北京：政策調(diào)整預(yù)期釋放后 北京房市發(fā)生新變化

近期樓市政策暖風(fēng)頻吹，北京新房市場也有了微妙的變化。

7月27日住建部提出大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、個人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策措施，隨后北上廣深一線城市密集發(fā)聲響應(yīng)；8月1日央行提出繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率；8月3日公安部發(fā)聲調(diào)整優(yōu)化超大、特大城市落戶政策；8月4日發(fā)改委等表示將持續(xù)謀劃研究一批針對性更強(qiáng)、力度更大的儲備政策……

樓市政策持續(xù)寬松，事實(shí)上，全國大部分城市已經(jīng)在去年完成了政策松綁。此輪調(diào)控重點(diǎn)聚焦在一二線城市。北京樓市一直以來實(shí)行最嚴(yán)格限購政策，此次能有多大空間調(diào)整，會對樓市帶來多大影響，成為近期市場關(guān)注熱點(diǎn)話題。

售樓處轉(zhuǎn)熱 購房人期待政策也表示擔(dān)憂

事實(shí)上，北京新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)正處于下降趨勢。根據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年第32周，北京新房成交983套，環(huán)比下降30.33%，同比下降9.98%；二手住宅成交1957套，環(huán)比下降18.08%，同比下降28.65%。進(jìn)入8月的第一周，北京新房、二手房成交全部轉(zhuǎn)降，新房跌破1000套，二手房跌破2000套，達(dá)到歷史低位水平。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有一定滯后性，從多位一線銷售人員及房企的直觀反饋來看，7月的樓市低迷期已經(jīng)開始發(fā)生變化，8月第一周線下實(shí)際情況有所回溫，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)未來也將有所上升。

“最近一周售樓處來訪人數(shù)明顯增加，購房者信心有所提升?！币晃恍路渴袌銮冷N售人員表示，近期海淀、大興新盤帶看量明顯增加，有些新房項(xiàng)目周末一天簽約30套。7月購房人看房熱情不高，近期熱度能否持續(xù)，還要看北京市場的樓市政策出臺情況。

“我們的客戶明顯增多了，大家覺得認(rèn)房不認(rèn)貸如果放開的話，首付比例會下調(diào)，之前買了項(xiàng)目一期的客戶也有再回來看房的情況?！辈奖本┏墙▏u(yù)燕園銷售人員表示。

購房者張女士稱，考慮換房已經(jīng)有一段時間了，二套受到首付比例限制，遲遲未做出最后的選擇。目前對市場上的政策放松的猜測，主要關(guān)注二套放寬及房貸利率下調(diào)。張女士既期待北京能適度放寬二套首付比例，也擔(dān)心放松后，市場信心回升，二手房業(yè)主漲價(jià)，房企取消新房優(yōu)惠，造成短期的購房需求集中釋放，對于自己買房來說，成本提高，更難入手。

“相對來說，新房有指導(dǎo)價(jià)限制，房價(jià)漲幅空間有限制，主要還是看有沒有合適的產(chǎn)品選擇?！睆埮勘硎?，

等風(fēng)來 新入市新房平穩(wěn)推盤

可以看到，受到近期政策暖風(fēng)影響，房企對北京樓市的信心也有所提升。

8月3日，北京調(diào)控松綁預(yù)期釋放后的首次土地出讓十分火熱，大興三合莊6018地塊、大興新城核心區(qū)053地塊吸引了多家房企前來競拍。

由于今年上半年供地節(jié)奏較松散，目前北京新入市的新房項(xiàng)目比較分散，市場上陸續(xù)有一些新項(xiàng)目推出。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，三季度土拍如果加速，四季度新房將扎堆兒入市。

“北京相關(guān)主管部門對房地產(chǎn)市場的一些精神及長期穩(wěn)定的態(tài)度一直沒變，房企也參與過多輪兒政府關(guān)于市場層面的調(diào)研，所以房企對于北京政策放寬的預(yù)期還是比較理性和平靜的。”合碩研究機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示。

“現(xiàn)在市場剛需、改善、高端市場都有需求，比較分散。800萬-1000萬之間的剛改客群主要關(guān)注的區(qū)域有東壩、西四環(huán)、南四環(huán)這些板塊?！惫惴治稣J(rèn)為，近期市場上各房企主要還是根據(jù)自己項(xiàng)目情況制定開發(fā)節(jié)奏、營銷管控。

地產(chǎn)營銷人出品人韓樂表示，近期購房人可以關(guān)注一些即將開盤的熱點(diǎn)項(xiàng)目，朝陽中建璞園、璽悅朝陽、石景山中海學(xué)府里、保利石景山廣寧村項(xiàng)目、海淀四季青香山樾項(xiàng)目等。

北青地產(chǎn)在中建璞園項(xiàng)目售樓處看到，項(xiàng)目為8層以下洋房社區(qū)，容積率1.5，戶型面積74-125平方米，政府指導(dǎo)價(jià)為7.98萬/平方米。項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前蓄客情況不錯，周末有上百組客戶，項(xiàng)目在品質(zhì)上做了整體提升，開盤價(jià)格會有一定優(yōu)惠。

穩(wěn)中求進(jìn) 三季度市場有望回暖

根據(jù)北京市住建委此前的表態(tài)，“將認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會中央政治局會議精神，按照倪虹部長在企業(yè)座談會上的講話要求，在市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，結(jié)合北京房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，會同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實(shí)工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

“我認(rèn)為政策細(xì)則有可能圍繞幾個方面，松綁認(rèn)房認(rèn)貸，降低首付比例；稅收減免，降低二套房契稅；北京之前提到過‘一區(qū)一策’，房山區(qū)的政策還沒有落地。”韓樂分析認(rèn)為，政策有可能是循序漸進(jìn)，針對局部人群和區(qū)域，陸續(xù)出臺，也有可能是一步到位，無差別的松綁。這兩種方式無疑會對市場產(chǎn)生非常不同的影響。隨著政策的落地，三四季度有望盤活二手房市場，才能帶動新房市場。

“我覺得可能是漸進(jìn)式的調(diào)控寬松?！惫銊t認(rèn)為，北京市場調(diào)控會是春風(fēng)化雨似的，不會給市場特別強(qiáng)的信號，而是給細(xì)分市場帶來一些定向?qū)捤?。市場還是保持一個相對平穩(wěn)的狀態(tài)，成交量會保持低位運(yùn)行，二手房市場局部市場會出現(xiàn)價(jià)格下行分化，量價(jià)不會出現(xiàn)過高過快的變化，整體趨勢平穩(wěn)，才是主管部門所希望看到和實(shí)現(xiàn)的。

中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，整體來看，近期中央及各部委密集發(fā)聲，帶動了房地產(chǎn)市場預(yù)期和信心的修復(fù)，但從政策改善到市場見效通常需要一個過程，因此在中央定調(diào)之后更需要地方加快落實(shí)具體政策，尤其是政策較為嚴(yán)格的核心一二線城市，政策優(yōu)化將有助于推動銷售企穩(wěn)，而對于多數(shù)低能級城市而言，當(dāng)前政策已較為寬松，短期市場或難以出現(xiàn)明顯改善。此外，在房地產(chǎn)銷售未實(shí)現(xiàn)整體企穩(wěn)回升之前，加大房企融資支持至關(guān)重要，只有供求兩端協(xié)同發(fā)力，才能最大程度地保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。