何為房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式？

伴隨房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生深刻變化，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步邁入新發(fā)展階段。在這一背景下，行業(yè)有哪些新動(dòng)能、新模式、新格局？

日前，中國(guó)居住產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與高質(zhì)量發(fā)展研討會(huì)在北京召開(kāi)。本次會(huì)議由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院主辦，貝殼研究院、緯房研究院、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)協(xié)辦。多位專(zhuān)家、學(xué)者與會(huì)，共同探討中國(guó)居住產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展方向。

據(jù)了解，此次會(huì)議主題為“產(chǎn)業(yè)新格局，市場(chǎng)新動(dòng)能”。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)何德旭在致辭演講中表示：“無(wú)論是發(fā)展居住產(chǎn)業(yè)，解決住房問(wèn)題，還是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，都必須堅(jiān)持以居住為本?！?/p>

“住房市場(chǎng)的發(fā)展要與人們不斷增長(zhǎng)的對(duì)美好生活的需求相適應(yīng)。當(dāng)前我國(guó)居住產(chǎn)業(yè)正處在新舊模式交替的轉(zhuǎn)型期，站在長(zhǎng)周期的動(dòng)能轉(zhuǎn)換點(diǎn)，更加需要中國(guó)居住產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。”這為學(xué)術(shù)界、產(chǎn)業(yè)界都提出了新的課題，也帶來(lái)了新的機(jī)遇。

當(dāng)前市場(chǎng)：房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向新模式

住房是生活繞不開(kāi)的話題，也是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)繞不開(kāi)的話題。房地產(chǎn)作為周期性行業(yè)，短期市場(chǎng)波動(dòng)在所難免。專(zhuān)家認(rèn)為，拉長(zhǎng)時(shí)間看，住房市場(chǎng)波動(dòng)，將圍繞城鎮(zhèn)化、工業(yè)化決定的基本住房需求中樞來(lái)進(jìn)行。

會(huì)上，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華發(fā)表了題為“中長(zhǎng)期中國(guó)住房市場(chǎng)供求展望”的演講。從需求端看，鄒琳華表示，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求存在三個(gè)主要來(lái)源：城鎮(zhèn)化新增住房需求、改善性住房需求以及舊房更新需求。

“利用相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)中長(zhǎng)期住房需求的中性估算，2030年三項(xiàng)需求總計(jì)約12.46億平方米。而2022年全國(guó)商品住宅的銷(xiāo)售面積是11.46億平方米。因而，中長(zhǎng)期住房需求雖較歷史最高點(diǎn)有所回落，但仍將維持相對(duì)穩(wěn)定的規(guī)模。當(dāng)然，未來(lái)的需求潛力并不等于現(xiàn)實(shí)需求，未來(lái)住房需求特別是改善性需求潛力的持續(xù)釋放，還需要市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和政策條件的配合?！编u琳華在演講中說(shuō)。

在供給端，隨著市場(chǎng)邁入新階段，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也亟待形成新的發(fā)展模式，以改變長(zhǎng)期以來(lái)“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的模式弊端。

在住房供給體系方面，中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員、城市更新研究中心主任秦虹認(rèn)為，當(dāng)前需要從“補(bǔ)足住房租賃發(fā)展短板、構(gòu)建完善住房保障體系、支持美好生活需求的住房升級(jí)改善、優(yōu)化完善預(yù)售制、創(chuàng)新存量住房更新模式”五個(gè)方面入手，逐步建立城鎮(zhèn)住房供給新模式。

“城鎮(zhèn)住房新模式不是為新而新，新模式要以問(wèn)題為導(dǎo)向，解決舊模式中存在的問(wèn)題。”秦虹指出，“建立住房供給新模式，供給主體房地產(chǎn)企業(yè)自身也要變——挖掘管理紅利，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，重視戰(zhàn)略引領(lǐng)，強(qiáng)化企業(yè)組織和標(biāo)準(zhǔn)化保障，以數(shù)字化為業(yè)務(wù)賦能，形成新型績(jī)效文化?！?/p>

供需格局調(diào)整，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也應(yīng)該順應(yīng)市場(chǎng)變化，從“三高”模式轉(zhuǎn)向輕重并舉的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)一體化，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健多元發(fā)展。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授易成棟在“房企踐行新發(fā)展模式探討”的主題演講中表示：“房企探索發(fā)展新模式，一要有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，第二必須有核心競(jìng)爭(zhēng)力?！币壮蓷澲赋觯?dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)很多利潤(rùn)來(lái)自于土地升值，未來(lái)土地升值部分下降，企業(yè)將更多依靠產(chǎn)品增值和服務(wù)生存?！?/p>

潛在機(jī)遇：居住產(chǎn)業(yè)打開(kāi)新格局

中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰在“存量時(shí)代的產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展新機(jī)遇”中提到，在周期型行業(yè)里，過(guò)去企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不是運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，是資源獲取優(yōu)勢(shì)、杠桿利用優(yōu)勢(shì)、投資踩點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，所以激進(jìn)者常常勝出。而未來(lái)居住行業(yè)是一個(gè)提升全社會(huì)空間運(yùn)營(yíng)效率的行業(yè)，具備空間運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)將擁有廣闊發(fā)展前景。

“居住”產(chǎn)業(yè)也重塑著房產(chǎn)交易流通環(huán)節(jié)。清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟在會(huì)上發(fā)表了“住房需求與經(jīng)紀(jì)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展”主題演講。他強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)的初心應(yīng)當(dāng)是幫助住房市場(chǎng)提高流轉(zhuǎn)效率，這是最本質(zhì)的使命和要求。

隨著住房市場(chǎng)從以增量為主過(guò)度到以存量為主，同時(shí)住房的消費(fèi)屬性大幅超過(guò)資產(chǎn)屬性，吳璟認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)需要從“提高住房搜尋效率、提升住房匹配程度、促進(jìn)居住價(jià)值回歸、防治負(fù)面影響”四個(gè)方面，為消費(fèi)者提供高質(zhì)量的經(jīng)紀(jì)服務(wù)乃至于內(nèi)涵更豐富的綜合住房服務(wù)。

未來(lái)展望：行業(yè)走向溫和復(fù)蘇

貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)發(fā)表了“居住消費(fèi)的復(fù)蘇與新動(dòng)能”主題演講。他表示，房地產(chǎn)傳統(tǒng)的動(dòng)能正在向新動(dòng)能切換。傳統(tǒng)功能是土地、資金要素投入帶來(lái)的投資效應(yīng)，而新動(dòng)能是數(shù)字化技術(shù)驅(qū)動(dòng)居住服務(wù)供給與民眾美好居住生活的需求的滿足。

許小樂(lè)判斷，實(shí)際上中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有保持穩(wěn)定的能力。伴隨內(nèi)涵更加豐富的居住產(chǎn)業(yè)到來(lái)，行業(yè)正呈現(xiàn)出溫和向上的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

在演講中他也提到：“新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換過(guò)程中必然會(huì)遇到產(chǎn)能縮減、交易下滑、價(jià)格調(diào)整，這是從速度轉(zhuǎn)向質(zhì)量的必經(jīng)階段，要理性看待。同時(shí)，要為新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換提供平穩(wěn)的市場(chǎng)和有利于供給改革的監(jiān)管環(huán)境。