨著樓市與地市驟冷，地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，放松地價(jià)最高限制、讓土地資源發(fā)揮真實(shí)價(jià)值，有助于適應(yīng)當(dāng)前的地產(chǎn)環(huán)境。

孟新增向第一財(cái)經(jīng)記者表示，根據(jù)中指監(jiān)測，22城中多數(shù)城市在10-11月之間相繼落實(shí)“取消土地限價(jià)”。究其原因，一方面是全國土地市場延續(xù)低迷態(tài)勢，供求兩端持續(xù)縮量；另一方面，土地限價(jià)政策初衷是穩(wěn)定市場預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，在當(dāng)前新的市場環(huán)境下，價(jià)格回歸市場化或已成趨勢，取消地價(jià)上限亦是穩(wěn)定市場預(yù)期的表現(xiàn)。

對于是否會(huì)有更多一線城市跟隨取消土地限價(jià)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為短期內(nèi)可能性較低。孟新增表示，地價(jià)上限取消與否和城市本身土拍市場情緒息息相關(guān)，北京、上海當(dāng)前的土拍情緒較穩(wěn)，多宗地塊觸頂搖號，短期來看，限地價(jià)規(guī)則調(diào)整預(yù)期較小。