掘金慢生意，房企探索穿越周期之道

首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房REITs正式獲批。

11月1日，華潤(rùn)置地發(fā)文稱，華潤(rùn)置地和中信證券、華夏基金，以旗下有巢住房租賃作為發(fā)行人的“華潤(rùn)有巢REIT”正式落地，擬發(fā)行金額為11.2億元。自此，華潤(rùn)置地成為首家發(fā)行保障性租賃住房REITs的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

首批保障房REITs落地，意味著底層資產(chǎn)范圍擴(kuò)大，房企融資渠道進(jìn)一步拓寬。與此同時(shí)，在資本關(guān)注下，房企愈發(fā)重視輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

目前，房企布局輕資產(chǎn)賽道主要有三種模式：開(kāi)發(fā)代建、商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)。與傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式不同，輕資產(chǎn)模式更看重房企的運(yùn)營(yíng)能力。產(chǎn)品和服務(wù)，成為新賽道的必考題。

第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿對(duì)媒體表示，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定房企的轉(zhuǎn)型方向。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)20年的高速增長(zhǎng)，已經(jīng)由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變成存量市場(chǎng)，有大量的存量資產(chǎn)需要更好地經(jīng)營(yíng)。傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商恰好有經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，也有大量人才儲(chǔ)備和知識(shí)體系，轉(zhuǎn)化到存量市場(chǎng)相對(duì)容易。

由重轉(zhuǎn)輕

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始尋求第二增長(zhǎng)曲線，一場(chǎng)去地產(chǎn)化浪潮悄然啟幕。

今年8月，新希望地產(chǎn)更名為“新希望五新實(shí)業(yè)”，宣布將在地產(chǎn)之外，開(kāi)拓農(nóng)業(yè)和文旅業(yè)務(wù)。此后，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)則將名字更改為“朗詩(shī)綠色管理”，宣稱公司由傳統(tǒng)重資產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型已基本完成。

在開(kāi)發(fā)商由重轉(zhuǎn)輕的路上，對(duì)外輸出管理經(jīng)驗(yàn)成主要抓手。與傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)協(xié)同性最高的代建板塊，承擔(dān)起房企轉(zhuǎn)型的重任。

今年以來(lái)，代建領(lǐng)域吸引眾多新玩家，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商主動(dòng)轉(zhuǎn)型為“包工頭”。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已經(jīng)超過(guò)30家，TOP50房企涉及代建的占比約3成。其中，既有萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、中海、保利發(fā)展等大型房企，也有朗詩(shī)、仁恒、當(dāng)代、天房等中小型房企，領(lǐng)跑的綠城管理、中原建業(yè)已經(jīng)順利上市。

一名頭部房企投拓人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性時(shí)，開(kāi)發(fā)商為確保足夠的現(xiàn)金流，不得不節(jié)衣縮食，減少土地投資。代建項(xiàng)目不需要占用資金，盡管利潤(rùn)較薄，但在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下不失為一個(gè)好選擇。

代建業(yè)務(wù)之外，開(kāi)發(fā)商還將目光瞄準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)，轉(zhuǎn)型頗有成效。據(jù)克而瑞研究中心，今年前三季度，萬(wàn)達(dá)商管、紅星美凱龍、華潤(rùn)置地等三家企業(yè)運(yùn)營(yíng)收入已超百億元。

第二曲線雛形已現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該固守陣地還是多元發(fā)展？

對(duì)此，吳睿認(rèn)為，在融資受限、市場(chǎng)信心受挫的背景下，開(kāi)發(fā)商很難用高杠桿做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，高周轉(zhuǎn)模式難以為繼。開(kāi)發(fā)商不得不轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，因其不需要太多的資金和杠桿，相對(duì)來(lái)說(shuō)也是新賽道。展望未來(lái)，開(kāi)發(fā)商向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型將成為行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。

掘金慢生意

當(dāng)住宅開(kāi)發(fā)體量逼近天花板時(shí)，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)備受資本關(guān)注。與開(kāi)發(fā)模式不同，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)為長(zhǎng)期投資，更考驗(yàn)操盤(pán)者的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力與服務(wù)水平。

寫(xiě)字樓資產(chǎn)，在地產(chǎn)行業(yè)降溫時(shí)成為投資熱土。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，前三季度，北上廣深等四大一線城市大宗交易總金額已經(jīng)超過(guò)千億元。

以博瑞大廈為例。10月17日，新加坡房企凱德集團(tuán)以20.37億元買(mǎi)入北京博瑞大廈，打破北京法拍市場(chǎng)交易紀(jì)錄。對(duì)于買(mǎi)入原因，凱德集團(tuán)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，此次收購(gòu)符合凱德的投資策略，可以發(fā)揮集團(tuán)以在開(kāi)發(fā)方面的全面能力和優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，為投資者帶來(lái)優(yōu)質(zhì)回報(bào)。

“寫(xiě)字樓資產(chǎn)有穩(wěn)定的回報(bào)率，流動(dòng)性也比較好，管理比較容易，這都符合這種外資機(jī)構(gòu)對(duì)于投資標(biāo)的的要求?！眳穷Ｖ赋觯衲晖赓Y機(jī)構(gòu)除了買(mǎi)入寫(xiě)字樓資產(chǎn)之外，也更關(guān)注房地產(chǎn)新基建概念，如說(shuō)物流倉(cāng)儲(chǔ)、生命科學(xué)園等。

多名業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，無(wú)論是寫(xiě)字樓資產(chǎn)還是其它經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，均需要精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。大到項(xiàng)目定位、小到工位設(shè)計(jì)，每一個(gè)細(xì)節(jié)都會(huì)影響項(xiàng)目的現(xiàn)金流。開(kāi)發(fā)商需要摒棄過(guò)往的“短平快”思維，耐心看待經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。

中指研究院報(bào)告指出，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)需要較強(qiáng)的品牌影響力、強(qiáng)大的資源整合能力和豐富的項(xiàng)目操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，因此在實(shí)踐中門(mén)檻較高，入局企業(yè)多以大中型房地產(chǎn)企業(yè)為主。未來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)在輕資產(chǎn)領(lǐng)域的探索，還需以增強(qiáng)自身運(yùn)營(yíng)管理能力為主要發(fā)力方向，堅(jiān)持品牌戰(zhàn)略，積極構(gòu)筑管理、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)方面的核心競(jìng)爭(zhēng)力。