消失的千億房企

眼下，“某某千億房企暴雷”的新聞，常常見(jiàn)諸報(bào)端，已讓人見(jiàn)怪不怪。以往“千億”賦予的光環(huán)，已黯然失色，它只是一個(gè)意義不大的前綴。

曾經(jīng)能實(shí)現(xiàn)千億銷售規(guī)模的地產(chǎn)商，就能處處被人高看一眼，既能得到金融機(jī)構(gòu)的青睞，在鋪開(kāi)的布局中，也能實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散、規(guī)模效益，獲得無(wú)盡的想象空間。但如今骨感的現(xiàn)實(shí)卻擺在眼前：沒(méi)有現(xiàn)金流，無(wú)論如何“做大”，都逃不了暴雷的命運(yùn)。

地產(chǎn)行業(yè)正在為此前不理智的高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的“千億”模式買單，不僅陣營(yíng)內(nèi)的房企數(shù)量，大為減少，有些還深陷泥潭中難以脫困。今年前10月，全口徑銷售額達(dá)到千億級(jí)別的房企，僅剩16家，數(shù)量大為減少。

與去年同期相比，從千億陣營(yíng)中掉隊(duì)的房企達(dá)到了17家。其中恒大由4428億跌落到405億，雖急劇但也在預(yù)料之中；而諸如奧園、佳兆業(yè)、正榮、富力、祥生、陽(yáng)光城等，也均摘取了千億的光環(huán)，規(guī)模都不足400億。

歸根結(jié)底，還是地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的邏輯變了。規(guī)模，并不是最終的答案。

而當(dāng)過(guò)去約定俗成的“規(guī)模論”化為泡影，地產(chǎn)商們恍然大悟，已迅速將目光轉(zhuǎn)向現(xiàn)金流，閉口不提“千億”，開(kāi)始如履薄冰、量力而行。

掉隊(duì)千億俱樂(lè)部

金九銀十之后，面對(duì)眼前“慘淡”的收成，許多房企已沒(méi)有力氣，像過(guò)去一樣吹響“千億”的號(hào)角了。

機(jī)構(gòu)榜單顯示，今年前10月，全口徑銷售額達(dá)到千億級(jí)別的房企，僅剩16家，數(shù)量大為減少。從2015年開(kāi)始，千億陣營(yíng)的房企數(shù)量逐年上升，由9家一直漲到2021年的43家，如今卻瞬間跌落到谷底。

地產(chǎn)下行，跨過(guò)千億門檻的主體，銷售規(guī)模幾乎都有所下滑。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，16家千億房企銷售額的平均降幅為31.53%。

與去年同期相比，碧桂園、旭輝、新城這3家民企的排名，并沒(méi)有發(fā)生變化，分別位列第1、第14、第16，實(shí)現(xiàn)銷售額4032.9億、1133.8億、1032.3億。這是三家示范性民企較為穩(wěn)健的側(cè)面表現(xiàn)。

而萬(wàn)科則從第2到第3，略降一個(gè)名次；融創(chuàng)由此前的TOP3跌至TOP10，綠地從TOP8降至TOP15，都是因?yàn)樗麄冏陨淼匿N售額下降了70.2%、57.2%，遠(yuǎn)超平均水平，才出現(xiàn)了排名的大跌。

除此之外，千億陣營(yíng)里的大多主體，都是靠著排名的提升，來(lái)維持或新進(jìn)入這一行列的。里面既有提升兩個(gè)名次、坐二望一的保利，也有中海、華潤(rùn)置地、招商蛇口、金地、龍湖等一眾國(guó)央企、優(yōu)質(zhì)民企，往前挪了幾個(gè)身位，進(jìn)入前十。

不過(guò)最為典型的逆襲者，當(dāng)屬建發(fā)房產(chǎn)與濱江集團(tuán)(9.490, -0.13, -1.35%)。建發(fā)今年前10月實(shí)現(xiàn)銷售額1205億，同比減少13.8%，但排名卻從22大跨步升至12；濱江銷售額則為1182.3億，排名從21到13，進(jìn)階迅速。

兩者的表現(xiàn)，儼然是地產(chǎn)格局重塑的縮影。

自去年下半年以來(lái)，土拍市場(chǎng)上民企漸隱，地方國(guó)企托底的例子不勝枚舉，建發(fā)也迎來(lái)了突破的良機(jī)。盡管它眼下正逐漸拓展供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)，但其房地產(chǎn)收入仍較為可觀。前三季度，上市平臺(tái)建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)收達(dá)368.83億元，同比增長(zhǎng)27.27%。

濱江則是民企中較為另類的存在。這家區(qū)域性布局的地產(chǎn)商，既沒(méi)有債務(wù)糾葛，又沒(méi)有被負(fù)面輿論波及，拿地、融資、還債、披露業(yè)績(jī)一切如常，甚至還有所加成，羨煞了一眾在流動(dòng)性危機(jī)中求生的民營(yíng)房企。

有人歡喜有人愁，與去年同期相比，從千億陣營(yíng)中掉隊(duì)的房企達(dá)到了17家。其中恒大由4428億跌落到405億，雖急劇但也在預(yù)料之中；而諸如奧園、佳兆業(yè)、正榮、富力、祥生、陽(yáng)光城等，也均摘取了千億的光環(huán)，規(guī)模都不足400億，淪為“小房企”。

距離年關(guān)還有兩個(gè)月，目前還有希望沖擊千億的房企，有越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份，以及中國(guó)鐵建，均是國(guó)央企，他們的銷售額分別為911.7億、840.7億、822.3億。

但從千億行列掉落下來(lái)的遠(yuǎn)洋、世茂、首開(kāi)、美的置業(yè)、金科等，按照今年的銷售節(jié)奏，要在剩余時(shí)間內(nèi)沖刺過(guò)線的幾率并不大。

“做大”的后遺癥

近年來(lái)突擊上千億的房企，目前有些不僅跌下了千億神壇，還留下了不少后遺癥。

作為江西房企中的黑馬，新力從2010年創(chuàng)辦到千億業(yè)績(jī)，僅用10年的時(shí)間做到，堪稱“神速”。作為掌門人的張園林，年僅43歲就成為千億上市房企老板。

為了沖擊千億，新力采用“120天啟動(dòng)開(kāi)發(fā)、180天達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)”的高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式。高周轉(zhuǎn)下積藏了巨大風(fēng)險(xiǎn)，一旦遭遇不測(cè)，資金鏈便會(huì)崩塌。

后來(lái)的結(jié)果，果然印證了這一點(diǎn)。去年9月，剛坐上千億寶座不久的新力，就因出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，導(dǎo)致了股債雙殺，淪為仙股，至今仍因發(fā)不出業(yè)績(jī)而處在停牌中。

“川系一哥”的藍(lán)光也是如此。2016年，其實(shí)現(xiàn)銷售額339.1億元，次年楊鏗便提出沖刺千億銷售額計(jì)劃，這一數(shù)據(jù)在2017年和2018年分別快速增長(zhǎng)至582億元、855.39億元。2019年，藍(lán)光以1079.8億元銷售額正式進(jìn)入千億房企俱樂(lè)部，并在當(dāng)年設(shè)立上?？偛俊?/p>

但藍(lán)光在“上海+成都”雙總部模式下，急速擴(kuò)展進(jìn)入的城市多為華東三、四線城市，這些城市的去化情況并不樂(lè)觀。

黑鐵時(shí)代下，擴(kuò)張戰(zhàn)略之下接連激進(jìn)拿地投資，以及疊加雙總部戰(zhàn)略受阻，對(duì)于藍(lán)光都是致命一擊。后來(lái)，雖然二代楊武正挑起重?fù)?dān)，但藍(lán)光至今仍未脫離困境。

類似這樣的例子并不少見(jiàn)。與其說(shuō)他們是追逐千億不得天時(shí)，還不如歸因于其步子邁得太大，緊行無(wú)好步，摔了一跤。

12年前，“老大哥”萬(wàn)科逆勢(shì)成為行業(yè)首家銷售千億的房企，引起了行業(yè)的轟動(dòng)，但彼時(shí)幾十上百億規(guī)模的房企比比皆是，他們對(duì)這一高度只能仰望。后來(lái)行業(yè)迎來(lái)了一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，即2016-2018年的“去庫(kù)存”，讓地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的高周轉(zhuǎn)節(jié)奏，隆隆作響。

2018年是一個(gè)特殊的年頭，一邊是曾經(jīng)的地產(chǎn)龍頭萬(wàn)達(dá)，大步走上輕資產(chǎn)的道路，繼此前的世紀(jì)交易后不斷降負(fù)債，另一邊萬(wàn)科也高喊“活下去”，似乎嗅到了行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。但這一年千億房企數(shù)量仍突飛猛漲，絲毫不受影響。

回頭看，房企迫切“做大”，也可能是被競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境裹挾而做出的選擇，眼見(jiàn)身邊的同行都在拼命布局，他們也會(huì)產(chǎn)生生存焦慮，繼而跟風(fēng)高周轉(zhuǎn)，以便爭(zhēng)得更多的市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)。但事實(shí)還是證明，規(guī)模并不是最終答案。

“過(guò)時(shí)”的千億

地產(chǎn)黃金、白銀時(shí)代中，開(kāi)發(fā)商為進(jìn)入“千億俱樂(lè)部”而煞費(fèi)苦心，一些中小房企甚至將短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模，作為引入職業(yè)經(jīng)理人的指標(biāo)。

在高周轉(zhuǎn)的階段，千億房企在融資、拿地、銷售等方面有著明顯的優(yōu)勢(shì)，因此多數(shù)中小房企不惜犧牲利潤(rùn)與安全，不斷搶占市場(chǎng)份額，做大做強(qiáng)。

通常而言，銀行會(huì)基于房企規(guī)模、償貸能力等各方面做出考量，是否貸款給房企。而千億房企往往要比中小型房企更容易獲得融資，且融資成本上還要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般房企。

業(yè)內(nèi)人士曾分析稱，資源都在向大房企集中，銀行等金融機(jī)構(gòu)大多給到百?gòu)?qiáng)房企貸款。此外，房企做大規(guī)模后，還可以吸引更多人才加入平臺(tái)。人才、資金都有了之后，企業(yè)才可以進(jìn)行拿地、銷售、周轉(zhuǎn)。

另一方面，在銷售端，購(gòu)房者往往選擇大體量的品牌房企，置業(yè)顧問(wèn)也經(jīng)常以“全國(guó)知名千億房企開(kāi)發(fā)”等話術(shù)吸引購(gòu)房者。不難看到，消費(fèi)者一般認(rèn)為大房企開(kāi)發(fā)的樓盤，質(zhì)量售后才有保證。

但近兩年，房企對(duì)于沖擊千億的熱情，已沒(méi)有那么高。原因在于，地產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)的邏輯與風(fēng)向，徹底變了。

三道紅線的加持，融資渠道的收緊、銷售回籠的滯澀，讓房企們被迫回歸理性。一旦資金鏈斷裂，再大的規(guī)模也成無(wú)根之木，而金融機(jī)構(gòu)向來(lái)晴天送傘、雨天收傘，調(diào)控的大環(huán)境下，沒(méi)人會(huì)關(guān)心，誰(shuí)家是千億房企。

沒(méi)有了真金白銀，大部分民企在集中供地下的土拍市場(chǎng)，明顯力不從心，大量城市出現(xiàn)了城投托底的現(xiàn)象。沒(méi)有了大量的土儲(chǔ)做支撐，房企未來(lái)規(guī)模的“底子”，已經(jīng)不再具備，他們即使還有千億夢(mèng)，也成了奢望。

過(guò)去約定俗成的“規(guī)模論”化為泡影，地產(chǎn)商們恍然大悟，已迅速將目光轉(zhuǎn)向現(xiàn)金流，閉口不提“千億”，開(kāi)始如履薄冰、量力而行。

年初，萬(wàn)科公布了腰斬的業(yè)績(jī)，郁亮在檢討信中，對(duì)凈利潤(rùn)的下降做了反思，其中有一條便是：萬(wàn)科未能擺脫高增長(zhǎng)慣性?！爱?dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭(zhēng)奪愈演愈烈的時(shí)候，萬(wàn)科在部分城市的投資追高冒進(jìn)，對(duì)市場(chǎng)判斷過(guò)于樂(lè)觀，一些項(xiàng)目的投資預(yù)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)?！?/p>

2021年，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額僅為41.1億元，同比2020年的531.9億元大幅下滑，自2014年首次降至百億以下。郁亮對(duì)此深有感觸，才有了上述的思考。

而碧桂園總裁莫斌，也多次提到，要做有現(xiàn)金流的利潤(rùn)，有利潤(rùn)的現(xiàn)金流?？梢?jiàn)大環(huán)境下，連財(cái)務(wù)水平相對(duì)健康的頭部房企，也難以獨(dú)善其身，遑論中小房企。