“金九銀十”成交下降兩成 樓市繼續(xù)靜待復蘇

11月1日，中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年9月和10月，重點城市商品住宅成交面積同比下降約兩成?！敖鹁陪y十”表現(xiàn)不及預期。

具體而言，9月重點城市商品住宅成交面積環(huán)比增長6.1%，同比下降19.1%。進入10月，重點城市商品住宅成交面積環(huán)比下降約10%，同比降幅仍在兩成左右。

作為房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)營銷旺季，近年來，“金九銀十”在各種因素的影響下顯得成色不足。今年的“金九銀十”表現(xiàn)仍然不及預期，但在各類穩(wěn)樓市政策的推動下，市場仍然出現(xiàn)了一些好轉(zhuǎn)跡象。比如，部分城市的二手住宅市場活躍度有所回升，一些房企的單月業(yè)績也錄得增長。

今年以來，房地產(chǎn)市場走勢并不平穩(wěn)，在各類穩(wěn)樓市政策的推動下，市場曾數(shù)次出現(xiàn)復蘇勢頭，但持續(xù)性回暖局面仍待形成。受各種因素影響，市場信心也未能完全修復。

分析人士認為，臨近年末，房企有更大的動力來強化銷售。預計各地政府將在堅守“房住不炒”定位下，繼續(xù)從供需兩端發(fā)力穩(wěn)樓市，今年第四季度部分熱點一二線城市市場或呈緩慢恢復態(tài)勢。

信心仍待修復

今年是各類穩(wěn)樓市政策出臺最頻繁的年份，到9月和10月，政策的頻次仍然不減。中央層面，再度定調(diào)“保交樓、穩(wěn)民生”，并出臺了包括下調(diào)重點城市首套房貸最低利率、換房退稅等政策在內(nèi)的措施。

地方政府層面，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年9月和10月，全國有超160個地區(qū)出臺政策超230條，政策主要涉及優(yōu)化限購、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼、降低限售年限等方面，部分城市將住房政策與生育、養(yǎng)老、租賃等相結(jié)合，持續(xù)完善政策工具箱。

其中，9月政策節(jié)奏明顯較前期有所加快，10月的政策頻次雖有所下降，但部分措施的疊加效果已開始顯現(xiàn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，當前已有超20城下調(diào)首套房商貸利率下限至4%以下，包括武漢、天津等二線城市。另有超百城下調(diào)了首套房公積金貸款利率。

盡管如此，市場交易仍未完全恢復到往年的水平。與去年同期相比，9月和10月，重點城市商品住宅成交面積均下降兩成左右。其中，10月的市場表現(xiàn)要弱于9月。

這也影響了企業(yè)的業(yè)績。上海易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年10月，百強房企單月實現(xiàn)銷售操盤金額5560.7億元，環(huán)比下降2.6%，同比下降28.4%。

分區(qū)域來看，長三角地區(qū)市場明顯降溫，即便是上海、杭州這類熱點城市，成交也在下降。另外，一些地方返鄉(xiāng)置業(yè)受阻，也使三四線城市的交易受到影響。

分析人士普遍認為，信心未能完全恢復，是影響市場復蘇的主因。

需要指出的是，與常規(guī)月份相比，國慶長假的存在，使得10月的樓市活躍程度難免受到影響。另一方面，國內(nèi)疫情多點散發(fā)，房企正常供貨節(jié)奏被打亂。前述機構(gòu)表示，10月，過半城市供應環(huán)比腰斬，其中不乏上海、合肥這類熱點城市。

價格方面，據(jù)中指研究院的統(tǒng)計，今年10月，百城新建住宅平均價格為16199元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，連續(xù)4個月環(huán)比下跌，但跌幅較9月收窄0.01個百分點。同期，百城二手住宅平均價格為15945元/平方米，環(huán)比下跌0.16%，連續(xù)6個月環(huán)比下跌。

積極的信號

今年的房地產(chǎn)市場走勢并不平穩(wěn)。第一季度，全國商品房銷售規(guī)模雖然低于去年同期，但仍高于2018年、2019年和2020年的同期水平。

進入第二季度，部分城市疫情反彈壓力較大，在嚴格的防控措施下，房地產(chǎn)交易一度受阻。4月和5月，商品房交易規(guī)模連續(xù)創(chuàng)下近五年的同期新低。

在此期間，各級監(jiān)管部門推出多項穩(wěn)樓市措施。5月中旬，監(jiān)管部門將首套房貸利率下限在5年期LPR基礎(chǔ)上下調(diào)20個基點，隨后又宣布降息。6月，房地產(chǎn)各項指標有所改善，在納入國家統(tǒng)計局的70個大中城市中，房價上漲的城市數(shù)量創(chuàng)去年9月以來的新高。

6月下旬，部分項目出現(xiàn)停工停貸現(xiàn)象，并出現(xiàn)蔓延，給市場帶來了一定的心理影響。進入7月，隨著傳統(tǒng)淡季到來，房地產(chǎn)交易規(guī)模明顯下滑，樓市復蘇的勢頭被阻斷。

8月，央行再度降息。9月末，監(jiān)管層推出兩項重要的穩(wěn)樓市政策：其一，重點城市首套房貸利率下限被再度放寬，最低首套房利率已降至3.7%的歷史低位。其二，換房退稅政策也被有條件地實施。

這期間，樓市成交情況仍未達到去年同期的水平，但一些好轉(zhuǎn)的跡象已經(jīng)開始出現(xiàn)。按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年8月和9月，全國商品房銷售面積、銷售額連續(xù)兩個月環(huán)比升溫。

在10月的銷售數(shù)據(jù)中，也出現(xiàn)了一些積極的信號。比如，部分城市的二手住宅市場活躍度有所回升，一些房企的單月業(yè)績也錄得增長。根據(jù)上海易居研究院的統(tǒng)計，50強房企的表現(xiàn)優(yōu)于整體，有32家房企的10月銷售業(yè)績環(huán)比回升，18家企業(yè)環(huán)比下降，但降幅多在30%以內(nèi)。

臨近年末，市場信心能否繼續(xù)修復，并取得期待的“翹尾”行情，仍然面臨一些不確定因素。

北京某上市房企相關(guān)負責人表示，出于沖擊年度業(yè)績的考慮，年末通常是房企加大促銷力度的時段。由于今年企業(yè)普遍面臨資金鏈壓力，勢必會加大折扣力度。

但同時，宏觀經(jīng)濟、疫情因素、穩(wěn)樓市政策也將影響未來兩個月的房地產(chǎn)市場。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，短期來看，若宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定恢復、相關(guān)政策積極落地且多地疫情得到有效控制，購房者置業(yè)情緒有望逐步修復，四季度新房市場或逐漸企穩(wěn)。

她表示，預計各地政府將在堅守“房住不炒”定位下，繼續(xù)從供需兩端發(fā)力穩(wěn)樓市，今年第四季度部分熱點一二線城市市場或呈緩慢恢復態(tài)勢。