多地土拍重回“價(jià)高者得” 對(duì)樓市影響幾何？

曾幾何時(shí)，為維護(hù)住宅價(jià)格的穩(wěn)定，多地在土地拍賣(mài)時(shí)普遍執(zhí)行“限地價(jià)”的政策。如今，隨著市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整，土拍重回“價(jià)高者得”的規(guī)則。

多地明確土拍“價(jià)高者得”

11月21日，廣州公共資源交易中心網(wǎng)站顯示，黃埔區(qū)掛牌出讓一宗二類居住用地兼容文化設(shè)施用地使用權(quán)，地塊起拍總價(jià)為39.47億元，土地面積共37711平方米，預(yù)計(jì)將于12月22日出讓。引起業(yè)內(nèi)廣泛注意的是，出讓公告表示“本次國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓按照價(jià)高者得原則確定競(jìng)得人”。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，關(guān)于“價(jià)高者得”的表述，在廣州市后續(xù)掛牌的白云區(qū)黃金圍東區(qū)和花都區(qū)新花街以西、體育路以南體育中心西地塊出讓文件中也有出現(xiàn)。這標(biāo)志著廣州土拍將結(jié)束自2021年4月開(kāi)始執(zhí)行的住宅用地“限地價(jià)”的政策，廣州也將成為4個(gè)一線城市中首個(gè)取消“限地價(jià)”的城市。

在此之前，成都、杭州、濟(jì)南、南京等多地已經(jīng)在取消“限地價(jià)”政策方面走在了前頭。11月15日，成都取消土地限價(jià)后舉行首次土拍，拍賣(mài)規(guī)則顯示不再設(shè)置“土地最高限價(jià)”，也不設(shè)置“可售商品住房清水最高銷售均價(jià)”，而是采取“競(jìng)地價(jià)”的方式進(jìn)行拍賣(mài)。11月9日，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了新一批涉宅地塊的掛牌出讓公告，其中明確掛牌出讓的10宗地塊均實(shí)行自由競(jìng)價(jià)，按照“價(jià)高者得”的原則確定競(jìng)得人。

來(lái)自中指研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，在22個(gè)采取“兩集中”土地出讓方式的城市中，已全部發(fā)布涉住宅用地公告，其中18城恢復(fù)了“價(jià)高者得”的規(guī)則，目前僅有北京、上海、深圳、寧波仍在執(zhí)行“限地價(jià)”政策。

土地市場(chǎng)持續(xù)“低溫運(yùn)行”

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱向記者介紹，今年1—10月，各地土地市場(chǎng)推出規(guī)劃建筑面積同比降31%，成交規(guī)劃建筑面積同比降34%，推出樓面均價(jià)同比漲4.4%，成交樓面均價(jià)同比漲14.4%，土地出讓金同比降25%。他表示，2022年全國(guó)土地出讓金收入約6.7萬(wàn)億元，預(yù)估2023年全年土地出讓金收入或不足5萬(wàn)億元。

據(jù)張凱介紹，一線、二線、三四線城市土拍市場(chǎng)熱度分化明顯，房企投資繼續(xù)向核心優(yōu)勢(shì)城市聚集。今年1—10月，一線城市土地出讓金收入同比降幅最低，為-22.01%。受成交總量拖累，三四線城市土地出讓金收入同比降幅超30%。各城市群土拍推出規(guī)劃建筑面積、成交規(guī)劃建筑面積均同比降低，成交樓面均價(jià)同比正增長(zhǎng)，其中長(zhǎng)江中游城市群漲幅最低。

從頭部房企的拿地情況來(lái)看，今年1—9月，TOP100企業(yè)拿地規(guī)模同比下降17.9%，降幅較上月擴(kuò)大7.4個(gè)百分點(diǎn)。9月，50家代表房企拿地總額同比下降57.5%，環(huán)比下降24%。

從布局城市等級(jí)來(lái)看，50家代表房企1—9月在二線城市的拿地投資面積占比最高，為62.3%，一二線城市占比合計(jì)近九成。從布局區(qū)域來(lái)看，房企熱衷于在長(zhǎng)三角拿地，占比達(dá)到40%。

中指研究院分析師孟新增對(duì)記者表示，全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)“低溫運(yùn)行”，究其原因，一是近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，今年以來(lái)調(diào)整態(tài)勢(shì)延續(xù)，銷售市場(chǎng)低迷導(dǎo)致企業(yè)拿地意愿減弱。二是企業(yè)資金壓力大，拿地更為謹(jǐn)慎且更為聚焦，僅熱點(diǎn)城市或核心區(qū)域地塊土拍熱度較高，多數(shù)區(qū)域地塊底價(jià)成交甚至流拍。三是政府推地信心不足，推地規(guī)模大幅下降，也導(dǎo)致土地成交規(guī)模明顯下滑。另外，拿地企業(yè)以央國(guó)企為主，其他類型房企投資布局力度較以往下滑明顯。

對(duì)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期意義重大

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪對(duì)記者表示，“限地價(jià)”政策的出臺(tái)是基于土拍市場(chǎng)過(guò)熱、“地王”頻出、房?jī)r(jià)飆升等背景。然而今年以來(lái)土地市場(chǎng)“低溫運(yùn)行”，土地收入持續(xù)下降，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足，房企拿地積極性不高?；谶@種情況，限地價(jià)已不符合當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)。取消地價(jià)上限，讓土地重新回歸市場(chǎng)定價(jià)，是順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)和供需關(guān)系變化的重要舉措。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為，近期房地產(chǎn)支持政策密集發(fā)力，樓市出現(xiàn)一些企穩(wěn)跡象，但整體上仍處于筑底階段，而且未來(lái)一段時(shí)間出現(xiàn)“V型”反轉(zhuǎn)的可能性也不大。因此，一些城市取消地價(jià)限價(jià)，不會(huì)帶來(lái)地價(jià)大漲的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)整個(gè)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也不大。

張凱認(rèn)為，土地拍賣(mài)重回“價(jià)高者得”，地方政府可以增收入、降風(fēng)險(xiǎn)，城市板塊分化加劇；房企不妨降利潤(rùn)，各憑本事生存；購(gòu)房群體能夠促改善、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

據(jù)記者觀察，放開(kāi)土地限價(jià)后，濟(jì)南、合肥、廈門(mén)、青島、武漢、重慶和成都等地已經(jīng)有土拍進(jìn)行。從各地成交情況看，流拍地塊減少，少數(shù)地塊溢價(jià)率超過(guò)30%，甚至高達(dá)53%，過(guò)半地塊以底價(jià)成交。比如成都市新推出的7宗住宅地塊全部成功出讓，其中3宗地塊溢價(jià)成交，4宗地塊底價(jià)成交，平均溢價(jià)率為6.9%，總成交金額約57億元，成交規(guī)劃建筑面積約46.3萬(wàn)平方米。濟(jì)南新政后首拍，出現(xiàn)溢價(jià)率達(dá)53%的地塊，相較于21天前周邊底價(jià)成交的地塊，成交樓面價(jià)上浮66%，效果顯著。

中指研究院分析師孟新增向記者表示，非核心城市或區(qū)域2023年以來(lái)土拍情緒延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)，短期土拍規(guī)則調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的帶動(dòng)效果有限。取消地價(jià)上限，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市的核心地塊熱度或升溫，但在房企投資布局仍審慎的情況下，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍出“地王”的概率較小。另外，優(yōu)質(zhì)地塊有望競(jìng)拍出更高的價(jià)格，有利于地方增加收入。

關(guān)榮雪認(rèn)為，取消地價(jià)上限后，一些優(yōu)質(zhì)地塊的地價(jià)或?qū)⒂兴蠞q，從而有可能會(huì)傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)端，拉動(dòng)房?jī)r(jià)小幅上漲，這有助于提振市場(chǎng)情緒，對(duì)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期意義重大。